上市房企年報解讀

　　盡管樓市調貫穿了整個2010年，但上市房企的年報業(yè)績依然靚麗。雖然從現(xiàn)金流、負債率等數(shù)據(jù)看，不少房企面臨較大的資金壓力，但據(jù)記者了解，大多數(shù)龍頭房企已開始積極“存糧備荒”，通過調整債務結構、放緩拿地速度和新開工項目增速等方式，囤積現(xiàn)金應對調控。業(yè)內人士分析認為，為了搶占市場份額，龍頭房企可能將在第二季度掀起一陣主動降價風潮，而由于房企資金狀況惡化而發(fā)生的被動降價可能要到今年第四季度才會出現(xiàn)。

　　真實負債不太糟

　　現(xiàn)金流及負債水平一直是衡量房地產企業(yè)財務是否健康的重要標準。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已披露年報的45家房企中，有30家公司的經營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。大型房地產商2010年的經營性現(xiàn)金流量凈值普遍出現(xiàn)了下滑。其中，保利地產2010年經營性現(xiàn)金流量凈值僅為-223.7億元，同比去年的-11億元下降了212.7億；招商地產2010年經營性現(xiàn)金流量凈值為-44億元，同比去年的71億元也大幅下降了115億；此外，萬科、首開股份、華僑城A等大型房地產企業(yè)的經營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。

　　據(jù)記者對這45家房企進行的粗略統(tǒng)計，截至去年年底的負債合計達到6000億元以上，平均凈負債率在62.22%，比2009年的36.37%大幅提高。以“萬保招金”為例，對應的資產負債率分別為75%、79%、65%和71%，較2009年均有所提升，最高提升了近9個百分點，較低的則在2個百分點不到。此外，華遠地產、中華企業(yè)、萊茵置業(yè)四家房企的資產負債率也超過了75%，依次為76%、77%和76%，雅居樂、中海地產負債率也達到71%和64%，同比均有上升。

　　不過，記者發(fā)現(xiàn)，在負債率同比大增的情況下，不少房企的預收賬款也同步上升。例如萬科2010年末預收賬款達到744億元，同比增加134%，而保利地產則達到515億元，同比增幅為73%，金地集團、招商地產分別為189億元和113億元，同比分別增加53%和19%。以抵扣掉預收賬款后的真實負責率來看，公司的資產負債率同比提升并不那么“可怕”，45家房企總的真實負債率僅為48.17%，同比2009年的45.77%僅略有上升。

　　調整負債囤積現(xiàn)金

　　隨著今年以來各項調控政策逐步落實，加快資金周轉、放慢拿地速度，為未來儲備足夠“余糧”，已經成為各開發(fā)商的策略之一。

　　萬科在年報中直言，未來一段時期，行業(yè)資金面緊縮將成為大勢所趨，這意味著企業(yè)必須加強資金管理，更加重視財務安全。為了保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，各大房企還在積極調整債務比例，加大長期債務比例，減少短期債務融資。中原集團研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“萬保招金”四家龍頭房企截止到2010年年底，長期借債總額達到1000億元，同比2009年的563億元增加了77%，而同時，短期借債幾乎與去年持平，金地和招商甚至同比下滑。

　　龍湖地產也在年報中透露，該公司于去年4月與5家銀行簽訂21.5億港幣四年期銀團貸款。截至去年年底，龍湖地產綜合借貸的平均年期由去年的約2.5年拉長至3.4年。

　　與此同時，開發(fā)商也在放緩拿地速度，并放緩新開工面積的增速，以減少對現(xiàn)金流的損耗。根據(jù)搜房網統(tǒng)計，今年2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。以萬科為例，其2月新增項目僅為3個，增加權益建筑面積22.9萬平方米，公司應承擔地價款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%�？紤]到短期銷售量將維持在較低水平，高速拿地將產生較大資金壓力，保利地產、金地集團等龍頭公司也紛紛放緩拿地步伐。

　　而新開工面積的增速也明顯回落。 2010年全國的房地產開發(fā)投資額和新房開工面積都保持了較快增長，全年房地產開發(fā)投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長40.7%，新開工增速達到近十年來最高值。而進入2011年后，大型房企紛紛放緩項目開工速度，萬科、保利已將新開工面積增速下調至10%，而金地集團由于去年新開工項目特別多，進入2011年后新開工項目增速甚至同比回落了35%。