監(jiān)管層定調(diào)變化，市場一片沸騰。

　　7月24日的政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　此前不久央行也指出，“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這意味著政策將會(huì)繼續(xù)沿著邊際放松方向發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平預(yù)計(jì)，此前市場過熱時(shí)期出臺(tái)的限制性措施會(huì)逐步取消，比如限購、限貸、限價(jià)等，恢復(fù)市場常態(tài)，促進(jìn)軟著陸。穩(wěn)樓市，允許各地自救取消部分限制性措施，支持剛需和改善型需求。

　　一家房地產(chǎn)行業(yè)第三方機(jī)構(gòu)分析師向記者表示，這次政治局會(huì)議的表態(tài)在一定程度上意味著政策轉(zhuǎn)向，未來調(diào)控放松的預(yù)期“打滿了”。

　　25日，記者從某新一線城市房企人士處了解到，當(dāng)?shù)匾言谔接懭∠�限購、限貸，未來一兩個(gè)月內(nèi)或?qū)⒂兴�結(jié)論。

　　地產(chǎn)專欄作家西峯也向記者表示，限購、限價(jià)等許多限制性政策原本是應(yīng)對短期市場變化，如今隨著市場現(xiàn)狀的變化，短期政策也應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)整。目前部分短期調(diào)控政策長時(shí)間不退出，無法跟隨市場變化而調(diào)整，已存在明顯的滯后性。

　　華泰證券指出，當(dāng)前重點(diǎn)城市核心區(qū)政策存在較大改善空間，預(yù)計(jì)在政治局會(huì)議之后，會(huì)有很多重點(diǎn)城市政策會(huì)逐步落實(shí)政策優(yōu)化，如核心城市的限購限貸限售、認(rèn)房又認(rèn)貸等政策的寬松等。

　　各種可能性之下，資本市場情緒高漲，地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲A股。截至今日收盤，房地產(chǎn)(申萬)以6.11%的漲幅位居各大行業(yè)之首，迪馬股份、金科股份、新城控股、濱江集團(tuán)、中南建設(shè)等皆漲停。

　　但身為市場主體的開發(fā)商，對接下來的政策和市場并不算十分樂觀。多位受訪房企人士均表示，會(huì)議內(nèi)容并未超出預(yù)期。

　　某TOP20房企市場負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這次會(huì)議的內(nèi)容符合之前的預(yù)判，下半年的政策力度或許會(huì)有所加大，但也不會(huì)太強(qiáng)，預(yù)計(jì)會(huì)是弱刺激，市場啟動(dòng)大約要到今年底或明年年初。“這一波會(huì)有利好，但要保持冷靜�！�

　　事實(shí)上，多位受訪人士指，目前許多城市的放松空間已較為有限。

　　據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，2022年來，各地共出臺(tái)放松政策835條，內(nèi)容涉及限購、限貸、公積金、購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等方面，但從2023年一季度以來相關(guān)政策出臺(tái)節(jié)奏明顯趨緩。

　　上述房企市場負(fù)責(zé)人直言，行業(yè)歷經(jīng)如此多次的政策放松，目前還有空間的城市，“其實(shí)不超過10個(gè)”，占市場成交量53%的三四線市場，放松政策已經(jīng)應(yīng)出盡出了。

　　上述機(jī)構(gòu)分析師也指出，以強(qiáng)二線城市蘇州為例，限購放松的空間已非常小，對外地人在蘇州購房，目前僅核心的園區(qū)和姑蘇區(qū)尚有6個(gè)月的社保要求，其他區(qū)域的要求多為3個(gè)月，相當(dāng)于解除限購要求。

　　多位受訪者提出，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力不夠強(qiáng)勁的情況下，單純依靠房地產(chǎn)行業(yè)政策，市場提振效果不會(huì)太明顯。

　　從目前來看，行業(yè)下行的趨勢仍未得到有效扭轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“小陽春”中介之后，房地產(chǎn)銷售自4月起持續(xù)下滑，6月單月，商品房銷售面積和銷售額同比分別為-28.1%和-25.0%，較5月下滑8.4和20.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　進(jìn)入7月這一房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)淡季，各大房企的市場表現(xiàn)越發(fā)不理想。一份廣泛流傳的某頭部房會(huì)議紀(jì)要顯示，7月至今，該房企項(xiàng)目的來訪環(huán)比下降約4成，核心城市也出現(xiàn)萎縮跡象，接下來或許還會(huì)有不少開發(fā)商采取降價(jià)銷售策略，“要堅(jiān)定換回現(xiàn)金流”。

　　多位房企人士表示，其所在公司的體會(huì)也大致如此。有某華東房企人士告訴記者，從包括合肥、南昌等重點(diǎn)城市的區(qū)域反饋來看，在目前的市場情況下，其手中的項(xiàng)目也多是降價(jià)后才實(shí)現(xiàn)銷售，“跑量換現(xiàn)金流”。上述市場負(fù)責(zé)人也將7月至今的表現(xiàn)形容為“斷崖式下降”。

　　某閩系房企人士向記者透露，近期在西南地區(qū)一四線城市調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也需要降價(jià)才能實(shí)現(xiàn)銷售。“當(dāng)?shù)剡�是有改善需求在，但大家出于對未來還款能力的擔(dān)憂，還是不敢輕易出手。”

　　一家全國性房企內(nèi)部人士也表示，總體上來看，當(dāng)前的市場恢復(fù)和政策見效，還是遠(yuǎn)低于年初預(yù)期的，“房企境況還是比較難”。

　　盡管本次會(huì)議中給出的是新定調(diào)，但有業(yè)內(nèi)人士指出，這其實(shí)是過去一段時(shí)間內(nèi)的市場形勢在監(jiān)管層面得到了確認(rèn)。

　　西峯指出，2021年上半年監(jiān)管層連續(xù)釋放調(diào)控政策，以抑制過熱樓市。2021年下半年地產(chǎn)市場則迅速降溫，大量房地產(chǎn)公司債券和商票出現(xiàn)違約，銷售因此迅速下滑，并自此進(jìn)入持續(xù)下行的通道;從政策層面上看，2021年四季度金融政策已有率先放松的跡象，2022年1月鄭州率先“救市”，此后各地也紛紛開始調(diào)整政策放松樓市管制，以及2021年下半年驟然出現(xiàn)的土地市場廣泛流拍和轉(zhuǎn)冷，也說明中國樓市供需關(guān)系的變動(dòng)早已逆轉(zhuǎn)。

　　于是，在行業(yè)下行了如此長時(shí)間的背景之下，監(jiān)管層提出“提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，市場是否會(huì)隨政策扭轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)變?

　　信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝認(rèn)為，考慮到全國房地產(chǎn)市場下跌超過兩年，整個(gè)房地產(chǎn)市場需要時(shí)間來消化此前的跌幅才能實(shí)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。“當(dāng)前政策核心意義不在于讓市場快速回暖，而在于市場止跌，因此我們判斷政策會(huì)持續(xù)寬松至市場止跌回暖�！�

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：二季度經(jīng)濟(jì)形勢并沒有預(yù)期那么好，需要樓市提振，更需要樓市復(fù)蘇，尤其是進(jìn)入六月份以后，樓市已經(jīng)非常之冷清，為穩(wěn)住整體經(jīng)濟(jì)大盤，需要樓市的復(fù)式！