2018年分季度東營中心城住宅簽約均價(jià)走勢曲線

　　從2018年房價(jià)走勢來看，東營中心城房價(jià)走勢呈現(xiàn)倒V走勢。尤其是前三季度均處于上漲軌道中， 這也是上半年地王頻現(xiàn)、地價(jià)不斷飆升的結(jié)果。另外，上半年供需從緊，東營樓市多個(gè)樓盤出現(xiàn)一房難求的局面，這也是房價(jià)不斷上漲的重要原因。進(jìn)入第四季度，雖然有一些樓盤開始出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，以價(jià)換量，以求實(shí)現(xiàn)2018完美收官，這也是第四季度東營中心城住宅價(jià)格出現(xiàn)下降的重要原因。進(jìn)入2019年東營中心城高價(jià)地塊樓盤已陸續(xù)入市，購房者也將對(duì)高房價(jià)陸續(xù)接受，因此，整個(gè)2019年東營中心城房價(jià)仍會(huì)在2018年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)小幅上漲。所以買房者也可以根據(jù)當(dāng)前以及今后的行情靈活選擇購房時(shí)機(jī)了。

　　2018年東營中心城入市住宅體量創(chuàng)三年來新低 庫存日趨從緊

2012-2018年東營中心商品房及住宅入市和成交對(duì)比

　　在整個(gè)2018年，東營中心城樓市都是在庫存日趨從緊的環(huán)境下走來。根據(jù)0546房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2018年東營中心城入市商品房219.6萬㎡，其中住宅僅入市167.42萬㎡，僅比2015年稍好些。入市住宅體量驟然減少，且市場需求量在擴(kuò)張，這也就導(dǎo)致東營樓市供需結(jié)構(gòu)日趨從緊，這也在很大程度上加劇了房價(jià)的上漲。當(dāng)然，新貨入市之少主要原因在于2015年開始的強(qiáng)力去庫存。同時(shí)，東營土地市場幾乎沉寂了兩年時(shí)間，開發(fā)商拿地少，當(dāng)市場驟然轉(zhuǎn)暖，但開發(fā)商手中無糧，只能出現(xiàn)多人搶房的局面，房價(jià)上漲也就在所難免。當(dāng)然這種情況在2019年會(huì)稍好些，我們可以看到，在2018年只有季度入市商品房和住宅均在30萬平米以內(nèi)，其余三個(gè)季度，這兩項(xiàng)數(shù)值均在40萬方以上。尤其是進(jìn)入第四季度，入市商品房和住宅正在迅速恢復(fù)常態(tài)。當(dāng)然，進(jìn)入2019年這種形勢會(huì)有所緩解，2017年年底至2018年開發(fā)商所拍地塊會(huì)在2019年入市，且政府多次出臺(tái)政策嚴(yán)禁囤地。與此同時(shí)，加之當(dāng)前樓市處于淡季，商品房去化緩慢，因此在2019年東營中心城樓市庫存結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，多人搶房的局面將會(huì)大大緩解。

　　另外，從當(dāng)前在售庫存上來看，截止到2018年 12月31日，東營中心城的在售商品房庫存為23333套，總面積為357.52萬方，但在售住宅庫存僅為6829套，總可售面積為113.59萬平方，根據(jù)在售體量來核算，預(yù)計(jì)需要7.5個(gè)月，雖然依舊處于供需從緊的態(tài)勢中，但距離供需平衡僅有咫尺之遙。當(dāng)然，供需關(guān)系已經(jīng)不再是影響樓市轉(zhuǎn)暖的核心因素。價(jià)格、房價(jià)上漲預(yù)期以及整體大環(huán)境等因素也在深刻左右著樓市發(fā)展。所以，即使市場在售樓盤很少，但價(jià)格已超過廣大購房者購買力，且市場整體觀望氣氛濃厚，這也決定了當(dāng)前樓市依然很冷，購房者也不會(huì)貿(mào)然出手買房。因此，除非有重大政策刺激，在2019年樓市淡季還將持續(xù)一段時(shí)間。

2012-2018年東營中心城商品房及住宅去化率走勢曲線

2018年分季度東營中心城商品房及住宅去化率走勢曲線

　　從商品房及住宅去化速度來看，2018年整體去化率還是非常高的，尤其是住宅，根據(jù)0546房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2018年東營中心城僅住宅就消化老庫存達(dá)到112.59萬方，成為近7年來消化住宅庫存高的一年。當(dāng)然這也得益于上半年住宅越漲越買的火爆行情加上本年度住宅入市量創(chuàng)下新低。當(dāng)然，2018年商品房則消化老庫存77.87套，去化率為135.46%，屬于中等水平，這與寫字樓去化相對(duì)緩慢有較大關(guān)系。