一、什么是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?

　　答：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�是指各�?lèi)導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處 置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

　　二、以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和交易規(guī)則是如何規(guī)定的?

　　答：劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：一是具有土地及地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;二是涉及改變土地用途的，改變后的土地用途應(yīng)當(dāng)符合國(guó)土空間規(guī)劃;三是法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。法律、法規(guī)、政策等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。

　　劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易規(guī)則：以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開(kāi)交易，確定受讓人和成交價(jià)款。經(jīng)審核土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理;經(jīng)審核土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，重新簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。按照提交申請(qǐng)、核實(shí)土地狀況、地價(jià)評(píng)估、出讓方案報(bào)批、發(fā)布交易信息、辦理土地交易事務(wù)、繳納價(jià)款和稅費(fèi)、辦理登記的程序辦理。

　　三、以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和交易規(guī)則是如何規(guī)定的?

　　答：出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：一是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;二是涉及改變土地用途的，改變后的土地用途應(yīng)當(dāng)符合國(guó)土 空間規(guī)劃，涉及商品住宅用地的按有關(guān)政策規(guī)定辦理;三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓后，作為土地出讓條件的各項(xiàng)建設(shè)條件對(duì)土地使用權(quán)受讓方依然有效，土地使用權(quán)受讓方應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)條件進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方與所在縣(市、區(qū))人民政府或有關(guān)部門(mén)簽訂履約監(jiān)管協(xié)議的，協(xié)議相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;四是法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易規(guī)則：交易雙方可自行協(xié)商交易，也可通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)公開(kāi)交易。公開(kāi)交易按照提交申請(qǐng)、核實(shí)土地狀況、發(fā)布交易信息、辦理土地交易事務(wù)、繳納價(jià)款和稅費(fèi)、辦理登記的程序辦理。

　　四、出讓建設(shè)用地使用權(quán)未完成合同約定開(kāi)發(fā)投資總額的25%是否可以轉(zhuǎn)讓?

　　答：不可以。但可以先辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人可以憑不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記證明等其他必要材料向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)，待投資總額達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓要求時(shí)，再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

　　五、政府在什么情況下可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?

　　答：以買(mǎi)賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);尚未建立標(biāo)定地價(jià)的，申報(bào)價(jià)格低于基準(zhǔn)地價(jià)的，市、縣人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　六、什么情況下建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?

　　答：一是司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限 制權(quán)利的;二是未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;三是權(quán)屬有爭(zhēng)議的; 四是共有建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;五是依法需收回建設(shè)用地使用權(quán)的;六是依照法律、法規(guī)及合同約定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　七、什么是建設(shè)用地使用權(quán)出租?

　　答：建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)或連同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人在一定年期內(nèi)向出租人支付租金的行為。

　　八、建設(shè)用地使用權(quán)出租需要達(dá)到什么條件?

　　答：一是出租人繳清土地使用權(quán)出讓或劃撥價(jià)款，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū);二是出租人按出讓合同或劃撥決定書(shū)規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地;三是具有合法的地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明;四是不得違反法律、法規(guī)規(guī)定和有償使用合同、劃撥決定書(shū)的約定。

　　九、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租是如何規(guī)定的?

　　答：劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租需經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，并按規(guī)定上繳租金中所含土地收益，土地收益具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)土地等級(jí)、用途等因素評(píng)估確定。出租時(shí)間不得超過(guò)5年，超過(guò)5年的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。

　　十、建設(shè)用地使用權(quán)出租的，承租人能否新建、擴(kuò)建建筑物?

　　答：建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物用于出租的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地出讓合同、劃撥決定書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途或批準(zhǔn)的規(guī)劃條件使用。承租期間承租人不得擅自改變規(guī)定的用途;不得擅自在承租的土地上新建、擴(kuò)建建筑物、其他附著物。 如需建造臨時(shí)性建筑物、其他附著物的，應(yīng)在征得出租人同意后， 由出租人報(bào)經(jīng)自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)批準(zhǔn)并辦理有關(guān)手續(xù)，約定出租人承擔(dān)臨時(shí)建設(shè)工程的拆除責(zé)任;如需改變用途的，經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門(mén)審核，并報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，出租人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

　　十一、什么情況下建設(shè)用地使用權(quán)不得出租?

　　答：一是未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或劃撥決定書(shū)約定繳納出讓金或劃撥價(jià)款的;二是未按出讓合同約定或劃撥決定書(shū)規(guī)定期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的;三是法律法規(guī)規(guī)定、出讓合同或劃撥決定書(shū)約定不得出租的情形。

　　十二、什么是建設(shè)用地使用權(quán)抵押?

　　答：建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，以不轉(zhuǎn)移占有的方式，將其依法取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押給債權(quán)人。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人 約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該抵押物優(yōu)先受償。

　　十三、以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押?jiǎn)?

　　答：以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

　　十四、養(yǎng)老、教育用地可以抵押?jiǎn)?

　　答：允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償方式 取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

　　十五、處分建設(shè)用地使用權(quán)抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合哪些規(guī)定?

　　答：一是劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償;二是養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域的土地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，仍須按 原用途使用土地，不能隨意變更，確保抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)利益相關(guān)人權(quán) 益不受損;三是同時(shí)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人時(shí)，應(yīng)明確載明抵押權(quán)順位，當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)順位另行約定的，從其約定;四是法律法規(guī)規(guī)定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的其他情形。