9月13日，市政府新聞辦召開加強商品房銷售管理保護購房群眾合法權益新聞發(fā)布會，邀請了市住房城建管理局副局長賈相學、市市場監(jiān)督管理局四級調研員孫玉峰、市住房公積金管理中心副主任薄成峰，介紹加強商品房銷售管理，保護購房群眾合法權益有關情況。

東營市舉行關于進一步加強商品房銷售管理新聞發(fā)布會

　　賈相學

　　介紹《關于進一步加強商品房銷售管理的通知》相關情況

東營市住房城建管理局副局長賈相學

　　近年來，市住房城建管理局堅持“房住不炒”工作定位，認真貫徹落實黨中央、國務院、省委、省政府、市委、市政府關于房地產工作的決策部署，不斷完善房地產市場監(jiān)管領域制度建設，堅決不把房地產作為短期刺激經濟的手段，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，初步構建起貫穿房地產開發(fā)項目全過程的事前、事中、事后監(jiān)管體系，行業(yè)監(jiān)管水平明顯提高，有力促進了房地產健康發(fā)展。今年1-7月份，全市房地產完成投資103.85億元，同比增長5.7%;全市新建商品房批準預售218.3萬平方米，同比增長25.2%;全市新建商品房銷售面積169.23萬平方米，同比增長38.0%;全市新建商品房平均銷售價格為7474.4元/平方米，同比增長3.0%，房地產市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“我為群眾辦實事”活動開展以來，市住房城建管理局積極傾聽和回應老百姓在購房置業(yè)方面的訴求和難點，聯合市場監(jiān)管、住房公積金等部門出臺了《關于進一步加強商品房銷售管理的通知》，通過加強制度建設和創(chuàng)新，破解老百姓在購房置業(yè)方面遇到的問題和難題，為老百姓購房置業(yè)保駕護航，不斷提高老百姓在購房置業(yè)方面的滿足感、幸福感、獲得感。

　　一、文件的主要內容

　　一是買房能后悔。針對部分購房群眾一時沖動買房帶來的問題，推行購房冷靜期制度，實行無理由退房。房地產開發(fā)企業(yè)在《認購協議書》中設置買受人交納定金(首付款)后，不少于3個自然日的無理由退房，并在買受人書面提出申請之日起20個工作日內退還定金(首付款)條款。

　　二是看房有樣板。針對全裝修住宅，建立實體樣板間制度，實現所見即所得。房地產開發(fā)企業(yè)按交付標準在實體房源或銷售區(qū)域設置交付樣板房。交付樣板房要真實反映戶型、結構、交付標準和施工質量，與實際交付保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和布置。交付樣板房須在房屋銷售前建造完畢，保留時間自開發(fā)項目交付之日起不少于6個月，或采取公證的方式將樣板房的詳細情況予以保留。

　　三是銷售有承諾。針對購房群眾買房時信息不對稱問題，建立銷售服務承諾制度，提高銷售透明度。房地產開發(fā)企業(yè)在進行銷售活動時，要主動向購房群眾提供書面的《房地產開發(fā)企業(yè)銷售服務承諾書》，對項目不利因素和房屋不利因素進行提示，明確項目土地、房屋權利狀態(tài)是否正常，存在抵押的，提供抵押權人同意銷售抵押房屋的證明材料以及解押后方可簽訂網簽合同的說明和解押時間。

　　四是交房須驗收。針對購房群眾交房時遇到的問題，建立房屋驗收交付單制度，實行先驗房再交房。交付商品房時，房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)要與買受人簽署《房屋驗收交付單》。《房屋驗收交付單》簽署后，方可視為商品房交付使用。同時，將房地產開發(fā)企業(yè)住宅工程質量分戶驗收情況納入向購房人交付驗收資料范圍，進一步壓實房地產開發(fā)企業(yè)、施工單位和監(jiān)理單位質量責任，倒逼參建單位提高房屋質量。

　　五是售后有保障。針對購房群眾交房后遇到的售后服務不到位的問題，建立售后服務制度，實現問題有人管。房地產開發(fā)企業(yè)設立售后服務機構，實行售后服務承諾，制定完善售后服務工作流程并公示。在售后服務機構辦公場所、商品房銷售場所、新建住宅小區(qū)的明顯位置設置售后服務公示牌，明確售后服務內容、負責人姓名、辦公地址、售后服務電話，以及房地產市場監(jiān)管部門和工程質量監(jiān)督機構監(jiān)督電話等。方便老百姓遇到問題能及時得到解決和投訴處理。

　　二、關于文件的貫徹落實

　　(一)提高認識，切實抓好文件的普及宣傳落實

　　市住房城建管理局作為全市房地產行業(yè)的主管部門，我局將圍繞文件的貫徹實施，多角度、廣渠道、開展普法宣傳，在全市營造濃厚的遵法執(zhí)法守法氛圍。一是充分利用廣播、電視、報紙等傳統(tǒng)新聞媒體，利用市住房城建管理局網站和微信公眾號等宣傳陣地積極開展宣傳，提高全社會對文件的認知度和知曉率。二是對全市房地產開發(fā)企業(yè)進行集中培訓，切實增強企業(yè)守法意識，督促企業(yè)抓好政策落實工作，提升房地產服務水平。三是充分利用各類會議、學習、培訓等形式開展行業(yè)系統(tǒng)專題學習。組織全市各級房地產開發(fā)主管部門干部職工和執(zhí)法人員開展專題學習，引導廣大干部職工切實吃透文件精神，做到學深悟透，自覺當好文件的執(zhí)行者。

　　(二)嚴格依法履行部門職責，加大違法違規(guī)行為查處力度

　　為做好文件的貫徹執(zhí)行，我們將逐條對照文件規(guī)定，主動認領工作任務。一是落實部門法定職責，依法做好全市商品房銷售的監(jiān)督管理工作。二是加強協同配合，聯合市場監(jiān)管、公積金、綜合執(zhí)法等部門，建立部門聯動機制，通過日常檢查、專項整治、“雙隨機、一公開”執(zhí)法檢查、投訴處理等方式，加大違法違規(guī)行為查處力度，進一步規(guī)范房地產市場秩序，凈化市場環(huán)境，切實維護人民群眾合法權益。嚴肅查處違規(guī)銷售、一房多賣、虛假宣傳、霸王條款、格式合同、價外收費、拒絕買受人使用住房公積金貸款或公積金商業(yè)組合貸款、委托第三方代理辦證向買受人收取費用等違法違規(guī)行為。對投訴率高的商品房項目要進行重點檢查，情節(jié)嚴重的，要將企業(yè)和相關從業(yè)人員列入黑名單，通過新聞媒體予以曝光，并將相關信息推送給信用管理部門，實行聯合懲戒。

　　孫玉峰

　　介紹《關于進一步加強商品房銷售管理的通知》中有關商品房銷售廣告、宣傳方面相關情況。

　　加強商品房銷售管理，是規(guī)范商品房銷售行為，維護購房人合法權益，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。一直以來，全市各級市場監(jiān)管部門高度重視商品房銷售管理工作，強化措施，加大力度，深入開展商品房銷售治理，維護了良好的市場環(huán)境。這次發(fā)布會后，全市各級市場監(jiān)管部門將以此次發(fā)布會為契機，進一步提高思想認識，不斷加大工作力度，為廣大群眾營造公平有序的商品房銷售環(huán)境。重點做好以下幾項工作。

　　一、加強監(jiān)督管理，督導商品房銷售者誠信守法經營

　　加強對商品房市場的日常監(jiān)督管理和普法教育，提高商品房經營的守法意識和社會責任感，自覺維護公平誠信的市場秩序。督導商品房經營者，在預售、銷售中提供真實、合法、科學、準確的銷售信息，不得虛假宣傳，誤導消費者。認真查驗商品房銷售前的資質資料，對土地手續(xù)不全的，缺少工程竣工驗收證明等手續(xù)的，不得發(fā)布房地產廣告。對預售房地產，未取得項目預售許可證的，不得發(fā)布廣告。進一步規(guī)范房地產預售、銷售行為，商品房廣告必須列明開發(fā)商信息，項目位置示意圖必須準確、清楚，比例恰當，價格表示必須為實際銷售價格，涉及銷售面積必須標明建筑面積或套內面積，不得誤導消費者。督導商品房經營者嚴格遵守法律規(guī)定，商品房銷售廣告不得出現融資或變相融資內容，禁止出現升值或有預期的承諾。注重精神文明建設，房地產廣告不得出現風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好道德風尚。

　　二、開展專項執(zhí)法，維護良好商品房銷售市場秩序

　　聚焦民怨深、監(jiān)管風險壓力大、社會輿論關注的突出問題，加大對違法違規(guī)行為的查處力度。嚴厲打擊違規(guī)銷售、虛假宣傳、霸王條款、價外收費等各類欺詐、誤導消費者的行為，堅決查處含有承諾為入住者辦理就業(yè)、升學等內容的廣告行為，嚴厲打擊利用商品房銷售從事非法融資、非法集資和變相融資等違反國家金融監(jiān)管法律法規(guī)行為。加強投訴舉報受理，試點推行網絡交易巡查，部署開展戶外廣告監(jiān)測，匯集案件線索，強化案件查處，圍繞執(zhí)法重點，堅持全鏈條辦案，力爭線上線下、上游下游整體推進，對存在嚴重違法行為的廣告主、廣告經營者、廣告發(fā)布者，一追到底，不留死角、不留空檔。加強聯動執(zhí)法，實現齊抓共管，依托全市整治虛假違法廣告聯席會議機制，加強與住建、金融監(jiān)管、教育、公安等部門的執(zhí)法協作，進一步明確工作規(guī)則、協同工作事項，加強信息溝通、執(zhí)法聯動、監(jiān)督檢查、會商研究，確保工作成效。將我局正在開展的“護苗助老”執(zhí)法行動、2021民生領域案件查辦“鐵拳”行動、違法違規(guī)商業(yè)營銷宣傳集中整治行動、“雙隨機，一公開”專項執(zhí)法檢查等多項執(zhí)法工作相互銜接，同部署、同組織、同執(zhí)法，提高執(zhí)法效率，擴大執(zhí)法效果。

　　三、強化教育引導，積極維護消費者合法權益

　　加強與消費者協會組織的聯合，開展商品房銷售的消費警示和教育引導，大力開展普法宣傳進社區(qū)、進市場、進商場、進街道、進企業(yè)活動，普及法律法規(guī)，提高廣大群眾的維權意識和維權能力。規(guī)范約束商品房經營者加強合同管理，大力推行合同示范文本和購房冷靜期制度，能在合同文本中明確的事項要盡可能明確，能在合同文本中明晰的權責關系要確定明晰。按照責權對等、公平信用原則設置合同條款，不得出現不公平不合理條款，嚴禁出現霸王條款，免除己方責任，限制消費者權利。為方便群眾依法維權，下一步將加強廣告審查、合同審查的提前介入，加強對商品房銷售者、廣告單位事前和事中的行政指導工作。進一步提示消費者注重留存合同、宣傳冊等證據材料，提高維權效果。加強對違法商品房銷售行為的懲戒，對嚴重損害群眾利益拒不改正的，將違法主體和責任人納入黑名單，實行聯合懲戒。

　　四、擴大社會宣傳，大力營造良好的商品房銷售市場環(huán)境

　　加強與各新聞媒體的聯系，集中播出、報道守法經營、服務群眾的事例范例，加強廣告的刊播管理，強化公益廣告播出，不斷弘揚社會正能量。充分利用廣播電視、報紙期刊、互聯網媒介，刊載執(zhí)法信息、維權信息，曝光查處的典型案例，震懾和警醒違法，推動經營者合法經營。充分利用消費者權益日、普法宣傳日等重要節(jié)點，積極開展普法宣傳活動，不斷提升廣大消費者的維權能力，努力營造良好的外部執(zhí)法環(huán)境。

　　東營日報社：

　　購買商品房應該注意哪些問題?

　　賈相學：

　　依據《山東省商品房銷售條例》第二十五條，房地產開發(fā)企業(yè)與買受人訂立商品房買賣合同的內容，我們在購買商品房時應重點關注：1、看是否有五證，重點看有沒有預售許可證。沒有取得預售許可證對外銷售的，不要購買。2、看合同中土地使用起止年限，住宅是否是70年，商業(yè)是否是40年，以及還剩余多少年。3、看土地和購買房屋的權利狀態(tài)，看是否存在法院查封、抵押、行政限制等行為，若有這些情況，購買時一定謹慎，因為這類房屋在權利狀態(tài)解除前是不能網簽合同的，也不受法律保護。4、面積誤差的約定。如果和開發(fā)商有約定，先遵照約定，沒有約定的再按照有關規(guī)定執(zhí)行。在和開發(fā)商簽訂合同時要約定以有資質的測繪部門出具的面積為準。5、貸款問題的約定。開發(fā)商往往承諾項目可以貸款，購買前要先查一下自己的征信狀況，看征信是否符合要求，并與開發(fā)商約定無法貸款后可以解除合同并全額退款。6、關于違約責任賠償問題，開發(fā)商和購房人會在合同中對雙方交房或者繳納購房款等問題的期限進行約定，有時，雙方違約后，賠償標準是不對等的，合同簽訂時一定要求對等原則。7、交房的問題。合同約定交房的條件，一定要明確，必須是竣工綜合驗收備案完成，因為單體驗收后，有可能小區(qū)還處于建設狀態(tài)，小區(qū)內的道路、綠化都有可能未完成，一些配建的幼兒園、養(yǎng)老設施還未建成，影響居住，因此要約定清楚。8、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的產權歸屬的約定。例如，電梯屬于公共部門，屬于業(yè)主共有，由此產生的廣告收入減去物業(yè)企業(yè)正常的管理費用后也應該屬于業(yè)主共有。

　　中國山東網：

　　房屋買賣中，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，當事人可否要求解除合同?

　　賈相學：

　　《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“ 根據民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

　　法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

　　由此可見，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款當事人可以先予催告，要求其履行合同，如果當事人在催告后三個月的合理期限內仍不履行合同，那么，當事人可以請求解除合同。

　　大眾網：

　　出賣人未取得預售許可證與買受人簽訂的合同是否有效?

　　賈相學：

　　《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！�

　　黃三角早報：

　　房屋交付使用后，不動產權屬證書遲遲辦不下來，開發(fā)商是否承擔違約責任?

　　賈相學：

　　《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

　　(一)商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限;

　　(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　在實際生活中，不動產證遲遲辦不下來，有部分原因是因為開發(fā)商手續(xù)不齊，購房者可以在合理期限內向開發(fā)商提出違約責任。

　　0546房產網（東營房產網）：規(guī)范商品房銷售管理本身沒有錯，關鍵是如何引導房地產市場健康發(fā)展，這是根本之策。