房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展事關(guān)社會的和諧穩(wěn)定,對于全市穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生具有不可替代的重要作用。“十二五”以來，在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，東營市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了較快發(fā)展，但同時暴露出企業(yè)競爭力弱、商品房庫存壓力大、區(qū)域發(fā)展不平衡等問題。

　　一、東營房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　(一)規(guī)模擴大，就業(yè)增加�！笆�二五”以來，全市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)企業(yè)數(shù)量和就業(yè)人數(shù)“雙升”的態(tài)勢。2015年1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工企業(yè)191家，較2011年末增加45家;全市房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員共計6654人，較2011年增加1154人。呈現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步擴大，帶動房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)逐步增加的態(tài)勢。

　　(二)實力提升，創(chuàng)收能力增強�！笆�二五”以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本實力、創(chuàng)收能力和盈利能力均有較大幅度提升。2014年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計、主營業(yè)務(wù)收入和利潤總額分別為839.67億元、158.72億元和6.32億元，分別是2011年的2.2倍、1.6倍和1.1倍。

　　(三)投資總量增加，增速回歸理性�！笆�二五”以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資從高速增長狀態(tài)逐漸回歸理性。2014年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資198.45億元，是2011年的1.6倍。2011年-2014年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)年均增長17.3%。房地產(chǎn)投資增速在2011年達(dá)到頂峰，2015年以來，在國家宏觀調(diào)控政策和全市經(jīng)濟下行的壓力下，全市房地產(chǎn)投資放緩，逐漸回歸理性。2015年1-11月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資171.36億元，下降3.7%。

　　(四)施工規(guī)模擴大，增速放緩�！笆�二五”以來，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長，全市房屋施工規(guī)模也呈現(xiàn)擴大態(tài)勢。2014年，全市房屋施工面積達(dá)到1336.4萬平方米，是2011年的1.3倍;其中，住宅施工面積1003.6萬平方米，是2011年的1.1倍。2011-2014年，全市房屋施工面積實現(xiàn)年均增長10.2%。2015年以來，隨著全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的放緩，房屋施工步伐隨之放緩，1-11月，全市商品房施工面積1238.1萬平方米，下降6.7%;其中，住宅施工面積931.6萬平方米，下降6.3%。

　　(五)銷售市場逐步“降溫”，增速下滑。“十二五”以來，隨著國家一系列房地產(chǎn)政策的出臺，商品房銷售市場經(jīng)歷了從“火爆”到逐步“降溫”的過程。特別是2014年以來，商品房銷售市場持續(xù)處于深度調(diào)整期，商品房銷售面積和銷售額雙雙大幅下滑。2015年1-11月，全市商品房銷售面積226.4萬平方米，下降17.0%;銷售額119.05億元，下降13.3%。銷售面積和銷售額較2011年分別減少178.2萬平方米和54.85億元。

　　(六)資金來源渠道拓寬，到位資金充裕�！笆�二五”以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金較為充裕，基本滿足房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的需要。2014年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金212.49億元，是2011年的1.6倍，到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為1.1:1，資金盈余14.03億元。2015年以來，在全市經(jīng)濟下行壓力的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊。2015年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金177.85億元，下降10.5%，但仍有資金盈余6.49億元。

　　二、當(dāng)前東營房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力偏弱�！笆�二五”以來，雖然全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量有所增加，但高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所占比重仍舊較低。2015年1-11月，全市191家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一級資質(zhì)4家，二級資質(zhì)17家，三級資質(zhì)13家，四級資質(zhì)47家，暫定及其他資質(zhì)110家。一級、二級、三級資質(zhì)占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比重僅為2.1%、8.9%和6.8%，而四級及以下資質(zhì)占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比重高達(dá)82.2%。我市高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占比低、帶動力弱，是制約我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

　　(二)商品房庫存壓力巨大�！笆�二五”以來，我市商品房庫存逐漸走高，2015年1-11月，全市商品房待售面積高達(dá)49.14萬平方米，分別較2013和2014年增加了16.87萬和25.79萬平方米。我市商品房庫存處于近年來的高位，一方面增加了后期銷售的壓力，另一方面占用了企業(yè)的資金，影響了資金回籠。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重逐年降低。2011-2014年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重分別為7.8%、7.5%、7.5%和7.3%，分別低于全省7.5、7.6、7.3和6.4個百分點。2015年1-11月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重低至6.3%，是歷年來的低點。東營房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重與全省平均水平相比存在較大差距。

　　(四)區(qū)域發(fā)展不平衡。近年來，受發(fā)展環(huán)境的制約，全市各縣區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模及發(fā)展速度均有較大差距。從2015年1-11月份的投資情況來看，中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額為109.91億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重高達(dá)64.1%。從發(fā)展速度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為正的縣區(qū)有四個，分別為河口區(qū)(43.6%)、墾利縣(11.2%)、利津縣(5.8%)和東營區(qū)(4.1%);房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為負(fù)的縣區(qū)有三個，分別為廣饒縣(-2.2%)、東營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)(-13.4%)和東營港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)(-26.2%)。

　　三、促進(jìn)東營房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

　　(一)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序。良好的市場環(huán)境和政策環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要條件。一要加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易以及經(jīng)營管理中的各項違法違規(guī)行為;二要積極為企業(yè)做好服務(wù)，簡化辦事程序，提高辦事效率，搭建服務(wù)平臺，扶持企業(yè)發(fā)展，幫助企業(yè)做大做強。

　　(二)引導(dǎo)合理住房消費。一是政府要鼓勵和支持首套房及中小戶型的住房消費，對其首付比例及貸款利率給予優(yōu)惠，滿足剛性需求和適度的改善性需求;二是通過正面的宣傳報道，扭轉(zhuǎn)當(dāng)前居民持幣觀望的心態(tài)，重樹消費信心，引導(dǎo)居民適度住房消費;三是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立信心，適度調(diào)整營銷策略，完善房屋配套設(shè)施，確保在建項目保質(zhì)保量按時交付使用，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

　　(三)制定科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。一要結(jié)合東營實際和各縣區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r，制定科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和土地規(guī)劃，從以住宅為主的地產(chǎn)開發(fā)向物流、商貿(mào)、金融、會展、旅游等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變;二是根據(jù)市場需求合理確定房地產(chǎn)開發(fā)面積，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供求平衡;三是積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要建設(shè)面向中低收入家庭的中低價位、中小套型普通住宅。

　　(四)積極消化庫存。一要組織相關(guān)部門研究制定一攬子政策，把國家、省近出臺的一系列房地產(chǎn)新政落實到位，采取積極有效的調(diào)控措施，鼓勵剛需型、改善型的需求入市，切實消化現(xiàn)有及潛在庫存;二要加快待售房源較多的小區(qū)周圍道路、文體、學(xué)校、商場等配套設(shè)施建設(shè)，為銷售提供便利條件。

　　(五)拓寬融資渠道。作為資金密集型行業(yè)，資金的充裕度直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿。要加強政府對非信貸融資渠道的監(jiān)管和規(guī)范，提升對房地產(chǎn)業(yè)的金融支持。在做大做強銀行、保險、證券等傳統(tǒng)金融機構(gòu)基礎(chǔ)上，集聚發(fā)展融資租賃、互聯(lián)網(wǎng)金融等新型金融業(yè)態(tài)，拓寬社會融資渠道，構(gòu)建房地產(chǎn)融資渠道多元化格局，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供良好融資環(huán)境保障。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：“十二五”期間，東營市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展，但也暴露出產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)企業(yè)多而不強，去庫存壓力大等問題。