為有效解決當(dāng)前工業(yè)用地配置過程中存在的問題，實(shí)現(xiàn)土地高效利用，根據(jù)自然資源部有關(guān)規(guī)定，東營市積極探索租賃與調(diào)整供應(yīng)年限相結(jié)合的工業(yè)用地市場化配置方式，建立了長期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)的供地模式，出臺了《東營市國有建設(shè)用地彈性供應(yīng)實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》)。現(xiàn)就《實(shí)施細(xì)則》有關(guān)問題進(jìn)行以下解讀。

　　1.問：彈性供應(yīng)制度的實(shí)施具有哪些重要意義?

　　答：實(shí)行彈性供應(yīng)，對政府來說能夠有效解決土地使用期限與企業(yè)活躍期錯配的問題，加快低效用地盤活，緩解土地供需矛盾，扭轉(zhuǎn)土地要素緊缺與資源閑置并存的局面;對企業(yè)來說，能夠有效解決高年限出讓方式下土地價款相對較高的問題，降低企業(yè)初期拿地門檻和一次性用地成本，為中小微企業(yè)減負(fù)，節(jié)省更多資金用于項目建設(shè)、產(chǎn)品研發(fā)，提高企業(yè)活力和市場競爭力。

　　2.問：彈性供應(yīng)具體包括哪些供地方式?

　　答：我市彈性供應(yīng)主要包括長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓三種供地方式。

　　3.問：哪些土地可以實(shí)施彈性供應(yīng)?

　　答：本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地可以實(shí)施彈性供應(yīng)。

　　4.問：彈性供應(yīng)實(shí)施后，下一步在具體的供應(yīng)方式上該如何選擇?

　　答：在具體的土地供應(yīng)方式上沒有強(qiáng)制性要求，各縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會可綜合國家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、企業(yè)用地需求等合理確定供地方式，鼓勵采取長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式供應(yīng)土地。

　　5.問：長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓的供地期限有什么要求?

　　答：長期租賃，具體租賃期限由合同約定，一般不低于5年，高年限為20年;先租后讓租賃期限由合同約定，一般不超過5年，轉(zhuǎn)為出讓時，租讓年限合計不得超過該宗土地法定出讓高年限;彈性年期出讓年限應(yīng)低于法定高年限。

　　6.問：長期租賃的租金如何確定?

　　答：租金不調(diào)整的，可按不低于該宗地50年出讓評估價格的2%確定年租金標(biāo)底;租金調(diào)整的，可按該宗地50年出讓評估價格的2%確定首期年租金標(biāo)底，租金調(diào)整周期不得低于5年，以后各期租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)屆時土地評估價格或土地價格指數(shù)確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。

　　7.問：先租后讓的租金和出讓金如何確定?

　　答：先租后讓以高年期土地出讓價款作為標(biāo)底，租金標(biāo)準(zhǔn)按照租賃期與高年期的比值進(jìn)行年期修正確定;轉(zhuǎn)出讓后，已交租金沖抵出讓價款。

　　8.問：彈性年期出讓的出讓金如何確定?

　　答：出讓價格標(biāo)底按不低于彈性年期與高年期的比值進(jìn)行年期修正確定。

　　9.問：長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓的供地程序如何辦理?

　　答：我市長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓均采取招標(biāo)拍賣掛牌的方式進(jìn)行交易。其中，長期租賃和彈性年期出讓參照招標(biāo)拍賣掛牌出讓的操作規(guī)范實(shí)施;先租后讓，租賃和出讓一并進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌，公告中需明確租賃期限、租賃轉(zhuǎn)出讓的條件，以及租賃階段解除合同時地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，參照招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序確定競得人，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同，租賃期屆滿經(jīng)考核評價符合轉(zhuǎn)出讓條件的，直接簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　10問：土地供應(yīng)方式發(fā)生了變化，對后期的不動產(chǎn)登記和項目建設(shè)手續(xù)的辦理是否有影響?

　　答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，租賃也是國有土地有償使用的一種方式，是對出讓方式的補(bǔ)充。土地成交后簽訂的租賃合同與出讓合同具有同等的法律效力。用地單位在按合同約定繳納租金或繳清出讓金后，可依法申請辦理不動產(chǎn)登記，并按程序辦理項目建設(shè)手續(xù)。

　　11.問：采取彈性供應(yīng)的土地是否可以正常轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?

　　答：長期租賃的土地，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)市、縣自然資源和規(guī)劃部門同意或根據(jù)合同約定，可將依法登記的土地轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。先租后讓的土地，租賃期內(nèi)在完成開發(fā)建設(shè)前不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押;轉(zhuǎn)出讓后，享有出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能。彈性年期出讓的土地，除合同另有約定外，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　12.問：采取彈性供應(yīng)的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期?

　　答：長期租賃，在土地高出讓年期內(nèi)，應(yīng)在期滿前6個月向出租人申請續(xù)期，采取協(xié)議方式辦理租賃手續(xù)。先租后讓和彈性年期出讓，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年向出讓人申請續(xù)期，采取協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

　　用地期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，以及被“畝產(chǎn)效益”評價改革確定為“限制發(fā)展類”企業(yè)或被縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)定為低效用地的，無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施按合同和履約監(jiān)管協(xié)議約定處理。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：彈性供應(yīng)實(shí)施細(xì)則可以更好提升土地使用率，降低企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)固定資產(chǎn)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長！