0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）訊 在剛剛過去的2018年，東營土地市場給大家留下了太多的印象，尤其是在2018年上半年，東營土拍可謂相當火爆，地王頻現(xiàn)，地價不斷高漲，伴隨著地價的高漲，是眾多購房者對樓市的焦慮，從而紛紛出手，也導致了2018年上半年東營樓市異常繁榮。進入2018年下半年，雖然樓市急劇轉冷，但由于前幾年土地市場的慘淡，開發(fā)商手中余糧太少，加之政府適時推出了眾多位置較好的地塊。因此，雖然全年出現(xiàn)零星的流拍的地塊，但總體來講，2018年東營土地市場實現(xiàn)大豐收。

　　2018年東營中心城及周邊縣區(qū)推地及成交情況一覽

　　根據(jù)0546房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年東營中心城及周邊縣區(qū)共成交土地94宗，合計總成交面積達到365.56萬㎡，折合5483.4畝，總土地出讓金收入達到83.21億元，與2017年相比暴增82.29%。其中東營中心城和墾利區(qū)成為2018年東營土地市場活躍的兩大片區(qū)。下面小編詳細為大家解讀2018年東營土地市場運營狀況。

　　2018年東營市土地收入創(chuàng)歷年新高中心城平均地價達到創(chuàng)紀錄的250.33萬元/畝

2018年東營中心城拍出的4個地王級地塊

　　根據(jù)0546房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年東營市共推出房地產(chǎn)開發(fā)用地400.08萬平米，合計達到6001.2畝，推地面積創(chuàng)下2013年以來的新高。與此同時，在2018年東營市共成交房地產(chǎn)開發(fā)用地93宗，總成交面積達到354.23萬㎡，合計達到5313.45畝，總的土地出讓金達到82.93億元，出讓金額創(chuàng)下歷年新高。尤其是東營中心城地價從2017年下半年開始出現(xiàn)大幅上漲，在2018年上半年更是延續(xù)2017年上漲的節(jié)奏，地王頻現(xiàn)，地價節(jié)節(jié)攀升，東營市賣地收入也因此實現(xiàn)大幅增長，2018年總收入比2017年增加37.28億元。東營中心城的平均地價也從2017年158.95萬元/畝猛漲到2018年的250.33萬元/畝。因此地價的大幅上漲也導致了房價在2018年上半年出現(xiàn)明顯的上漲。八字頭、九字頭甚至萬元以上的房價在東營中心城已變得非常普遍。

　　近兩年東營地價為什么漲勢如此明顯

東營地價漲勢分析

　　在2018年好多人都在問，為什么東營房價一夜之間漲幅如此之大。當然，2018年上半年這輪房價上漲大原因肯定是地價大幅上漲，成本大幅上漲，終肯定會體現(xiàn)在產(chǎn)品售價上。當然東營中心城地價大幅上漲始于2017年5月5日北京富力以216.46萬元/畝的價格拍得富力盛悅府地塊，這是當時東營中心城出現(xiàn)200萬元/畝以上的住宅地塊。至此，東營中心城地價如同脫韁的野馬，漲勢一發(fā)不可收。終在2018年4月25日，海通地產(chǎn)以創(chuàng)紀錄的380.97萬元/畝拍得海通花語城桂園項目地塊，成就了2018年東營市單價地王。短短一年的時間，東營中心城地價漲幅超過160萬元/畝，漲勢之猛前所未有。從這一過程來看，一線房企如富力、碧桂園的進駐是東營地價快速上漲的導火索，但我們應該看到，雖然東營地廣人稀，難以支撐較高的房價，但在2017年以前像東營中心城主力地價120-140萬元/畝的水平相比于周邊的淄博、濰坊以及濱州等地，屬于非常低的，而且東營的經(jīng)濟發(fā)展水平總體上居于山東前列，尤其是民營經(jīng)濟發(fā)展更是大幅于周邊地市。較低的地價肯定會吸引眾多外地開發(fā)商參與熱點地塊的競拍，與此同時，較低的地價肯定伴隨較低的房價，與周邊地市存在較大的價差也會導致眾多外在購房需求涌向東營樓市，因此在多方因素共同影響下，東營地價開始了持續(xù)一年的上漲過程，直至與周邊地市的地價基本持平。

　　2018年東營中心城及墾利區(qū)土地市場表現(xiàn)活躍廣饒縣、河口區(qū)降幅明顯

　　分區(qū)域來看，2018年東營中心城以及各縣區(qū)土地市場表現(xiàn)活躍的兩個片區(qū)無疑是中心城和墾利區(qū)了。其中東營中心城共成交房地產(chǎn)開發(fā)用地29宗，合計總面積達到145.7萬方，折后達到2185.5畝，土地總收入為54.71億元，地價更是達到創(chuàng)紀錄的250.33萬元/畝。得益于地價的大幅上漲，2018年東營中心城土地總收入相比2017年增長達到131.82%。尤其是2018年東營中心城的土地總收入比2017年東營市土地總收入還要高。

2018年東營中心城七大片區(qū)推地及成交土地一覽

　　在2018年東營中心城各個熱點片區(qū)推地相當活躍，其中東營經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、植物園片區(qū)以及金湖銀河三大片區(qū)成為2018年推地為活躍的三大片區(qū)，推地面積都在20萬方以上。其中，開發(fā)區(qū)推地體量大，超過40萬㎡。其次為東城植物園片區(qū)，推地面積達到23.39萬方，這兩大片區(qū)在2019年也將成為東營新樓盤聚集地。尤其是東城植物園片區(qū)，在2019年將有海通花語城桂園、鑫都頤和府、海通蔚藍郡、海通碧仙湖畔、東營中南熙悅五個樓盤在售，因此這一片區(qū)的競爭將更趨激烈。

　　從成交情況來看，在2018年除開發(fā)區(qū)兩宗住宅地塊、金湖銀河和植物園片區(qū)兩宗商業(yè)地塊出現(xiàn)流拍外，其余所有地塊均實現(xiàn)成交，且在2018年有17宗地塊實現(xiàn)溢價成交，也就是在2018年有過半數(shù)的地塊實現(xiàn)溢價成交，溢價已成常態(tài)，地價不斷走高也就成為必然。2018-09號地塊即眾成金湖新城南區(qū)地塊成為2018年溢價率高的地塊，溢價率高達155.21%。

2018年東營中心城拿地房企排行榜

　　在2018年拿地房企來看，東營本土大房企—眾成地產(chǎn)用實力以及拿地業(yè)績捍衛(wèi)了這一稱號，2018年眾成地產(chǎn)在東營中心城斥資11.53億元拿下住宅和商業(yè)用地6宗，覆蓋了除新區(qū)外幾乎中心城所有熱點片區(qū)。而眾成地產(chǎn)也是一家覆蓋東營中心城以及周邊所有縣區(qū)的開發(fā)商。除眾成外，海通、金辰、鑫都、新邦等本地開發(fā)商也加大了對中心城的布局力度，像海通重點布局植物園片區(qū)，金辰重點布局城南以及金湖銀河片區(qū)、鑫都重點布局新區(qū)板塊，新邦地產(chǎn)則重點布局西城和新區(qū)。一線實力房企則只有高速綠城在2018年拿下新區(qū)文化公園片區(qū)2宗住宅地塊，繼續(xù)打造東營理想之城這一超級大盤。在2018年，東營土地市場幾乎全為本地開發(fā)商競爭的舞臺，除了融創(chuàng)與萬通合作開發(fā)萬通海欣盈園以北地塊外，鮮有外地一線房企拿地的新聞。這也與這些一線房企收縮戰(zhàn)線轉向一二線市場有很大關系。我們也期待在2019年東營中心城有一線房企新面孔出現(xiàn)。

2018年墾利區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)土地交易明細

　　墾利區(qū)在2018年土地成交面積更是達到創(chuàng)紀錄97.45萬㎡，與2017年相比增加了76.88萬㎡賣地總收入也達到創(chuàng)紀錄的11.04億元，與此同時，墾利區(qū)地價也實現(xiàn)小幅上漲，由50.23萬元/畝增至2018年的75.53萬元/畝，上漲50.37%。作為東營市地廣人稀的縣區(qū)，暫停三年后，墾利區(qū)在2018年開啟了大規(guī)模賣地進程。與此同時，受益于撤縣設區(qū)以及與中心城日趨緊密連接，2018年墾利區(qū)地價也實現(xiàn)了50%的增長。從2018年墾利區(qū)成交地塊來看，主要推地區(qū)域依然在墾利中心城區(qū)以及西郊現(xiàn)代服務區(qū)。西郊片區(qū)，碧桂園連續(xù)拿下3宗住宅地塊，打造了東營碧桂園時代之光，此外，鑫都也進駐了這一片區(qū)。2018年，墾利區(qū)中心城共成交地塊多達13宗，總成交面積為51.78萬方，因此，在2019年墾利區(qū)將再次出現(xiàn)新樓盤密集釋放的局面，鑒于墾利區(qū)較少的人口，因此，屆時一些熱點地塊樓盤陸續(xù)入市后，各樓盤的去化速度也將大大降低。

2018年廣饒縣房地產(chǎn)開發(fā)土地交易明細

　　作為東營市另外一個地價超過200萬/畝的片區(qū)—廣饒縣在2018年土地市場表現(xiàn)一般，全年共成交房地產(chǎn)開發(fā)用地20宗，總成交面積為55.88萬㎡，合計為838.2畝，賣地總收入為10.12億元，平均地價為120.73萬元/畝。廣饒縣也成為周邊縣區(qū)中一個地價超過100萬元/畝的片區(qū)。應該說在2017年碧桂園和中南兩大房企均以200萬元/畝以上的地價競得的碧桂園中央公館和中南熙悅兩大相鄰地塊，在相當大程度上抬高了廣饒地價，使得2017年廣饒縣平均地價達到133.13萬元/畝，大踏步逼近東營中心城的地價，反映在房價上，2017年下半年甚至在有些片區(qū)廣饒某些樓盤的價格已經(jīng)超過東營中心城許多樓盤。進入2018年，廣饒樓市有所降溫，尤其是兩大地王樓盤銷售情況一般，加之廣饒縣2018年推地規(guī)模減少，除了渤海和凱澤拿下的城東片區(qū)6宗住宅和商業(yè)地塊外，整個2018年廣饒土拍并無大的亮點。

2018年利津縣房地產(chǎn)開發(fā)土地交易明細

　　作為東營周邊縣區(qū)中第二人口大縣—利津縣在2018年土地拍賣中迎來大豐收，全年成交土地16宗，總成交面積為45.93萬㎡，合計達到688.95畝，創(chuàng)下歷年新高。尤其是在2018年不僅眾成和金辰東營兩大本土房企攜手進駐利津，更有房企大鱷—碧桂園挺進利津，品牌房企接連進駐利津，也讓利津土地土拍掀起波瀾。有人口也就有支撐樓市的動力，利津樓市近幾年一直處于良性發(fā)展中，前幾年老庫存基本去化完畢，也使得2018年上半年利津市場出現(xiàn)無貨可賣的尷尬境地。庫存少品牌房企接連進駐，這也是2018年利津土地成交創(chuàng)下新高的重要原因。

2018年河口區(qū)及東營港房地產(chǎn)開發(fā)土地交易明細

　　河口區(qū)以及東營港在2018土地市場整體表現(xiàn)慘淡，全年僅成交住宅和商業(yè)用地4宗，合計總面積僅為9.27萬平米，總的土地出讓金收入僅為1.08億元，與2017年相比可謂非常慘淡。雖然，2018年河口區(qū)和東營港開發(fā)區(qū)推地面積不少，總推地8宗，合計達到44.8萬㎡，但流拍就達到3宗，均為住宅用地。而河口區(qū)主要受限于較少的人口且油田職工占主體，此外，還有相當一部分河口區(qū)市民在中心城置業(yè)，這樣進一步壓縮了河口區(qū)樓市的購買力。東營港也舉辦同樣的情況，雖然東營港港口以及化工的產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但在此上班的職工以在中心城置業(yè)的居多。在當?shù)刭I房的屬于少數(shù)。因此，兩地較少的常住人口是制約兩地樓市發(fā)展的主要限制因素，也是影響兩地房地產(chǎn)開發(fā)用地交易量的主要影響因素。

2018年東營市中心城房地產(chǎn)開發(fā)土地交易明細

　　2018年東營土地市場走過了非常繁榮的一年，不僅推地面積時隔三年再次實現(xiàn)突破性增長，另外，東營中心城地價暴漲、地王頻現(xiàn)，溢價地塊接連出現(xiàn)。當然，在東營土地市場非�；鸨�的2018年，各個縣區(qū)表現(xiàn)也是大相徑庭。不過總體而言，在2018年經(jīng)過近兩年積極去化，老庫存已基本消化完畢的各地樓市正在有序的加大推地速度增加樓市供應，同時也是抑制不斷上漲的房價。而從2018年東營各地土地市場表現(xiàn)來看，主角仍然在中心城，不僅推地面積為為各縣區(qū)高，而且成交面積和成交金額更是遙遙于其他各縣區(qū)。當然，經(jīng)過2017年下半年以及2018一整年及時補充庫存，東營各地樓市庫存緊張的局面在2019年將大大緩解，甚至在一些片區(qū)還將會再次出現(xiàn)供大于求的局面。此外，從2018年6月份開始樓市驟然轉冷，且經(jīng)過多達半年的發(fā)展，仍然未有回暖的跡象。因此，在2019年東營中心城樓市趨于平穩(wěn)的情況下，東營的土地市場也將回歸常態(tài)，當然，地王依然會出現(xiàn)，但不會如2018年上半年如此頻繁。2019年東營土地市場如何發(fā)展，我們拭目以待!

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