所以我們總結(jié)一下，饑餓供地有哪些條件?

　　，地方政府要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，這個(gè)不是太難，很多網(wǎng)友都會(huì)，我們饑餓供地，這樣賣(mài)的地少，但是收入更多。

　　第二，叫歷史負(fù)擔(dān)少，這個(gè)就不容易了，因?yàn)槲覠o(wú)法決定我的前任賣(mài)的土地到底多還是不多。對(duì)于90%以上的地方土地供應(yīng)可能都是過(guò)剩的，財(cái)政要有一些盈余，這個(gè)其實(shí)也不容易做到。

　　后一個(gè)就是人口要流入。因?yàn)橥恋毓��?yīng)減少之后，如果我的人口流出速度超過(guò)土地減少的速度，其實(shí)我饑餓供地還是沒(méi)有用，對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，其實(shí)百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能夠保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。

　　所以這種情況下，大部分地方想做到饑餓供地其實(shí)并不容易。但是有些地方可以做到，比如說(shuō)北京、上海。給大家看一下上海的情況，這是從上海公開(kāi)招拍掛以來(lái)，2003年以來(lái)，上海全部的商業(yè)土地供應(yīng)狀況，大家可以看得非常非常清楚。13年下來(lái)，每一年相應(yīng)的住宅的銷(xiāo)售是超過(guò)土地供應(yīng)的。平均一下我們可以看到，每年的住宅銷(xiāo)售的面積大概在1500萬(wàn)平方米左右，我說(shuō)的都是樓板面積。每年的住宅類(lèi)土地供應(yīng)大概在700多萬(wàn)平方米左右，大概是銷(xiāo)售出去住宅的一半，正好是一半。這意味著什么?這意味著相應(yīng)的住宅土地供應(yīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，難怪上海的價(jià)格會(huì)漲得這么快。

　　我們?cè)倏聪乱粡垐D，大家還有什么疑問(wèn)?

　　一定會(huì)有，如果每年賣(mài)掉的住宅都是超過(guò)他的土地供應(yīng)，請(qǐng)問(wèn)這些住宅哪里來(lái)?秘密在這里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供應(yīng)。跟很多地方一樣，之前的土地供應(yīng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較混亂。但是正是這種混亂積累了大量存量的土地，這些土地在規(guī)范市場(chǎng)之后，仍然可以慢慢進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。但是大家也可以看到一個(gè)推論，這些土地在每年都在消耗，這樣消耗13年以后，它對(duì)市場(chǎng)的影響是越來(lái)越弱了。所以大家可以看到，在過(guò)去我們縮減土地供應(yīng)，還有這些存量可以幫忙，現(xiàn)在我們縮減土地供應(yīng)，價(jià)格就快速上升了。

　　第四個(gè)因素，是人口。

　　我們把整個(gè)中國(guó)的城市大概分為幾個(gè)部分。

　　一線城市，一線城市就是北、上、廣、深，為什么叫一線城市呢?因?yàn)樗�可以吸引跨區(qū)的人口流入，比如北京吸引三北地區(qū)的人口流入，哪三北，東北，華北和西北。上海吸引華東，廣州和深圳吸引華南，因?yàn)樗鼈兌加心芰ξ�引人口的跨區(qū)域流動(dòng)，所以稱(chēng)為一線城市。

　　二線城市是指省會(huì)城市以及一些計(jì)劃單列市，它對(duì)本省的人口有很大的吸引力，比如廈門(mén)，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更對(duì)福建人有吸引力。在山東，青島對(duì)本省人的吸引力，可能跟濟(jì)南差不多，大連的吸引力跟沈陽(yáng)差不多。

　　其他的城市稱(chēng)之為三、四線城市，它的人口能夠保持不減少，或者是停滯是常態(tài)了。

　　我們還是以上海作為一個(gè)樣本。從1999年到2015年，這16年間上海整個(gè)人口增加了900萬(wàn)，900萬(wàn)人口放到任何一個(gè)世界上都是很大的城市，差不多每年流入將近60萬(wàn)人口，非常巨量的人口流入。

　　這種巨量的人口流入也帶來(lái)了對(duì)住房的需求。

　　第五個(gè)因素，是城市格局。

　　城市格局這是一個(gè)城市規(guī)劃的概念，通常是指山河湖�；蛘叩乩砦恢玫挠绊憽�

　　在這里我們講兩點(diǎn)。個(gè)講城市的行政級(jí)別。

　　中國(guó)叫某某市其實(shí)暗含幾個(gè)含義，個(gè)含義是上海、北京叫直轄市，是省級(jí)的，杭州、南京是省會(huì)城市，是地級(jí)的，但是比一般的地級(jí)城市位置要好一點(diǎn)，第三層就是普通的地級(jí)市，后是縣級(jí)市。

　　我們會(huì)容易地發(fā)現(xiàn)在同樣的位置或者同樣的條件情況下，房?jī)r(jià)跟城市的行政級(jí)別是密切相關(guān)的。為什么呢?我們從城市發(fā)展歷史來(lái)看，人口往沿海流動(dòng)，人口往大城市流動(dòng)，這是一個(gè)百年來(lái)非常正常的地理現(xiàn)象，但是在中國(guó)，我們會(huì)看到由于這個(gè)行政安排，大量資源向直轄市集中，大量資源向省會(huì)城市集中，這種改變其實(shí)是改變城市的競(jìng)爭(zhēng)面貌。一個(gè)省的省會(huì)城市既是本省的教育中心，又是省的經(jīng)濟(jì)中心，交通中心、醫(yī)療中心、文化中心。越來(lái)越多的省會(huì)城市把所有省的精華資源集中在本地，所以房?jī)r(jià)相對(duì)較高，也就不難理解了。