編者按：受加息影響大的，恐怕還是房地產(chǎn)開發(fā)商。昨日，在兔年加息閃電成行之后，個(gè)人住房公積金貸款利率緊跟著上調(diào)。僅僅就在一周前，被業(yè)界稱為房地產(chǎn)第三輪調(diào)控的“新國八條”趕年關(guān)出臺、一直以來只是一個(gè)“傳說”的房產(chǎn)稅終落地，都超過了業(yè)界絕大多數(shù)人的預(yù)期。密集、強(qiáng)勢的調(diào)控政策高壓之下，日益脆弱的不只是房地產(chǎn)大佬們的神經(jīng)，更有中小開發(fā)商瀕于斷裂的資金鏈。不僅是投機(jī)炒樓的資金在退潮，房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金鏈也受到?jīng)_擊。壓倒駱駝的后一根稻草會(huì)是什么？市場臨界點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)？房地產(chǎn)企業(yè)又將怎樣應(yīng)對這一次的大變局？這是一出待演的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的懸疑大戲。懸疑的答案，則取決于房地產(chǎn)大佬們?nèi)绾我约澳芊瘛罢业藉X”，以度過眼下的“饑年”。

　　正途：

　　銀行信貸及資本市場融資

　　來自于銀行的信貸資金以及資本市場的公開融資，始終是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的“正道”。據(jù)了解，近年來房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，銀行貸款基本上保持在80%以上的比例。不過，調(diào)控的利劍之下，這條“正道”的前途似乎并不平坦。問題的關(guān)鍵在于，房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營策略如何迎合新的形勢。

　　銀監(jiān)會(huì)1月17日召開2011年工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。公開資料顯示，去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限，且授信額度與2009年相比明顯減少。

　　央行節(jié)前發(fā)布的《2010年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，下一階段貨幣政策要為房地產(chǎn)市場調(diào)控“創(chuàng)造良好的貨幣環(huán)境”。這是截至目前新的相關(guān)宏觀政策表述。盤點(diǎn)完2010年的好收成，開發(fā)商2011年面對的是暫時(shí)還看不到盡頭的“融資煩惱”。近期，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求信托公司對房地產(chǎn)行業(yè)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，更使得房地產(chǎn)企業(yè)的悲觀情緒更濃。

　　開發(fā)商從銀行獲得的信貸融資渠道正在收緊。央行此前發(fā)布《2010年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，在房地 產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的大背景下，去年房地產(chǎn)貸款增速回落。2010年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億，年末余額同比增長27.5%，比上年末降低10.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過，房地產(chǎn)貸款的三類細(xì)項(xiàng)明顯分化，個(gè)人購房貸增速和地產(chǎn)開發(fā)貸增速明顯回落，房產(chǎn)開發(fā)貸增速則比上年末高7.2個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同比增長24.7%，比上年末低79.5個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開發(fā)貸款新增4269億元，年末余額同比增長23%，比上年末高7 .2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款新增1.40萬億元，年末余額同比增長29.4%，比上年末降低13.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也對此提供了另一個(gè)佐證。數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源72494億元，比上年增長25.4%，但是開發(fā)商貸款和按揭貸款增速呈現(xiàn)總體放緩的特點(diǎn)和趨勢。

　　個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠減小甚至取消，對開發(fā)商間接從銀行獲取資金的影響可能更大。有專家表示，如果說國內(nèi)商業(yè)銀行對個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行區(qū)別性的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，那么這些個(gè)人住房貸款利率將上升，過度優(yōu)惠的信貸政策可能成為歷史；如果說個(gè)人住房按揭優(yōu)惠貸款成為歷史，那么新政策對房地產(chǎn)市場將造成巨大的沖擊與影響。

　　此外，開發(fā)商從資本市場獲得融資越來越難。

　　據(jù)了解，在過去的2010年，房地產(chǎn)行業(yè)通過公開市場融資的收獲幾乎為零，因此有人將2010年稱為房地產(chǎn)行業(yè)“零融資”年。在房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入的背景下，2011年多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進(jìn)行公開募資的難度將越來越大。

　　數(shù)據(jù)顯示，自去年4月中旬以來，21家房地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資432億元，其中，僅有ST東源、道博股份、萬澤股份通過了證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。招商地產(chǎn)、中天城投、濱江集團(tuán)已宣布停止實(shí)施，萬科超過百億元的再融資也自動(dòng)終結(jié)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在調(diào)控政策放寬之前，房地產(chǎn)企業(yè)恐怕很難再從有關(guān)主管部門獲批再融資。

　　幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)在2010年里都依靠預(yù)售款、貸款和信托融資度日。為了搶得發(fā)展機(jī)遇，很多開發(fā)商不惜冒著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，在2010年瘋狂擴(kuò)張拿地。這意味著，如果2011年融資情況沒有改善，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨著從緊張轉(zhuǎn)向斷裂的危機(jī)。

　　現(xiàn)在，情況似乎變得越來越糟，繼存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)之后，央行在節(jié)后個(gè)工作日即果斷加息，強(qiáng)化了緊縮政策的預(yù)期。