經(jīng)歷了以“調(diào)整期”、“新常態(tài)”為基調(diào)的2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年將向何處去?前不久出爐的《2015年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》提出，樓市將探明底部、復(fù)蘇上行，這樣的判斷引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　2015年一開(kāi)年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，便迎來(lái)了南沙樓市的火爆成交，迎來(lái)了多幅地塊的出讓。在新的一年，在樓市庫(kù)存依然居高不下的情況下，廣州樓市回暖是否還能繼續(xù)?房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)反彈?開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)復(fù)雜的樓市環(huán)境?……記者就此采訪(fǎng)了多名業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，試圖從對(duì)當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析中把握未來(lái)發(fā)展的動(dòng)向。

　　世邦魏理仕新發(fā)布的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告稱(chēng)，展望未來(lái)六個(gè)月，天河北和番禺區(qū)仍將有新高檔住宅單位推出市場(chǎng)，改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)回暖，“當(dāng)前買(mǎi)家對(duì)于價(jià)格較為敏感，短期內(nèi)高檔住宅市場(chǎng)仍有價(jià)格下調(diào)壓力”。

　　1 問(wèn)

　　房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)漲?

　　高檔住宅價(jià)格近期或下調(diào)

　　量減價(jià)升、逐步回暖、穩(wěn)定健康——在2014年底的新聞發(fā)布會(huì)上，廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂用這樣三個(gè)詞概括了2014年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年前11個(gè)月，廣州市銷(xiāo)售房地產(chǎn)面積730萬(wàn)平方米，相比去年下降了27%，全市房地產(chǎn)均價(jià)15110元/平方米，同比上升14.5%。經(jīng)初步了解，全市一手房庫(kù)存量是1017萬(wàn)平方米，“雖然比前年庫(kù)存量多一些，但應(yīng)該說(shuō)處于合理區(qū)間。過(guò)去廣州每年銷(xiāo)售房地產(chǎn)面積大概是800萬(wàn)到1200萬(wàn)平方米左右，12個(gè)月的去化周期是正常的”。

　　走出量減價(jià)升的2014年，廣州樓市在2015年將面對(duì)怎樣的未來(lái)?

　　“總體企穩(wěn)，偶有上升”成為房地產(chǎn)專(zhuān)家的相同看法。省房協(xié)理事趙卓文表示，無(wú)論從市場(chǎng)本身的發(fā)展而言還是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，樓市必定維持在穩(wěn)定狀態(tài)。他說(shuō)：“這幾年地價(jià)和房?jī)r(jià)上升都太快了，有調(diào)整的必要”。

　　在合富輝煌首席分析師黎文江看來(lái)，廣州一手房庫(kù)存量1000多萬(wàn)平方米，大戶(hù)型比較多，導(dǎo)致消化困難，消化期在18個(gè)月以上，即使新貨供應(yīng)量有所減少，廣州總體供應(yīng)量不會(huì)減少。他表示，由于土地、勞動(dòng)力、建材等成本不斷上漲，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。此外，預(yù)計(jì)2015年有13宗地王項(xiàng)目集中上市銷(xiāo)售，高價(jià)位地王樓盤(pán)的成交量，會(huì)結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)廣州樓市整體均價(jià)上漲。預(yù)計(jì)2015年廣州一手房?jī)r(jià)格會(huì)同比上漲15%以上。

　　世邦魏理仕新發(fā)布的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告稱(chēng)：“2014年9月末出臺(tái)的認(rèn)房不認(rèn)貸政策、11月中存貸基準(zhǔn)利率的下調(diào)以及季內(nèi)廣州優(yōu)惠利率幅度輕微增大的利好，刺激了改善型需求的增長(zhǎng)，高檔住宅銷(xiāo)售有所回暖。但由于買(mǎi)家對(duì)價(jià)格比較敏感，回暖僅集中體現(xiàn)在優(yōu)惠項(xiàng)目上。項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方式包括成交價(jià)格議價(jià)空間增大，以及加推出價(jià)格大幅折讓的新單位�！�

　　報(bào)告指出，展望未來(lái)六個(gè)月，天河北和番禺區(qū)仍將有新高檔住宅單位推出市場(chǎng)，改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)回暖�！爱�(dāng)前買(mǎi)家對(duì)于價(jià)格較為敏感，短期內(nèi)高檔住宅市場(chǎng)仍有價(jià)格下調(diào)壓力�！�

　　2 問(wèn)

　　土地市場(chǎng)能否持續(xù)火爆?

　　地王效應(yīng)弱化市場(chǎng)更理性

　　2014年的廣州土地市場(chǎng)，如過(guò)山車(chē)般跌宕起伏，扣人心弦。戴德梁行第四季度市場(chǎng)分析報(bào)告指出，在廣州土地出讓低潮中，荔灣廣鋼新城地塊、天河油制氣廠(chǎng)地塊、白云紅云涂料化工廠(chǎng)地塊、黃埔蘿崗中心地塊等“地王”、“巨無(wú)霸”仍涌現(xiàn)。這也拉動(dòng)廣州土地出讓收入一路水漲船高，并終再度刷新紀(jì)錄。

　　回看廣州市土地市場(chǎng)，2014年全年廣州市土地成交金額超841億元，超額完成年初定下800億元的目標(biāo)，同比2013年的762億元增長(zhǎng)10%。

　　今年以來(lái)，廣州接連掛牌廣州開(kāi)發(fā)區(qū)熱點(diǎn)地塊，吹響廣州新年土地出讓號(hào)角。今年廣州土地市場(chǎng)將如何演變，能否繼續(xù)延續(xù)去年底的火爆狀況?

　　“樓市與土地市場(chǎng)是相互聯(lián)系、相互影響的，預(yù)期樓市的走勢(shì)會(huì)決定土地市場(chǎng)的走勢(shì)。我們預(yù)計(jì)樓市會(huì)有所改善，那土地市場(chǎng)也會(huì)有所改善。我個(gè)人對(duì)2015土地市場(chǎng)的發(fā)展還是相對(duì)樂(lè)觀(guān)的�！眳嵌ń鹫f(shuō)。

　　“土地在廣州屬于稀缺資源，且廣州土地價(jià)值較高，在價(jià)格較合理的情況下不缺乏買(mǎi)家�！壁w卓文表示，2015年珠三角土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)總體偏冷、熱點(diǎn)不斷的格局。自貿(mào)區(qū)概念下的廣州南沙、珠海橫琴、深圳前海等將更加火熱。“廣州、深圳、佛山等中心城市的土地資源，如果價(jià)格合理，依然會(huì)有大量資金進(jìn)入搶奪�！�

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，這兩年地王不斷在一二線(xiàn)城市出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2015年一二線(xiàn)城市的地王現(xiàn)象不會(huì)中斷，不過(guò)，由于房屋市場(chǎng)調(diào)整，過(guò)往地王帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的效應(yīng)逐漸弱化，反而形成地王項(xiàng)目入市而成本過(guò)高競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足的尷尬�！斑@個(gè)現(xiàn)象會(huì)提醒房企舉牌拿地時(shí)適可而止，土地市場(chǎng)的理性程度會(huì)大大提高�！�

　　3 問(wèn)

　　限購(gòu)是否會(huì)松綁?

　　外地人限購(gòu)或有望放松

　　限購(gòu)政策自2010年4月“新國(guó)十條”起至今已經(jīng)四年有余，目的是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。全國(guó)一度有46個(gè)地級(jí)以上城市實(shí)施了限購(gòu)令，包括了全部一線(xiàn)、二線(xiàn)城市和主要三線(xiàn)城市。去年，全國(guó)各地開(kāi)啟樓市限購(gòu)令松綁模式，本輪調(diào)控中出臺(tái)限購(gòu)令的46個(gè)城市，如今僅剩北上廣深及三亞五座城市堅(jiān)守，其他41城已陸續(xù)松綁。

　　去年，廣州限購(gòu)松綁傳言不斷，國(guó)慶黃金周期間甚至有部分樓盤(pán)簽訂1個(gè)月或3個(gè)月協(xié)議“賭限購(gòu)放松”，協(xié)議到期時(shí)如限購(gòu)果真放松，定金即轉(zhuǎn)為首付正式簽約。廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂還在去年8月的新聞發(fā)布會(huì)上專(zhuān)門(mén)回應(yīng)稱(chēng)，廣州限購(gòu)沒(méi)有松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康。

　　進(jìn)入2015年，廣州限購(gòu)有沒(méi)有可能真正松綁?這一問(wèn)題備受很多市民關(guān)注。

　　對(duì)此，趙卓文說(shuō)，廣州樓市已不是供不應(yīng)求的市場(chǎng)，樓價(jià)也基本穩(wěn)定、上下波動(dòng)幅度不大，具備了放松限購(gòu)的條件。

　　龍斌表示，限購(gòu)、限貸兩大房地產(chǎn)政策的調(diào)整、取消是判斷2015年房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)。雖然官方用“分類(lèi)調(diào)控”來(lái)概括，實(shí)質(zhì)上應(yīng)是行政干預(yù)逐漸退出，市場(chǎng)化手段重新歸位。逝去的難以再回來(lái)，而沒(méi)有歸位的仍需行動(dòng)，如四個(gè)一線(xiàn)城市的限購(gòu)措施很可能上半年作相應(yīng)調(diào)整，以證明自己的政策取向。

　　在吳定金等專(zhuān)家看來(lái)，廣州“穗六條”中非廣州市戶(hù)籍居民家庭需提供在廣州3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的規(guī)定是限購(gòu)“組合拳”中的一記重?fù)�。黎文江認(rèn)為，調(diào)控嚴(yán)厲的階段已經(jīng)過(guò)去，預(yù)計(jì)今年“穗六條”會(huì)取消，外地人限購(gòu)，豪宅限購(gòu)會(huì)放松。