2023年東營市中心城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價更新成果(征求意見稿)

　　根據(jù)原國土資源部、省廳文件要求，中心城區(qū)土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新成果已基本完成，主要成果如下:

　　一、基準(zhǔn)地價更新工作開展的依據(jù)

　　根據(jù)原國土資源部辦公廳《關(guān)于實施<城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程>有關(guān)問題的通知》(國土資廳發(fā)〔2015〕12號)，基準(zhǔn)地價每3年應(yīng)更新一次。中心城區(qū)上一輪基準(zhǔn)地價于2020年5月由市政府公布實施(東政發(fā)〔2017〕11號)，距今已到3年，《山東省自然資源廳關(guān)于做好2022年度自然資源評價評估有關(guān)工作的的通知》(魯自然資字〔2022〕75號)文件要求，為保持城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的現(xiàn)勢性，我局組織開展了2023年度土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新工作。通過調(diào)查土地招拍掛市場、樓盤銷售、二手房交易等樣點資料，經(jīng)過內(nèi)業(yè)技術(shù)處理，與省內(nèi)部分地市成果對比完善等步驟，制定了本次基準(zhǔn)地價更新成果。

　　二、基準(zhǔn)地價更新情況

　　(一)評價范圍調(diào)整情況

　　基準(zhǔn)地價的評價范圍主要依據(jù)國土空間規(guī)劃劃定的三區(qū)三線成果結(jié)合城區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地綜合確定。本輪土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新確定的范圍為：東至廣北水庫西側(cè)，南至廣浦河，西至哨頭水庫，北至東營市行政區(qū)界線�？偯娣e共計369.97平方公里，較上輪增加2.52平方公里。

　　本輪評價范圍與上輪比較，主要有五處調(diào)整。其中，新增三處，主要為劃入城鎮(zhèn)開發(fā)邊界上輪評價未納入范圍的區(qū)域，區(qū)域一六干渠以北，東營鉆井技術(shù)公司以西，東營錄井公司以東區(qū)域，面積為4.45平方公里;區(qū)域二東八路以東至行政區(qū)界線區(qū)域，面積為1.51平方公里;區(qū)域三西六路以西，威海路，勝利蘭德石油裝備公司以東區(qū)域，面積為1.39平方公里。刪除兩處區(qū)域，主要為基本農(nóng)田集中連片區(qū)域，區(qū)域一濰坊路以北，東二路以西，榮烏高速以東區(qū)域，面積為2.35平方公里;區(qū)域二姜家村以西至行政區(qū)界線區(qū)域，面積是2.48平方公里。。

　　(二)土地級別調(diào)整情況

　　本次城區(qū)采取分類定級的方法劃分了商服用地、居住用地、工礦用地和公共管理與公共服務(wù)用地四種用途的土地級別。工礦用地本輪土地級別未發(fā)生調(diào)整。具體土地級別調(diào)整情況見附表1-3。本輪土地級別調(diào)整主要遵循下原則：

　　1.加強“規(guī)劃引領(lǐng)”。以國土空間規(guī)劃劃定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界成果為依據(jù)，結(jié)合城區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地，調(diào)整確定基準(zhǔn)地價更新范圍。落實“加強規(guī)劃引領(lǐng)提升城市建設(shè)品質(zhì)”精神，對規(guī)劃方向明確，重點建設(shè)的片區(qū)，適度提高“規(guī)劃因素”對土地級別的影響權(quán)重。

　　2.突出城市特色風(fēng)貌。以“生態(tài)濕地特色”為重點，充分考慮中心城現(xiàn)有“濕地、水面、水庫”等特色景觀對土地級別特別是居住用地的影響。

　　3.落實“產(chǎn)城融合”。在工業(yè)用地地價調(diào)整中，充分考慮城市更新、合規(guī)工業(yè)園區(qū)等政策影響，發(fā)揮土地級別價格在優(yōu)化產(chǎn)城規(guī)劃布局，促進產(chǎn)城相互支撐、互動發(fā)展中的作用。

　　(三)基準(zhǔn)地價調(diào)整情況

　　本輪基準(zhǔn)地價的調(diào)整充分結(jié)合了近三年來社會經(jīng)濟發(fā)展情況，土地、房地產(chǎn)用地市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及未來發(fā)展趨勢預(yù)測，并與周邊城市做好對比銜接。對產(chǎn)業(yè)用地價格的調(diào)整，在滿足上級相關(guān)政策的同時，充分考慮“推進產(chǎn)城融合發(fā)展”相關(guān)要求。具體土地級別調(diào)整情況見附表4-9，基準(zhǔn)地價應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)及修正體系見附表10-13。

　　本輪基準(zhǔn)地價的主要內(nèi)涵是：

　　1、權(quán)利類型：完整的國有建設(shè)用地出讓土地使用權(quán);

　　2、估價基準(zhǔn)日：2023年1月1日;

　　3、土地用途：劃分為商服用地、居住用地、工礦用地、公共管理和公共服務(wù)用地四類;

　　4、土地開發(fā)程度：商服用地、居住用地、工礦用地、公共管理和公共服務(wù)用地各級別土地開發(fā)程度為“五通一平”(通路、通電、通訊、供水、排水及宗地內(nèi)場地平整)。

　　5、標(biāo)準(zhǔn)容積率：商服用地為1.3，住宅用地為1.3，工礦倉儲用地為1.0，公共管理與公共服務(wù)用地為1.3。

　　附表1

　　商服用地級別調(diào)整情況表

　　附表2

　　居住用地級別調(diào)整情況表

　　附表3

　　公共管理與公共服務(wù)用地級別調(diào)整情況

　　附表4

　　東營市中心城區(qū)2023年度基準(zhǔn)地價表

　　附表5 兩輪基準(zhǔn)地價調(diào)整對比表         單位：萬元/畝

　　附表6 2023年度部分地市基準(zhǔn)地價橫向?qū)Ρ缺?單位：萬元/畝

　　附表7 2023年度周邊地市基準(zhǔn)地價(樓面價)橫向?qū)Ρ缺?nbsp;    單位：元/平方米

　　附表8 2023年度周邊地市基準(zhǔn)地價排名情況表

　　附表9 2023年度部分地市基準(zhǔn)地價調(diào)整幅度橫向?qū)Ρ缺?單位：%

　　附表10

　　基準(zhǔn)地價應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)表

　　附表11

　　商服用地容積率修正系數(shù)表

　　附表12

　　住宅用地容積率修正系數(shù)表

　　附表13

　　公共管理與公共服務(wù)用地容積率修正系數(shù)表