但歷史并不可鑒。陳志指出，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于換擋期，雖然貨幣政策寬松，但房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在減弱，房地產(chǎn)業(yè)自身也在經(jīng)歷不可逆轉(zhuǎn)的調(diào)整。

　　就北京市場(chǎng)而言，雖然購(gòu)買力仍在，但日漸高企的房?jī)r(jià)正在與購(gòu)買力相背離。由于豪宅項(xiàng)目的銷售周期較長(zhǎng)，又沉淀大量資金，一旦陷入滯銷，將可能給企業(yè)帶來沉重的壓力。

　　制度的缺陷?

　　正如機(jī)構(gòu)分析所言，北京頻繁爆出高價(jià)地，顯然與房企回歸一二線城市的大勢(shì)有關(guān)。但開發(fā)商還給出了另一種解釋。

　　北京某上市公司房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，年末出現(xiàn)的高價(jià)地?zé)岢�，在很大程度上源于“前松后緊”的供地節(jié)奏。

　　按照慣例，地方政府在上半年的推地節(jié)奏往往較為緩慢，進(jìn)入下半年，為完成年度供地任務(wù)，集中推地的情況開始出現(xiàn)。到第四季度，不少優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓，土地成交規(guī)模也達(dá)到全年之。

　　該人士表示，“前松后緊”的節(jié)奏使得在進(jìn)入年末之時(shí)，房企往往因拿地不足而處于“饑渴”狀態(tài)，進(jìn)而對(duì)土地產(chǎn)生瘋狂爭(zhēng)搶。

　　與此同時(shí)，過去幾年間，北京均未能完成商品房用地供應(yīng)計(jì)劃，這也加劇了企業(yè)的“饑渴”程度。

　　上述人士還認(rèn)為，配建制度是高價(jià)地的另一項(xiàng)誘因。

　　為完成保障房土地的供應(yīng)目標(biāo)，從2012年起，北京啟動(dòng)了配建制度，即在商品房地塊中，配建一定數(shù)量的保障房用地。從業(yè)者普遍認(rèn)為，由于保障房項(xiàng)目的利潤(rùn)率較低，同地塊上的商品房必須承擔(dān)起“盈利”的職能，因此商品房項(xiàng)目容易以更高的價(jià)格推出。

　　也即，配建制度的出現(xiàn)，容易將保障房的成本轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊上，催生高價(jià)地和高端住宅。

　　在土地出讓中的“高限價(jià)”，則更加劇了這種局面。為防止土地競(jìng)出過高的價(jià)格，北京近年來給多宗土地設(shè)置高限價(jià)，在達(dá)到高限價(jià)之后，轉(zhuǎn)而競(jìng)爭(zhēng)保障房面積。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，北京土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，在很多土地的競(jìng)拍中，都突破了高限價(jià)，進(jìn)入到“競(jìng)爭(zhēng)保障房面積”的階段。由此，保障房用地進(jìn)一步對(duì)商品房地塊形成擠壓，兩者比重不斷拉大。由于競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，在近年來的北京土地交易中，甚至出現(xiàn)過“宅地全建保障房”的現(xiàn)象。

　　這兩種制度疊加的結(jié)果，不僅造成商品房用地供應(yīng)不足，還容易推高商品房用地價(jià)格。被認(rèn)為是造成北京“商品房高端化”的重要因素。

　　據(jù)悉，在智囊機(jī)構(gòu)近期向北京市政府部門提交的建議中，就有“調(diào)整配建制度”一項(xiàng)。但該項(xiàng)制度的調(diào)整與否，目前還是未知數(shù)。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng))：高價(jià)地項(xiàng)目的不斷入市，集中表現(xiàn)為高端住宅供應(yīng)過剩、普通住宅供應(yīng)不足，或使一線城市樓市陷入結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。