當(dāng)一種聲音在羊群效應(yīng)的作用下被無(wú)限放大之時(shí)，你是否意識(shí)到那不是真的，就好比“謠鹽”惑眾。
“斷糧、告急、惡化、崩盤(pán)……”市場(chǎng)上開(kāi)始充斥著上市房企資金鏈危機(jī)的言論�；蛟S是因?yàn)閲?yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，或許是因?yàn)殂y行貸款的急劇縮減乃至斷貸傳聞，或許是因?yàn)椴糠址科蟮慕祪r(jià)促銷(xiāo)，或許是因?yàn)榉科竽陥?bào)中資產(chǎn)負(fù)債率的上升和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的大幅下滑，讓這種聲音獲得了廣泛認(rèn)同。
事實(shí)是否果真如此？?jī)H僅以資產(chǎn)負(fù)債率上升和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下滑來(lái)判斷房企資金鏈陷入困局，是否有些危言聳聽(tīng)？
“由于連續(xù)兩年的銷(xiāo)售回籠資金仍然充沛，加上信貸之外的融資渠道的不斷拓展，絕大多數(shù)大中型開(kāi)發(fā)商今年的日子并不難過(guò)，幾乎不會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的問(wèn)題�！钡禺a(chǎn)評(píng)論人陳真誠(chéng)表示。
但這并不意味著開(kāi)發(fā)商們可以高枕無(wú)憂，由于長(zhǎng)期債務(wù)的大量增加及數(shù)年后部分房企的高息債券面臨償還，一旦房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的行業(yè)調(diào)整持續(xù)數(shù)年，銷(xiāo)售資金無(wú)法覆蓋債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房企的資金鏈屆時(shí)將會(huì)經(jīng)受?chē)?yán)峻考驗(yàn)。
資產(chǎn)負(fù)債率之高
對(duì)房企資金鏈質(zhì)疑最強(qiáng)烈的根據(jù)，來(lái)自于資產(chǎn)負(fù)債率的普遍提升。比如萬(wàn)科（000002.SZ）的資產(chǎn)負(fù)債率上升至74.69%，保利地產(chǎn)的（600048.SH）資產(chǎn)負(fù)債率上升至78.98%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，資產(chǎn)負(fù)債率同比上升的房企數(shù)量比例超過(guò)80%。
據(jù)此有觀點(diǎn)認(rèn)為，在銷(xiāo)售如此暢旺的2010年，上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率卻普遍上升，說(shuō)明資金狀況已經(jīng)岌岌可危。
“這并不是問(wèn)題。由于房地產(chǎn)行業(yè)的慣例是先收款后交樓，銷(xiāo)售和結(jié)算之間存在時(shí)間差，因此資產(chǎn)負(fù)債表中的預(yù)收賬款比例也往往比較大�！庇械禺a(chǎn)分析師指出。
而預(yù)收賬款并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，而是會(huì)隨著項(xiàng)目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入。因此，計(jì)算預(yù)收賬款剔除后的負(fù)債與資產(chǎn)的比例，更能清楚地反映房企實(shí)際的負(fù)債情況。
以萬(wàn)科2010年年報(bào)為例，剔除預(yù)收賬款后，萬(wàn)科的其他各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例僅為40.2%，其中有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比重只為22%。且有息負(fù)債中短期負(fù)債的比例也僅為35.4%。
實(shí)際上，由于房企對(duì)2011年的房地產(chǎn)調(diào)控有所忌憚，會(huì)傾向選擇減少結(jié)算以保證未來(lái)的業(yè)績(jī)，因此大量的預(yù)收賬款為眾多房企留下了足夠的緩沖空間。2010年上市房企年報(bào)披露，萬(wàn)科有高達(dá)919億元的未結(jié)算銷(xiāo)售金額，預(yù)收賬款的同比漲幅達(dá)134.4%；保利地產(chǎn)的預(yù)收賬款為515.4億元，同比上漲72.79%。
“從目前已公布的上市房企凈負(fù)債率水平來(lái)看，譬如萬(wàn)科、萬(wàn)通地產(chǎn)（600246.SH）等2010年的凈負(fù)債率均處于歷史低點(diǎn)，而即使是保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率達(dá)到了88.5%，其負(fù)債結(jié)構(gòu)也是以長(zhǎng)期負(fù)債為主，短期內(nèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依然完全可控�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心評(píng)論員楊晨青表示。
保利地產(chǎn)2010年年報(bào)顯示，其短期借款為4.5億元和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為73.3億元，而其長(zhǎng)期借款則達(dá)到470.3億元。另外，保利地產(chǎn)2 年內(nèi)到期的借款為186 億元，低于其賬面191 億元的現(xiàn)金余額。并且這一貸款額僅為2010 年銷(xiāo)售額的28%。
因此，單純看房企資產(chǎn)負(fù)債率上升并不能充分說(shuō)明其資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，一方面，預(yù)收賬款的大幅增加為房企未來(lái)的業(yè)績(jī)提供了支撐；另一方面，從已發(fā)年報(bào)房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)狀況來(lái)看，大多數(shù)房企已經(jīng)紛紛開(kāi)始選擇“債務(wù)長(zhǎng)期化”的策略。
有分析人士指出，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能進(jìn)入調(diào)整期的情況下，房企“債務(wù)長(zhǎng)期化”的策略不外乎有兩種考慮：借款的大量增加與銷(xiāo)售回款相配合，是為了在市場(chǎng)調(diào)整期的有利時(shí)機(jī)加大拿地和并購(gòu)的力度；同時(shí)，一旦銷(xiāo)售不暢財(cái)務(wù)吃緊，長(zhǎng)期債務(wù)則可以保證房企短時(shí)期內(nèi)不會(huì)面臨群債壓頂?shù)奈C(jī)。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流之辨
另一個(gè)被廣泛質(zhì)疑的則是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月17日，滬深兩市32家房企2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-409.6億元，而2009年，這些房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為240.5億元，足足下降了270%。
以保利地產(chǎn)為例，其2010年年末的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由2009年年末的-11億元銳減至-224億元，下降幅度達(dá)1854%。成為眾矢之的。
但一位分析師指出，房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的巨大缺口并不能說(shuō)明其資金鏈岌岌可危，“由于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)周期性，在企業(yè)的擴(kuò)張期和收成期，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流經(jīng)常有很大的落差，呈現(xiàn)強(qiáng)波動(dòng)性，某一年度出現(xiàn)負(fù)值并不奇怪�！�
