業(yè)內(nèi)人士認為，目前不宜將個別優(yōu)質(zhì)高價地塊的“冒頭”等同于土地市場的整體過熱；但針對其帶來的助長預(yù)期，應(yīng)保持足夠警惕：調(diào)控之下平穩(wěn)樓市是否暗藏“著火點”？目前市場形勢微妙，面臨較多變數(shù)，調(diào)控應(yīng)在“市場”及“保障”兩條軌道上持續(xù)推進。

　　新“地王”刺激樓市神經(jīng)

　　熱門城市的土地市場再度升溫。２５日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓Ａ地塊，起價為９２４６５萬元，經(jīng)過１７輪報價，以１８０６００萬元由當(dāng)?shù)氐姆科鬄I江集團摘得，樓板價高達２５７３５元／平方米，刷新今年地價紀錄。當(dāng)日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競拍激烈，其中西湖區(qū)一幅地塊成交樓板價高達１７１９６元／平方米。

　　同日，在廣州，經(jīng)過兩百多輪舉牌角逐，廣鐵集團聯(lián)合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其８６億元的總價和１７２７９元／平方米的樓板價，均為今年以來廣州高。

　　這并不是此輪調(diào)控中地市的“躁動”�；仡櫼幌驴砂l(fā)現(xiàn)，今年９月，南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西的１號及３號地塊，就分別創(chuàng)下１２１．４１億元以及７８．９３億元的高價。

　　調(diào)控步步推進之時，何以仍有高價地塊逆勢而出？中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，今年的土地市場總體降溫顯著，但不排除有個別“著火點”。今年１－４月，全國１０５個城市住宅用地樓面均價持續(xù)下降，經(jīng)歷了６－９月的小幅波動之后，１０月又有顯著下降。相比于價格，“溢價率”更能說明土地市場的“溫度”。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度１０５個城市溢價率同比增幅均保持在三位數(shù)以上，但４月之后便直線下降，６－１０月則保持了同比負增長態(tài)勢。

　�。玻等蘸贾莺蛷V州誕生的兩個“地王”，其溢價率分別為９５．３％和７９．５％。客觀地看，此次調(diào)控背景下涌現(xiàn)的個別高價地塊，與去年動輒以數(shù)倍溢價率成交的層出不窮的天價“地王”，還是大不相同。

    調(diào)控之下高價拿地緣何頻發(fā)

　　中國指數(shù)研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，在２００８年房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)資金結(jié)余為８８７２億元；今年１－９月，結(jié)余為８１１４．５億元，預(yù)計今年的資金余額情況與往年低迷時類似，許多房企資產(chǎn)負債率上升，長期資金壓力增大。

　　然而調(diào)控之下，房企為何依然敢于高價競地？陳晟認為，今年房地產(chǎn)開發(fā)面臨較好的形勢，就是土地供應(yīng)明顯增加。尤其是三季度以后，為完成年初制定的供地計劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好，報價不低、競拍激烈，往往高價成交。$Page_Split$

　　其次，部分大開發(fā)商依然“不差錢”。銷售回籠資金方面，不少房企至今年１０月便已幾乎完成全年銷售任務(wù)，１０月以后推出促銷措施，再次撬動市場。典型如萬科，今年銷售額有望達到創(chuàng)紀錄的１０００億元。一知名房企１１月中旬在上海推出房源，均價在３萬元／平方米以上，兩周之內(nèi)７００多套便銷售一半，預(yù)計這一個樓盤銷售將帶來２０億元左右資金。企業(yè)負責(zé)人說：“企業(yè)有大量現(xiàn)金在手，有好的地塊還是會出擊競拍�！�

　　融資渠道方面，戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說，與其說銀行信貸總體在收縮，不如說是結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整：中小開發(fā)商資金收緊明顯，但是大開發(fā)商依然是銀行青睞的客戶，資金無憂。

　　再次，開發(fā)商“押寶”后市�！啊�面粉’再次貴過眼下的‘面包’，開發(fā)商的想法很明顯：一兩年后的‘面包’將比現(xiàn)在更貴。”陳晟說。此輪調(diào)控會持續(xù)多久？被壓抑的需求將如何釋放？一旦調(diào)控出現(xiàn)松動，房價將如何變化？顯然，高價競地的開發(fā)商無疑打著“如意算盤”。

    　新“地王”為樓市調(diào)控再敲“警鐘”

　　“個別地塊的高價成交并不等于土地市場的整體過熱�！标愱烧f，“今年以來土地供應(yīng)顯著增加，整體地價漲幅趨緩，溢價率明顯回落，這說明對土地的調(diào)控是有成效的�！辈贿^，業(yè)內(nèi)人士同時指出，在目前形勢下，必須對“地王”的再現(xiàn)保持警惕。試想，當(dāng)人們再次看到家門口的土地價格都要比自己居住的房屋價格高出一截，對以后的房價作何預(yù)期？

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，１０月份全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲８．６％，漲幅比９月份縮小０．５個百分點，但環(huán)比仍然上漲０．２％。１０月以來，國內(nèi)房價呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性震蕩：當(dāng)高價房一時成交趨緩，而中低價房源成交比例上升，于是整體均價便出現(xiàn)下跌；當(dāng)交易滯后的房源進行銷售登記、較高價房源通過些微促銷啟動銷售，均價復(fù)又上揚。

　　漲跌之間，房價真相撲朔迷離。所謂拐點，是拐頭下降還是上升，若隱若現(xiàn)。市場形勢要比許多人估計的復(fù)雜。一些房企“大佬”近期放話：“別幻想房價跌”，另一些人則推斷“房企已遭遇‘資金危機’”“房價將迎來大幅調(diào)整”等。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)務(wù)之急是把調(diào)控政策深入推進下去，堅決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭，并加快推進保障性住房建設(shè)，為樓市調(diào)控打開更多空間。同時，根據(jù)市場變化，做好必要的政策儲備。