經(jīng)歷了以“調(diào)整期”、“新常態(tài)”為基調(diào)的2014年，房地產(chǎn)市場在2015年將向何處去?前不久出爐的《2015年度全國房地產(chǎn)市場報告》提出，樓市將探明底部、復(fù)蘇上行，這樣的判斷引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

　　2015年一開年的廣州房地產(chǎn)市場，便迎來了南沙樓市的火爆成交，迎來了多幅地塊的出讓。在新的一年，在樓市庫存依然居高不下的情況下，廣州樓市回暖是否還能繼續(xù)?房價是否會出現(xiàn)反彈?開發(fā)商如何應(yīng)對復(fù)雜的樓市環(huán)境?……記者就此采訪了多名業(yè)內(nèi)專家，試圖從對當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場的分析中把握未來發(fā)展的動向。

　　世邦魏理仕新發(fā)布的廣州房地產(chǎn)市場報告稱，展望未來六個月，天河北和番禺區(qū)仍將有新高檔住宅單位推出市場，改善型需求主導(dǎo)市場回暖，“當(dāng)前買家對于價格較為敏感，短期內(nèi)高檔住宅市場仍有價格下調(diào)壓力”。

　　1 問

　　房價是否會繼續(xù)漲?

　　高檔住宅價格近期或下調(diào)

　　量減價升、逐步回暖、穩(wěn)定健康——在2014年底的新聞發(fā)布會上，廣州市常務(wù)副市長陳如桂用這樣三個詞概括了2014年廣州房地產(chǎn)市場走勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年前11個月，廣州市銷售房地產(chǎn)面積730萬平方米，相比去年下降了27%，全市房地產(chǎn)均價15110元/平方米，同比上升14.5%。經(jīng)初步了解，全市一手房庫存量是1017萬平方米，“雖然比前年庫存量多一些，但應(yīng)該說處于合理區(qū)間。過去廣州每年銷售房地產(chǎn)面積大概是800萬到1200萬平方米左右，12個月的去化周期是正常的”。

　　走出量減價升的2014年，廣州樓市在2015年將面對怎樣的未來?

　　“總體企穩(wěn)，偶有上升”成為房地產(chǎn)專家的相同看法。省房協(xié)理事趙卓文表示，無論從市場本身的發(fā)展而言還是國家經(jīng)濟的發(fā)展來看，樓市必定維持在穩(wěn)定狀態(tài)。他說：“這幾年地價和房價上升都太快了，有調(diào)整的必要”。

　　在合富輝煌首席分析師黎文江看來，廣州一手房庫存量1000多萬平方米，大戶型比較多，導(dǎo)致消化困難，消化期在18個月以上，即使新貨供應(yīng)量有所減少，廣州總體供應(yīng)量不會減少。他表示，由于土地、勞動力、建材等成本不斷上漲，會推動房價上升。此外，預(yù)計2015年有13宗地王項目集中上市銷售，高價位地王樓盤的成交量，會結(jié)構(gòu)性拉動廣州樓市整體均價上漲。預(yù)計2015年廣州一手房價格會同比上漲15%以上。

　　世邦魏理仕新發(fā)布的廣州房地產(chǎn)市場報告稱：“2014年9月末出臺的認(rèn)房不認(rèn)貸政策、11月中存貸基準(zhǔn)利率的下調(diào)以及季內(nèi)廣州優(yōu)惠利率幅度輕微增大的利好，刺激了改善型需求的增長，高檔住宅銷售有所回暖。但由于買家對價格比較敏感，回暖僅集中體現(xiàn)在優(yōu)惠項目上。項目優(yōu)惠方式包括成交價格議價空間增大，以及加推出價格大幅折讓的新單位�！�

　　報告指出，展望未來六個月，天河北和番禺區(qū)仍將有新高檔住宅單位推出市場，改善型需求主導(dǎo)市場回暖。“當(dāng)前買家對于價格較為敏感，短期內(nèi)高檔住宅市場仍有價格下調(diào)壓力�！�

　　2 問

　　土地市場能否持續(xù)火爆?

　　地王效應(yīng)弱化市場更理性

　　2014年的廣州土地市場，如過山車般跌宕起伏，扣人心弦。戴德梁行第四季度市場分析報告指出，在廣州土地出讓低潮中，荔灣廣鋼新城地塊、天河油制氣廠地塊、白云紅云涂料化工廠地塊、黃埔蘿崗中心地塊等“地王”、“巨無霸”仍涌現(xiàn)。這也拉動廣州土地出讓收入一路水漲船高，并終再度刷新紀(jì)錄。

　　回看廣州市土地市場，2014年全年廣州市土地成交金額超841億元，超額完成年初定下800億元的目標(biāo)，同比2013年的762億元增長10%。

　　今年以來，廣州接連掛牌廣州開發(fā)區(qū)熱點地塊，吹響廣州新年土地出讓號角。今年廣州土地市場將如何演變，能否繼續(xù)延續(xù)去年底的火爆狀況?

　　“樓市與土地市場是相互聯(lián)系、相互影響的，預(yù)期樓市的走勢會決定土地市場的走勢。我們預(yù)計樓市會有所改善，那土地市場也會有所改善。我個人對2015土地市場的發(fā)展還是相對樂觀的�！眳嵌ń鹫f。

　　“土地在廣州屬于稀缺資源，且廣州土地價值較高，在價格較合理的情況下不缺乏買家�！壁w卓文表示，2015年珠三角土地市場將呈現(xiàn)總體偏冷、熱點不斷的格局。自貿(mào)區(qū)概念下的廣州南沙、珠海橫琴、深圳前海等將更加火熱。“廣州、深圳、佛山等中心城市的土地資源，如果價格合理，依然會有大量資金進入搶奪�！�

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌認(rèn)為，這兩年地王不斷在一二線城市出現(xiàn)，預(yù)計2015年一二線城市的地王現(xiàn)象不會中斷，不過，由于房屋市場調(diào)整，過往地王帶動周邊房價的效應(yīng)逐漸弱化，反而形成地王項目入市而成本過高競爭力相對不足的尷尬�！斑@個現(xiàn)象會提醒房企舉牌拿地時適可而止，土地市場的理性程度會大大提高�！�

　　3 問

　　限購是否會松綁?

　　外地人限購或有望放松

　　限購政策自2010年4月“新國十條”起至今已經(jīng)四年有余，目的是為了抑制房價過快上漲。全國一度有46個地級以上城市實施了限購令，包括了全部一線、二線城市和主要三線城市。去年，全國各地開啟樓市限購令松綁模式，本輪調(diào)控中出臺限購令的46個城市，如今僅剩北上廣深及三亞五座城市堅守，其他41城已陸續(xù)松綁。

　　去年，廣州限購松綁傳言不斷，國慶黃金周期間甚至有部分樓盤簽訂1個月或3個月協(xié)議“賭限購放松”，協(xié)議到期時如限購果真放松，定金即轉(zhuǎn)為首付正式簽約。廣州市常務(wù)副市長陳如桂還在去年8月的新聞發(fā)布會上專門回應(yīng)稱，廣州限購沒有松綁，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康。

　　進入2015年，廣州限購有沒有可能真正松綁?這一問題備受很多市民關(guān)注。

　　對此，趙卓文說，廣州樓市已不是供不應(yīng)求的市場，樓價也基本穩(wěn)定、上下波動幅度不大，具備了放松限購的條件。

　　龍斌表示，限購、限貸兩大房地產(chǎn)政策的調(diào)整、取消是判斷2015年房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)。雖然官方用“分類調(diào)控”來概括，實質(zhì)上應(yīng)是行政干預(yù)逐漸退出，市場化手段重新歸位。逝去的難以再回來，而沒有歸位的仍需行動，如四個一線城市的限購措施很可能上半年作相應(yīng)調(diào)整，以證明自己的政策取向。

　　在吳定金等專家看來，廣州“穗六條”中非廣州市戶籍居民家庭需提供在廣州3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的規(guī)定是限購“組合拳”中的一記重?fù)簟＠栉慕�認(rèn)為，調(diào)控嚴(yán)厲的階段已經(jīng)過去，預(yù)計今年“穗六條”會取消，外地人限購，豪宅限購會放松。

　　4 問

　　是否會有房企“轟然倒下”?

　　激進型房企資金鏈趨緊

　　佳兆業(yè)違約事件繼續(xù)發(fā)酵，繼位于深圳的所有在售房源被政府鎖定后，其在深圳其他幾乎所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也被叫停。

　　據(jù)了解，佳兆業(yè)今明兩年在廣州住宅市場上連推四個全新項目，包括佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)天御、佳兆業(yè)天墅以及佳兆業(yè)1號。黃埔南玻項目佳兆業(yè)城市廣場已經(jīng)入市在售，而白云梅花園項目佳兆業(yè)天御、金融城板塊項目佳兆業(yè)1號和白云區(qū)同寶路項目佳兆業(yè)天墅預(yù)計2015年陸續(xù)面市。如今，這四大項目何去何從，仍然存疑。

　　曾幾何時，光耀地產(chǎn)、佳兆業(yè)都是中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)排行榜的�？�，如今卻先后曝出兌付危機。光耀地產(chǎn)折戟于經(jīng)營不善和民間融資，佳兆業(yè)則受困于房源被鎖等監(jiān)管風(fēng)險因素。

　　2015年，是否會有房企會在前進的路上轟然倒下?

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉撰文稱，對于大多數(shù)中小型房企而言，無論在資本市場還是銷售市場都無法與大型品牌房企抗衡，使得中小房企在2015年仍然會面臨比較大的資金面的問題，有可能出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險。他羅列了三類“危險房企”：產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè);前期拿地過于激進，導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè);資信不太好，貸款受限的中小企業(yè)。

　　韓世同以佳兆業(yè)、光耀集團等企業(yè)為例分析，認(rèn)為融資成本與用地成本較高是企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難的大問題。韓世同說，“佳兆業(yè)、光耀都屬于戰(zhàn)略擴張較快的激進型企業(yè)，此前的盲目擴張和投取‘地王’都在一定程度上加劇資金鏈的斷裂。”

　　此外，韓世同認(rèn)為，樓市庫存量大、產(chǎn)品定位偏高端，不符合市場需求等原因都是房企轟然倒下的導(dǎo)火索。

　　5 問

　　南沙會否上演自貿(mào)區(qū)行情?

　　房企不宜把門檻抬得太高

　　廣東自貿(mào)區(qū)獲批“滿月”，據(jù)統(tǒng)計，自貿(mào)區(qū)獲批的一個月，南沙成交達到1254套，環(huán)比暴漲95%，同比更是直接翻番。

　　資料顯示，2013年9月上海自貿(mào)區(qū)獲批消息一出，3—4個月的時間周邊房價呈幾何級增長，普漲20%—30%，個別項目增幅一度達到52%，但2014年1月、2月周邊房價出現(xiàn)回落，以外高橋板塊為例，二手房成交量較2013年同期下降近六成，二手房價格普降5%左右。

　　對于南沙房地產(chǎn)市場而言，發(fā)生在上海自貿(mào)區(qū)身上的舊事會否重演?

　　趙卓文認(rèn)為，廣州與上海的城市定位有差別，上海自貿(mào)區(qū)的情況也與南沙自貿(mào)區(qū)也有有所不同。在此之前，“新區(qū)”的概念業(yè)已為南沙房地產(chǎn)帶來了一輪發(fā)展機會，房價也上漲了一定幅度，自貿(mào)區(qū)申請成功將推動南沙的進一步發(fā)展，但仍需考慮政策落地與實施的具體情況。趙卓文估計，作為廣州乃至廣東地區(qū)炙手可熱的地區(qū)，南沙后力十足，預(yù)期有20%的漲幅。

　　韓世同提到，在南沙自貿(mào)區(qū)政策落地之前，樓盤不宜借勢漲價。他認(rèn)為，如果短期內(nèi)樓價炒得虛高，等真正要發(fā)展的時候，企業(yè)也許就不愿進駐。他說：“開發(fā)商只是為未來南沙進駐的企業(yè)來建造辦公、居住的產(chǎn)品，還沒把企業(yè)請進來就把門檻搞這么高是不對的�！表n世同建議，房企應(yīng)利用南沙自貿(mào)區(qū)的利好來減少庫存。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：隨著2014年樓市的持續(xù)遇冷，人們對于今年樓市的發(fā)展行情越來越關(guān)注，各種預(yù)測更是此起彼伏，至于會如何，還得進一步觀察。