0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）訊 從2020年9月份開始，上半年還異常平靜的東營土地市場猶如脫韁的野馬，一發(fā)不可收拾，9月、10月、11月、12月這四個月，先是東營中心城，單價地王、總價地王先后出現(xiàn)，溢價動輒一個億，進入11月以后，這種勢頭延伸到臨近的廣饒縣。在剛剛進入12月份以后，瘋狂的土拍又延伸到墾利區(qū)�，F(xiàn)在可以說，只要政府推出任意一宗位置不錯的住宅和商業(yè)地塊，必定引來眾多開發(fā)商瘋搶，溢價成交已成為常態(tài)。如此瘋狂的東營土拍，不斷太高的地價以及來年又要上漲的房價，你看懂并準備好了嗎?

　　地王涌現(xiàn) 有偶然也有其必然

2020年下半年東營中心城及周邊廣饒縣、墾利區(qū)地王級地塊一覽

　　我們先來回顧下這幾次地王產(chǎn)生的過程，先是進入下半年的次土拍，山東匯華置業(yè)以溢價1.035億拿下2020-54號地塊，成交地價為372.74萬元/畝，這是時隔1年，東營中心城再次出現(xiàn)300萬元/畝以上的地塊。該地塊也成為了今年東營中心城的單價地王。而該地塊能夠成為地王，不可否認，近兩年東營中心城推地節(jié)奏明顯變慢，從2019年到該地塊成交之前20個月的時間，東營中心城僅成交12宗住宅和商業(yè)地塊，這兩年，甚至上半年鮮有新地塊推出，這也就導(dǎo)致了不少開發(fā)商手中無存貨，雖然，當前樓市大環(huán)境一般，但在供需失衡的情況下，多家開發(fā)商參與競拍就成為了必然。

2020東營中心城單價地王樓盤--【匯華東府大院】夜景鳥瞰

　　此外，周邊的地塊拉升也是一個很重要的因素。今年金辰雅居疊拼的熱賣也極大提升了該區(qū)域的熱度，加上疊拼在東城本就是供不應(yīng)求的產(chǎn)品，因此，山東匯華置業(yè)拿下該地王就成為了必然。

2020東營中心城總價地王樓盤--【海通學(xué)府壹號】位置圖

　　而10月份，山東海通地產(chǎn)以1.02億元，總價6.77億元拿下的2020年東營中心城總價地王則是眾望所歸。因為，該地塊位置太好了，東營市一中南，跨越一條園博路就能到學(xué)校，如此好的位置想不成為地王都難�？梢哉f，這個地塊是2020年除了疊拼外能夠讓東營中心城廣大購房者要搶的一宗地塊。此次，山東海通地產(chǎn)不再低調(diào)，一舉拿下該地塊，也宣告了海通地產(chǎn)將在未來兩年內(nèi)成為東營中心城重要主角。

2020廣饒單價地王樓盤--【廣饒東府大院】地塊實景

2020廣饒總價地王樓盤--2020-58(59)號地塊實景

　　如果說，東營中心城兩個地王誕生有相當大必然性的話，與之臨近的廣饒縣單價和總價地王出現(xiàn)令業(yè)內(nèi)人都倍感驚訝，豪橫的匯華和匯豐園這兩個關(guān)聯(lián)度頗高的房企的重磅入駐。在匯華沒進入廣饒前，廣饒縣城地價沒有突破300萬元/畝，即使碧桂園拍下的中央公館的地塊，地價也未超過250萬元/畝，而雙十一的這次土拍，直接將廣饒地價提升至355萬元/畝的水平，與東營中心城基本持平。而在12月4日匯豐園又以284.73萬元/畝的價格拍得城東學(xué)區(qū)地塊，地價、第二高的地塊接連出現(xiàn)，怪不得廣饒眾多地產(chǎn)人都感嘆：樓市逆天了!當然，廣饒的這兩個地王與東營中心城的有異曲同工之妙，國安路旁的單價地王，是廣饒近年來帶院疊拼樓盤，稀缺性讓其成為名副其實的地王。而廣饒中南雅苑東側(cè)的2020-58號、59號地塊屬于非常優(yōu)越的的學(xué)區(qū)地塊，其位置的優(yōu)越性和東營中心城海通拍下的市一中南總價地王相媲美。因此，廣饒的兩個地王與東營中心城有些相似，但不可否認，在這一系列地王誕生的競拍中，眾多開發(fā)商爭相競拍的大勢已經(jīng)起來，逢地必搶的氣勢已經(jīng)在東營再現(xiàn)。

2020年墾利區(qū)兩大地王2020-24號、25號地塊大體位置

　　在上周12月4日，墾利這次瘋狂土拍一日誕生兩個地王更是這種氣勢的延續(xù)，所幸的是，墾利兩大房企捍衛(wèi)了主場的優(yōu)勢。山東金恒置業(yè)和墾利城投分別以溢價8000萬和9150萬元拍下這兩宗地塊，地價也創(chuàng)紀錄達到207.39萬元/畝，樓面地價更是達到2392.98元/㎡，與東營中心城一些區(qū)域基本持平。而這兩宗在金恒豐湖御園東側(cè)和南側(cè)的土地無疑將在未來兩年引領(lǐng)墾利區(qū)房價新一輪上漲。應(yīng)該說，墾利區(qū)近幾年樓市比較穩(wěn)健，政府在推地節(jié)奏方面做得相當好，供需相對平穩(wěn)。但如果再次大規(guī)模推地的話，高溢價難以持續(xù)，房價仍將保持現(xiàn)有的局面。

　　在下半年，東營中心城及周邊縣區(qū)這幾次地王、高溢價頻現(xiàn)的土拍，我們看到了新晉房企的異軍突起，尤其是山東匯華置業(yè)，接連拍下三宗重磅地塊，地價均在350萬元/畝以上，其中兩宗還是東城和廣饒的兩個地王，堪稱2020年東營房企閃亮的明星，當然，關(guān)聯(lián)度較高的匯華、華匯以及君正與祥泰等房企相繼單獨或合作開發(fā)的東凱悅府、東營西府大院均實現(xiàn)大賣，尤其是疊拼及頂層復(fù)式等產(chǎn)品，也是近兩年非常暢銷，大大升級了東營廣大購房者對疊拼原有的概念。在未來兩年，這一系列的產(chǎn)品將在東城及廣饒縣繼續(xù)馳騁。

　　除了匯華置業(yè)的閃耀光芒外，像海通地產(chǎn)、金恒置業(yè)及墾利城投等房企也繼續(xù)開疆拓土，尤其是海通地產(chǎn)在下半年連續(xù)拿下西城海通紫薇花園以及東城的海通學(xué)府壹號地塊，繼續(xù)深耕東營中心城。而關(guān)聯(lián)度較高的金恒置業(yè)和國瑞置業(yè)則繼續(xù)深耕墾利，成為墾利城南板塊布局廣的開發(fā)商。

　　在此輪瘋狂的土拍中，廣大購房者無疑關(guān)心的是在明后兩年東營中心城及周邊縣區(qū)的房價會否迎來新一輪上漲?對這個問題我們應(yīng)該區(qū)別來看，這輪瘋狂土拍，所產(chǎn)生的的地王以及高溢價地塊主要將會開發(fā)改善型及學(xué)區(qū)樓盤。其中主打疊拼的較多，而這類產(chǎn)品本就是供不應(yīng)求，因此未來兩年疊拼產(chǎn)品將會進一步上漲，直至達到原來聯(lián)排或雙拼別墅的價格。而學(xué)區(qū)樓盤或者說學(xué)區(qū)房本身就是硬通貨，在絕大多數(shù)情況下價格都是較高的，當然在以后像這些位置如此好的學(xué)區(qū)房將會繼續(xù)漲價，即將迎來萬元后時代，當然，廣饒縣學(xué)區(qū)房也是。因此，未來整體市場將會分化，帶院疊拼及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價格將會進一步上漲，而目標客群為換房及剛需的大平層和中小戶型房價將會價格保持穩(wěn)定。當然，如果當前土拍繼續(xù)瘋狂搶地的話，不排除上漲的可能性。但當前樓市的整體大環(huán)境不會支撐不了上漲的房價。而且也不能排除政府推地節(jié)奏慢的因素，政府推地少，市場整體供求偏緊，當然也會引起價格上漲，但這種情況出現(xiàn)的概率較小。

　　今年下半年東營中心城及周邊縣區(qū)瘋狂的土拍確實讓我們想起了2017年下半年及2018年上半年的光景。但從當前形勢來看，這樣的土拍還將會持續(xù)一段時間，尤其是一些在今年未補充土地儲備的一些房企更會在接下來的土拍中尋找機會，當然更重要的是地塊，地塊的位置等等。從供求發(fā)展來看，經(jīng)歷2019年土拍小年后，今年肯定是土拍大年。但這種瘋狂的土拍能否持續(xù)到明年上半年，我們拭目以待吧!