東營市國有建設(shè)用地彈性供應(yīng)實(shí)施細(xì)則

　　(征求意見稿)

　　章 總則

　　條 為進(jìn)一步強(qiáng)化土地要素保障，降低用地成本，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，根據(jù)土地管理法律法規(guī)和《自然資源部關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓適用本細(xì)則。法律、法規(guī)、部門規(guī)章等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第二章 長期租賃

　　第三條 長期租賃是指市、縣人民政府將國有建設(shè)用地使用權(quán)出租給承租人,由承租人與市、縣自然資源和規(guī)劃部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的供應(yīng)方式。

　　第四條 長期租賃，具體租賃期限由合同約定，一般不低于5年，高年限為20年，期滿可續(xù)期。

　　第五條 除依法可以采取協(xié)議方式外，長期租賃實(shí)行掛牌方式供應(yīng)。

　　第六條 長期租賃辦理程序如下：

　　(一)編制供地方案

　　1.各縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會組織自然資源和規(guī)劃、發(fā)改等部門，根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和意向用地單位需求，研究確定租賃期限，提出產(chǎn)業(yè)供應(yīng)前置條件、開發(fā)建設(shè)條件、規(guī)劃條件等內(nèi)容，并研究制定《履約監(jiān)管協(xié)議》文本。

　　2.自然資源和規(guī)劃部門委托土地評估機(jī)構(gòu)對擬供地塊的租金進(jìn)行評估，租金標(biāo)準(zhǔn)不得低于國家規(guī)定低地價(jià)折算的低租金標(biāo)準(zhǔn)。其中，租金不調(diào)整的，可按不低于該宗地50年出讓評估價(jià)格的2%確定年租金標(biāo)底;租金調(diào)整的，可按該宗地50年出讓評估價(jià)格的2%確定首期年租金標(biāo)底，租金調(diào)整周期不得低于5年，以后各期租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)屆時(shí)土地評估價(jià)格或土地價(jià)格指數(shù)確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。

　　3.自然資源和規(guī)劃部門綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、履約監(jiān)管協(xié)議等情況編制供地方案，按程序報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

　　(二)實(shí)施網(wǎng)上交易

　　供地方案經(jīng)市、縣人民政府批復(fù)后，自然資源和規(guī)劃部門起草公告，移交公共資源交易部門進(jìn)行網(wǎng)上交易。公告和初期合同中需明確后續(xù)續(xù)期價(jià)格的計(jì)算規(guī)則和條件。

　　(三)簽訂履約監(jiān)管協(xié)議和租賃合同

　　土地成交后，競得人與縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，與自然資源和規(guī)劃部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。自然資源和規(guī)劃部門及時(shí)將合同、繳費(fèi)金額、繳費(fèi)期限等費(fèi)源信息通過“非稅信息交換系統(tǒng)”傳遞至稅務(wù)部門，收費(fèi)項(xiàng)目類型選擇“其他土地出讓收入”，由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征繳租金。

　　(四)辦理登記

　　承租人按照合同約定依法繳納土地租金后，可申請辦理不動產(chǎn)登記。在辦理、轉(zhuǎn)移、變更、抵押等登記時(shí)，應(yīng)審查截至登記時(shí)點(diǎn)土地租金是否已繳齊，并收取相關(guān)繳納憑證。

　　第七條 承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)市、縣自然資源和規(guī)劃部門同意或根據(jù)合同約定，可將依法登記的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押。轉(zhuǎn)讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給受讓人，由自然資源和規(guī)劃部門與受讓人重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同;轉(zhuǎn)租的，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系，第三人應(yīng)履行租賃合同約定的權(quán)利義務(wù);地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施抵押的，承租的國有建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租的國有建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　第八條 在土地高出讓年期內(nèi)，租賃期限屆滿，承租人需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)在期滿前6個(gè)月向出租人申請續(xù)期。除因社會公共利益需要或合同約定應(yīng)當(dāng)收回的，應(yīng)準(zhǔn)予續(xù)期，續(xù)期租金按申請時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評估，采取協(xié)議方式辦理租賃手續(xù)。

　　第三章 先租后讓

　　第九條 先租后讓是指市、縣人民政府先行以租賃方式向承租人供應(yīng)土地，承租人在租賃期間開發(fā)、利用、經(jīng)營土地達(dá)到約定條件后，可申請將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的供應(yīng)方式。

　　第十條 先租后讓租賃期限由合同約定，一般不超過5年，轉(zhuǎn)為出讓時(shí)，租讓年限合計(jì)不得超過該宗土地法定出讓高年限。

　　第十一條 除依法可以采取協(xié)議方式外，先租后讓實(shí)行租賃和出讓一并進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式供應(yīng)。

　　第十二條 先租后讓辦理程序如下：

　　(一)編制供地方案

　　1.各縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會組織自然資源和規(guī)劃、發(fā)改等部門，根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和意向用地單位需求，研究確定租賃期限，提出產(chǎn)業(yè)供應(yīng)前置條件、開發(fā)建設(shè)條件、規(guī)劃條件、租賃轉(zhuǎn)出讓條件、達(dá)到約定條件期限以及租賃階段解除合同時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，并研究制定《履約監(jiān)管協(xié)議》文本。

　　2.自然資源和規(guī)劃部門委托土地評估機(jī)構(gòu)對擬供地塊的出讓金進(jìn)行評估，以高年期土地出讓價(jià)款作為標(biāo)底，租金標(biāo)準(zhǔn)按照租賃期與高年期的比值進(jìn)行年期修正確定;轉(zhuǎn)出讓后，已交租金沖抵出讓價(jià)款。

　　3.自然資源和規(guī)劃部門綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、履約監(jiān)管協(xié)議等情況編制供地方案，按程序報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

　　(二)實(shí)施網(wǎng)上交易

　　供地方案經(jīng)市、縣人民政府批復(fù)后，自然資源和規(guī)劃部門起草公告，移交公共資源交易部門進(jìn)行網(wǎng)上交易。公告中需明確租賃期限、租賃轉(zhuǎn)出讓的條件，以及租賃階段解除合同時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、租金及出讓金的計(jì)算規(guī)則等內(nèi)容。

　　(三)簽訂履約監(jiān)管協(xié)議和租賃合同

　　土地成交后，競得人與縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，與自然資源和規(guī)劃部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。自然資源和規(guī)劃部門及時(shí)將合同、繳費(fèi)金額、繳費(fèi)期限等費(fèi)源信息通過“非稅信息交換系統(tǒng)”傳遞至稅務(wù)部門，收費(fèi)項(xiàng)目類型選擇“其他土地出讓收入”，由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征繳租金。

　　(四)辦理登記

　　承租人按照合同約定依法繳納土地租金后，可申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　(五)考核評價(jià)

　　在合同約定的租賃期滿前1年，由縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門進(jìn)行考核評價(jià)�？己嗽u價(jià)合格的，承租人可申請出讓;考核評價(jià)不合格，且未在租賃合同期滿前整改到位的，無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施按照租賃合同、履約監(jiān)管協(xié)議約定處理。

　　(六)簽訂出讓合同

　　租賃期屆滿符合轉(zhuǎn)出讓條件后，與土地使用者直接簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。自然資源和規(guī)劃部門及時(shí)將合同、繳費(fèi)金額、繳費(fèi)期限等費(fèi)源信息通過“非稅信息交換系統(tǒng)”傳遞至稅務(wù)部門，收費(fèi)項(xiàng)目類型選擇“土地出讓價(jià)款收入”，由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征繳出讓金。

　　(七)辦理變更登記

　　租賃國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)為出讓的，受讓人應(yīng)持原不動產(chǎn)權(quán)證書、出讓合同及出讓金繳納憑證等材料，依法申請辦理不動產(chǎn)變更登記。

　　第十三條 以先租后讓方式供應(yīng)的，租賃期內(nèi)承租的國有建設(shè)用地使用權(quán)在完成開發(fā)建設(shè)前不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。轉(zhuǎn)出讓后，享有出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能。

　　第四章 彈性年期出讓

　　第十四條 彈性年期出讓是指市、縣人民政府依據(jù)國土空間規(guī)劃，綜合國家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、企業(yè)用地需求等，在法定年期內(nèi)合理確定出讓年限，將國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓給受讓人的供應(yīng)方式。

　　第十五條 彈性年期出讓由縣區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型、投資額度、企業(yè)需求等科學(xué)確定出讓年限，但不得超過法定高年限。

　　第十六條 除依法可以采取協(xié)議方式外，彈性年期出讓實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)。

　　第十七條 彈性年期出讓辦理程序如下：

　　(一)編制供地方案

　　1.各縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會組織自然資源和規(guī)劃、發(fā)改等部門，根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期和意向用地單位需求，研究確定出讓期限，提出產(chǎn)業(yè)供應(yīng)前置條件、開發(fā)建設(shè)條件、規(guī)劃條件等內(nèi)容，并研究制定《履約監(jiān)管協(xié)議》文本。

　　2.自然資源和規(guī)劃部門委托土地評估機(jī)構(gòu)對擬供地塊的出讓金進(jìn)行評估，出讓價(jià)格標(biāo)底按不低于彈性年期與高年期的比值進(jìn)行年期修正。

　　3.自然資源和規(guī)劃部門綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、履約監(jiān)管協(xié)議等情況編制出讓方案，按程序報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

　　(二)實(shí)施網(wǎng)上交易

　　出讓方案經(jīng)市、縣人民政府批復(fù)后，自然資源和規(guī)劃部門起草出讓公告，移交公共資源交易部門進(jìn)行網(wǎng)上交易。

　　(三)簽訂履約監(jiān)管協(xié)議和出讓合同

　　土地成交后，競得人與縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，與自然資源和規(guī)劃部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。自然資源和規(guī)劃部門及時(shí)將合同、繳費(fèi)金額、繳費(fèi)期限等費(fèi)源信息通過“非稅信息交換系統(tǒng)”傳遞至稅務(wù)部門，收費(fèi)項(xiàng)目類型選擇“土地出讓價(jià)款收入”，由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征繳出讓金。

　　(四)辦理登記

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)人按照合同約定依法繳納全部土地出讓金后，可申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　第十八條 受讓人領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書后，方可依法申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但合同另有約定的除外。

　　第十九條 出讓期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年向出讓人提交續(xù)期申請，除因社會公共利益需要或合同約定應(yīng)當(dāng)收回的，應(yīng)準(zhǔn)予續(xù)期，續(xù)期出讓金按申請時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評估，采取協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

　　第五章 監(jiān)管責(zé)任

　　第二十條 各縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門對《履約監(jiān)管協(xié)議》約定事項(xiàng)，按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則，進(jìn)行登記、統(tǒng)計(jì)、跟蹤問效，并將相關(guān)情況納入誠信體系。

　　第二十一條 競得人未在公告約定的期限內(nèi)簽訂《履約監(jiān)管協(xié)議》的，自然資源和規(guī)劃部門不予簽訂出讓(租賃)合同，視為競得人放棄競得資格，須承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　第二十二條 采取彈性供應(yīng)的,受讓人(承租人)應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的規(guī)劃條件利用土地,不得擅自改變。如申請改變土地用途，經(jīng)依法批準(zhǔn)后辦理相關(guān)手續(xù)。嚴(yán)禁將彈性供應(yīng)的土地用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

　　第二十三條 因不可抗力或政府原因?qū)е峦恋夭荒馨春贤�約定期限開竣工或達(dá)到租賃轉(zhuǎn)為出讓條件的，受讓人(承租人)可在合同約定期限前30日向出讓人(出租人)提出延期申請，經(jīng)出讓人(出租人)同意后相關(guān)期限可以順延，但順延期限不得超過1 年。延期申請批復(fù)信息要同時(shí)傳遞給稅務(wù)部門。

　　超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)且符合土地閑置費(fèi)征收條件的，由自然資源和規(guī)劃部門將應(yīng)繳相關(guān)信息通過“非稅信息交換系統(tǒng)”傳遞至稅務(wù)部門，由稅務(wù)部門按規(guī)定征收土地閑置費(fèi)。

　　第二十四條 受讓人(承租人)應(yīng)按合同約定的金額、期限和方式支付土地價(jià)款(租金)，出讓人(出租人)按照合同約定按時(shí)交付土地。未按時(shí)繳納土地價(jià)款(租金)或交付土地的，違約責(zé)任按合同約定執(zhí)行。

　　第二十五條 違反相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押租賃土地使用權(quán)的，出租人有權(quán)責(zé)令土地使用者限期改正。逾期不改正的，出租人有權(quán)解除租賃合同，無償收回租賃土地使用權(quán)，注銷不動產(chǎn)登記，并有權(quán)要求違約賠償。

　　第二十六條 采取彈性供應(yīng)的，用地期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，以及被“畝產(chǎn)效益”評價(jià)改革確定為“限制發(fā)展類”企業(yè)或被縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)定為低效用地的，無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施按合同和履約監(jiān)管協(xié)議約定處理。

　　第六章 附則

　　第二十七條 本細(xì)則自2024年XX月XX日起施行，有效期至2027年XX月XX日。2022年2月10日，東營市自然資源和規(guī)劃局等6部門發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)東營市國有建設(shè)用地彈性供應(yīng)實(shí)施細(xì)則的通知》(東自然資規(guī)發(fā)〔2023〕2號)同時(shí)廢止。