10月10日上午，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開(kāi)新聞通氣會(huì)，介紹新出臺(tái)的《關(guān)于落實(shí)金融支持政策促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。《通知》共19條，推出統(tǒng)一個(gè)人住房貸款低首付比例至15%、組織商業(yè)銀行10月份統(tǒng)一降低存量個(gè)人住房貸款利率等19條具體貫徹落實(shí)措施，促進(jìn)山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

　　“19條政策中，有針對(duì)前期一些金融政策的有效延續(xù)，包括針對(duì)需求端購(gòu)房者貸款利率的調(diào)整，還有7條是針對(duì)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)整;大約有9條針對(duì)企業(yè)供應(yīng)端的調(diào)整�！�10月10日下午，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛表示，山東出臺(tái)“樓市19條”，從多個(gè)方面落實(shí)“止跌回穩(wěn)”政策。

　　商貸低首付比例降至15%

　　降低購(gòu)房者入市門(mén)檻

　　《通知》明確，各市通過(guò)山東省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，因城施策確定低首付款比例。自2024年10月1日起，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款按照低首付比例15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶(hù)協(xié)商確定。記者從濟(jì)南多個(gè)項(xiàng)目了解到，目前首套、二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款低首付比例已降至15%。

　　通氣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)人民銀行山東省分行一級(jí)巡視員董龍訓(xùn)解讀稱(chēng)，9月29日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款低首付款比例政策的通知》，明確了全國(guó)層面商業(yè)性個(gè)人住房貸款低首付比例調(diào)整安排。

　　分行會(huì)同山東金融監(jiān)管局在遵從各市意愿基礎(chǔ)上，已于9月30日召開(kāi)了山東省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制會(huì)議，確定全省各市低首付款比例，決定不再區(qū)分首套、二套住房，低首付比例從首套房15%、二套房25%統(tǒng)一為15%�！拔覀冎笇�(dǎo)金融機(jī)構(gòu)自2024年10月1日起，發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款按照低15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶(hù)協(xié)商確定。這一政策有利于進(jìn)一步降低居民購(gòu)房貸款門(mén)檻，滿(mǎn)足更多剛性和改善性住房貸款客戶(hù)需求�！倍�龍訓(xùn)說(shuō)。

　　國(guó)慶假期期間，濟(jì)南多個(gè)售樓處到訪(fǎng)量較節(jié)前呈現(xiàn)二至三倍增長(zhǎng)。

　　“從整個(gè)國(guó)慶假期的交易來(lái)看，濟(jì)南開(kāi)展的‘百城千企商品房促銷(xiāo)活動(dòng)’成效顯著。”李剛表示，假期期間，濟(jì)南市監(jiān)測(cè)的20多個(gè)新樓盤(pán)項(xiàng)目共有近五千組客戶(hù)到訪(fǎng)，成交量在四五百套，“從8日、9日的商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，都超過(guò)了200套，8日網(wǎng)簽226套，9日網(wǎng)簽206套;二手房的成交量也不錯(cuò)，這兩日的新房、二手房網(wǎng)簽量加起來(lái)有450套以上，政策向好，購(gòu)房者信心大增，商貸首付比例降低后，也將繼續(xù)降低購(gòu)房者的入市門(mén)檻�！�

　　存量房貸利率調(diào)整

　　全省將每年減少家庭利息支出約129億元

　　降低存量個(gè)人住房貸款利率方面，《通知》明確，組織商業(yè)銀行于2024年10月份統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP。完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)降低存量房貸利率。

　　董龍訓(xùn)介紹，9月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告(《中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》)，進(jìn)一步完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)降低存量個(gè)人住房貸款利率。分行將加強(qiáng)政策指導(dǎo)，組織山東省商業(yè)銀行于2024年10月31日前，統(tǒng)一對(duì)包括首套、二套及以上的存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　“我們濟(jì)南當(dāng)前的首套房利率是3.35%，新政策中對(duì)存量房利率的調(diào)整是挺大的�！崩顒偙硎�，落實(shí)存量房貸利率調(diào)整后，將進(jìn)一步解除高利率購(gòu)房者提前還貸的壓力。據(jù)悉，目前，山東省存量個(gè)人住房貸款利率為4.08%，此次調(diào)降后，預(yù)計(jì)在3.55%左右，山東省將每年減少家庭利息支出約129億元，有利于降低購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)帶動(dòng)居民消費(fèi)和投資。

　　值得注意的是，各商業(yè)銀行將于10月12日發(fā)布批量調(diào)整細(xì)則，統(tǒng)一調(diào)降存量房貸利率，盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道“一鍵式操作”，無(wú)需到銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理，具體可及時(shí)關(guān)注承貸銀行官方平臺(tái)發(fā)布的信息。

　　二手房市場(chǎng)觸底回升明顯

　　《通知》明確取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，由金融機(jī)構(gòu)結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動(dòng)利率作為定價(jià)方式，與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行〔2024〕第11號(hào)公告，對(duì)于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期，重定價(jià)周期更為靈活，由原來(lái)的只能按年優(yōu)化為可以按年、按半年或按季度確定重定價(jià)周期。對(duì)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，分行已于今年5月份取消了全省首套住房和二套住房個(gè)人住房貸款利率政策下限，由金融機(jī)構(gòu)結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

　　李剛表示，從目前情況看，當(dāng)前新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率達(dá)到歷史低水平，在政策利率下行引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)未來(lái)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率仍有持續(xù)下降的可能性，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本。當(dāng)前政策利好基本見(jiàn)底了。住宅市場(chǎng)，尤其近期二手住宅市場(chǎng)觸底回升的趨勢(shì)比較明顯。

　　后續(xù)走勢(shì)如何?

　　“山東樓市19條政策的發(fā)布，旨在接棒國(guó)慶期間的樓市小高峰走勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期下行的趨勢(shì)下努力尋找市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)換的機(jī)遇�！�10月10日下午，中指研究院高級(jí)分析師謝東暉在接受海報(bào)新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示，山東樓市“19條”通過(guò)降低首付比例、減少貸款利率、優(yōu)化貸款服務(wù)、延長(zhǎng)政策期限、支持市場(chǎng)化土地收購(gòu)、擴(kuò)大融資渠道等措施，直接降低購(gòu)房者和房企的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提高市場(chǎng)流動(dòng)性，緩解房企資金壓力，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，增強(qiáng)購(gòu)房者信心。

　　謝東暉表示，在提出多項(xiàng)刺激政策的同時(shí)，“19條”中也提及了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部整合、優(yōu)化資源配置、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管等相關(guān)手段，在長(zhǎng)遠(yuǎn)視角下有助于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展。此外，“19條政策”在加強(qiáng)金融支持的基礎(chǔ)上，有望帶動(dòng)各地區(qū)樓市相關(guān)企業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，對(duì)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定都有積極作用。