經(jīng)過97輪舉牌，位于北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村的一宗地塊以“85.95億元、配建5.6萬平米公租房”的代價(jià)競出，折合樓面價(jià)超過5萬元/平方米。這也是北京土地交易史上的第二高價(jià)。

　　在10月的后一個(gè)工作日，一宗大額交易終于為本月北京土地市場完成收官。

　　經(jīng)過97輪舉牌，位于北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村的一宗地塊以“85.95億元、配建5.6萬平米公租房”的代價(jià)競出，折合樓面價(jià)超過5萬元/平方米。這也是北京土地交易史上的第二高價(jià)。

　　該宗地塊的交易過程和交易價(jià)格，堪稱近期北京土地市場的縮影。有業(yè)內(nèi)人士將其總結(jié)為“三高”，即“高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)”。

　　但有機(jī)構(gòu)指出，高價(jià)地項(xiàng)目的不斷入市，正在使北京樓市陷入結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。集中表現(xiàn)為高端住宅供應(yīng)過剩、普通住宅供應(yīng)不足。若該種局面持續(xù)下去，這些名噪一時(shí)的高價(jià)地項(xiàng)目終很可能成為開發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。

　　兩周賣地近300億

　　掛牌出讓公告顯示，該宗地塊位于北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村，土地性質(zhì)為“R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地”，建筑控制規(guī)模超過25萬平方米，是頗為少見的一宗大體量地塊。

　　在上述地塊中，包含30000平方米的“公共租賃住房”，房屋回購價(jià)格為7000元/平方米。該宗土地設(shè)定了上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為競報(bào)“公共租賃住房”階段。

　　由于資質(zhì)優(yōu)秀，上述地塊的起始價(jià)就達(dá)到57.3億元。根據(jù)中原地產(chǎn)的測算，該地塊的起始樓面價(jià)就接近3萬元/平方米。

　　在6家聯(lián)合體經(jīng)過97輪競拍后，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以“85.95億元、配建5.6萬平米公租房”的代價(jià)摘下這一地塊。85.95億元的總價(jià)，為北京土地市場的第二高，距離“豐臺(tái)白盆窯村地王”只差3000萬。

　　按照中原地產(chǎn)的測算，剔除掉5.6萬平方米的公租房，該地塊商品住宅部分樓面的單價(jià)將達(dá)到5萬元/平方米，未來項(xiàng)目的售價(jià)將超過10萬元/平方米。

　　上述土地的交易過程，被認(rèn)為是北京近期土地市場的縮影。有業(yè)內(nèi)人士將其總結(jié)為“三高”，即“高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)”。

　　北京土地市場已進(jìn)入年內(nèi)交易密集的階段。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，近兩周內(nèi)，北京土地市場共成交12宗地塊，上述12宗地塊的總價(jià)達(dá)到294.37億元。

　　在上述12宗地塊中，還包括一宗單價(jià)達(dá)到7.5億的“地王”。

　　未來北京土地市場還將繼續(xù)火爆。據(jù)悉，當(dāng)前北京還有20宗經(jīng)營性用地處于“正在交易”狀態(tài)，其中有兩宗地塊的起價(jià)超過40億元，一宗超過50億元。這些地塊將在未來一個(gè)多月陸續(xù)完成成交。

　　對于北京土地爭搶激烈的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一方面，二三線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)增加，房企“扎堆”在一線城市拿地;另一方面，今年前三季度北京推地規(guī)模較小，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊不足，使得企業(yè)頗為“饑渴”。

　　高價(jià)地的去化難題

　　與高價(jià)地頻繁出現(xiàn)相得益彰的是，今年北京高端住宅市場同樣顯得火爆。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年以來，北京共成交單價(jià)10萬元以上的項(xiàng)目188套，不僅創(chuàng)歷史新高，而且超過了過去6年的總和。

　　張大偉指出，高端住宅項(xiàng)目的熱銷，有土地成本高企的推動(dòng)作用。但熱銷也反過來推漲市場預(yù)期，繼續(xù)刺激土地市場出現(xiàn)高價(jià)地。這也是過去幾年北京土地市場的主要邏輯。

　　但隨著高價(jià)地的不斷出現(xiàn)，這種邏輯的“副作用”正在顯現(xiàn)。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志表示，過去幾年的高價(jià)地項(xiàng)目正在集中入市，并已經(jīng)造成今年北京市高端住宅項(xiàng)目集中供應(yīng)。雖然今年北京市豪宅銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但與供應(yīng)相比，去化率仍是低水平。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年以來，北京共有19個(gè)項(xiàng)目有“10萬+”房源成交，但14個(gè)項(xiàng)目的成交套數(shù)不足5套。

　　陳志表示，在北京樓市供不應(yīng)求的“外衣”下，高端住宅的結(jié)構(gòu)性過剩局面已經(jīng)十分明顯。如果高價(jià)地繼續(xù)出現(xiàn)，未來這種局面還將加劇。

　　另一種數(shù)據(jù)可以作為佐證。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年以來，北京共有39宗地塊的樓面價(jià)(商品住宅部分)超過3萬元，創(chuàng)歷史新高。其中，有5宗地塊的樓面價(jià)超過6萬元，7宗土地的樓面價(jià)在5萬到6萬元之間，11宗地塊的樓面價(jià)在4萬到5萬元之間。

　　陳志表示，未來幾年間，這些項(xiàng)目將加劇北京高端市場的供應(yīng)壓力。這也意味著，北京高端住宅供應(yīng)過剩的局面將長期存在。

　　過去幾年，借助樓市整體向好、房價(jià)不斷上漲的勢頭，北京的許多高價(jià)地和“地王”項(xiàng)目得以成功解套，并未成為企業(yè)負(fù)擔(dān)。一些早期的高價(jià)地項(xiàng)目，甚至成為企業(yè)做大規(guī)模和充足現(xiàn)金流的重要“推手”。

　　但歷史并不可鑒。陳志指出，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正處于換擋期，雖然貨幣政策寬松，但房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在減弱，房地產(chǎn)業(yè)自身也在經(jīng)歷不可逆轉(zhuǎn)的調(diào)整。

　　就北京市場而言，雖然購買力仍在，但日漸高企的房價(jià)正在與購買力相背離。由于豪宅項(xiàng)目的銷售周期較長，又沉淀大量資金，一旦陷入滯銷，將可能給企業(yè)帶來沉重的壓力。

　　制度的缺陷?

　　正如機(jī)構(gòu)分析所言，北京頻繁爆出高價(jià)地，顯然與房企回歸一二線城市的大勢有關(guān)。但開發(fā)商還給出了另一種解釋。

　　北京某上市公司房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，年末出現(xiàn)的高價(jià)地?zé)岢�，在很大程度上源于“前松后緊”的供地節(jié)奏。

　　按照慣例，地方政府在上半年的推地節(jié)奏往往較為緩慢，進(jìn)入下半年，為完成年度供地任務(wù)，集中推地的情況開始出現(xiàn)。到第四季度，不少優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓，土地成交規(guī)模也達(dá)到全年之。

　　該人士表示，“前松后緊”的節(jié)奏使得在進(jìn)入年末之時(shí)，房企往往因拿地不足而處于“饑渴”狀態(tài)，進(jìn)而對土地產(chǎn)生瘋狂爭搶。

　　與此同時(shí)，過去幾年間，北京均未能完成商品房用地供應(yīng)計(jì)劃，這也加劇了企業(yè)的“饑渴”程度。

　　上述人士還認(rèn)為，配建制度是高價(jià)地的另一項(xiàng)誘因。

　　為完成保障房土地的供應(yīng)目標(biāo)，從2012年起，北京啟動(dòng)了配建制度，即在商品房地塊中，配建一定數(shù)量的保障房用地。從業(yè)者普遍認(rèn)為，由于保障房項(xiàng)目的利潤率較低，同地塊上的商品房必須承擔(dān)起“盈利”的職能，因此商品房項(xiàng)目容易以更高的價(jià)格推出。

　　也即，配建制度的出現(xiàn)，容易將保障房的成本轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊上，催生高價(jià)地和高端住宅。

　　在土地出讓中的“高限價(jià)”，則更加劇了這種局面。為防止土地競出過高的價(jià)格，北京近年來給多宗土地設(shè)置高限價(jià)，在達(dá)到高限價(jià)之后，轉(zhuǎn)而競爭保障房面積。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，北京土地市場供不應(yīng)求，在很多土地的競拍中，都突破了高限價(jià)，進(jìn)入到“競爭保障房面積”的階段。由此，保障房用地進(jìn)一步對商品房地塊形成擠壓，兩者比重不斷拉大。由于競爭過于激烈，在近年來的北京土地交易中，甚至出現(xiàn)過“宅地全建保障房”的現(xiàn)象。

　　這兩種制度疊加的結(jié)果，不僅造成商品房用地供應(yīng)不足，還容易推高商品房用地價(jià)格。被認(rèn)為是造成北京“商品房高端化”的重要因素。

　　據(jù)悉，在智囊機(jī)構(gòu)近期向北京市政府部門提交的建議中，就有“調(diào)整配建制度”一項(xiàng)。但該項(xiàng)制度的調(diào)整與否，目前還是未知數(shù)。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營房產(chǎn)網(wǎng))：高價(jià)地項(xiàng)目的不斷入市，集中表現(xiàn)為高端住宅供應(yīng)過剩、普通住宅供應(yīng)不足，或使一線城市樓市陷入結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。