在過去的18個(gè)月里面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，貨幣寬松，上市公司除去金融企業(yè)，回報(bào)率只有6.5%，金融資產(chǎn)的回報(bào)率持續(xù)下行，股市經(jīng)過了一個(gè)短暫的瘋牛之后，股市近乎腰斬，銀行理財(cái)?shù)念A(yù)期年化收益率已經(jīng)跌破4%，例外的是房產(chǎn)，在過去的18個(gè)月里面，中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，為什么會(huì)這樣呢?房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?

　　數(shù)據(jù)顯示：中國(guó)大陸城鎮(zhèn)居民的住房自有率達(dá)到了87%，農(nóng)村更高達(dá)96%，未來還有空間繼續(xù)提升嗎?相對(duì)于一些發(fā)達(dá)國(guó)家，美國(guó)現(xiàn)在也不過只有65%，英國(guó)66%，德國(guó)因?yàn)檎�府提供了大量的公共房屋支撐，只�?3%。

　　不得不思考，為什么在這么高的住房自有率的情況下，我們已經(jīng)說到地產(chǎn)的黃金年代過已經(jīng)去的情況下，地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)大幅提升?過去到底發(fā)生了什么?

　　說到房產(chǎn)市場(chǎng)變化，我們不得不說從2014年開始，政府對(duì)房產(chǎn)的態(tài)度從持續(xù)打壓變成了一定程度上的支持，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下滑了，很多地方房子庫存太高，賣不出去了。所以政府的態(tài)度從打壓變成了支持，近看到他的態(tài)度現(xiàn)在又開始慢慢轉(zhuǎn)向一定程度的抑制。

　　以深圳為例，在過去一段時(shí)間里面，房?jī)r(jià)的變化是怎么樣的?

　　南山同比增幅是74%，福田是87%，鹽田是78%，寶安是55%，羅湖是40%，龍崗是78%。整個(gè)深圳的漲幅大概在50%左右，坦白說，這是我從業(yè)以來看到的快的單個(gè)城市的漲幅。

　　上一輪漲得快的地方是上海，是2009年的上海，當(dāng)時(shí)正好是2008年金融危機(jī)之后，中國(guó)政府出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，所以上海出現(xiàn)了一個(gè)快速的房?jī)r(jià)上漲。但是這一輪深圳的漲幅是超過上一輪漲得快的上海。

　　上海從土地市場(chǎng)來看，2010年，上海土地市場(chǎng)也很熱，所以成交的土地單價(jià)達(dá)到了9000塊，當(dāng)時(shí)的漲幅是50%，2011年市場(chǎng)下來了，土地成交單價(jià)是7000塊左右，漲幅只有17%，2012年市場(chǎng)照樣很熱，土地還是只有7500左右，漲幅是15%，而2013年市場(chǎng)溢價(jià)率到了35%。2014年市場(chǎng)走弱，所以土地的平均成交均價(jià)幾乎沒有變化。到2015年，成交額比2014年漲了50%，溢價(jià)率達(dá)到38%。

　　大家看到一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象，上海政府很聰明，在市場(chǎng)熱的時(shí)候多賣一些土地，2010年很熱，我多賣一點(diǎn)，市場(chǎng)不好我就少賣一點(diǎn)，市場(chǎng)再不好我再少賣一點(diǎn)，市場(chǎng)熱了我再多賣一點(diǎn)。

　　的例外是2015年，市場(chǎng)很好，但是我賣出的土地依然只有前一年比較弱的時(shí)候的六成左右。為什么?原因在于2013年底出臺(tái)了《新城鎮(zhèn)規(guī)劃》，其中要求特大型城市控制土地規(guī)模，所以大家都聽到了，在北京也好，在上海也好，我們開始趕人了，另外一個(gè)方面就是控地了。

　　在土地市場(chǎng)、在住房市場(chǎng)快速上漲的情況下，我控制了土地供應(yīng)，情況會(huì)怎么樣?所以我們就看到情況就是“地”頻出，這是上海過去一段時(shí)間土地成交的狀況，我們可以看到哪怕在遠(yuǎn)郊區(qū)都出現(xiàn)了快速的上漲，而在市中心，我們可以看到，融信拿的這塊靜安區(qū)中心社區(qū)這一塊地塊，名義樓盤價(jià)是10萬塊，但是拋去不能賣的，包括保障性住房，實(shí)際估算下來成交價(jià)在14萬，而周邊的樓盤當(dāng)時(shí)的成交價(jià)也不過就在八九萬左右，這確實(shí)是一個(gè)非常驚人的變化。

　　同時(shí)，在可售住宅和去化周期方面，市場(chǎng)也發(fā)生了劇烈的變化，在市場(chǎng)冷的時(shí)候，2014年的年底，我們看到上�？墒鄣淖≌�的存量達(dá)到92000套，現(xiàn)在不足當(dāng)初的一半。

　　當(dāng)時(shí)我記得有一位房企的老總作了這么一個(gè)表述，他說不管大家怎么看，反正我覺得這個(gè)房市是到頭了，所以他做的一個(gè)舉動(dòng)，他說我把我自己住的房子賣掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么樣，但是他賣掉的那套房子大概在后面應(yīng)該漲了不止50%，另外一個(gè)很大房企的營(yíng)銷總監(jiān)當(dāng)時(shí)也說，我從業(yè)20年，這是我見過的冷的冬天。

　　但是沒想到，大家都萬萬沒想到的情況是在冷的冬天之后，市場(chǎng)就迎來了一個(gè)快速的上漲。

　　這個(gè)是2007年到2015年上海樓市的平均走勢(shì)，黃線是它的月成交價(jià)格，黃色虛線是12個(gè)月的平均移動(dòng)價(jià)格。這個(gè)圖表我們可以清晰地看到，每一輪調(diào)控都是有效的，每一輪調(diào)控都深深地打擊了未來3-6個(gè)月的成交，可能也進(jìn)而引起了當(dāng)時(shí)的一個(gè)短期價(jià)格。不過從長(zhǎng)期來看，調(diào)控幾乎對(duì)成交價(jià)格是無效的，它并不能改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

　　知道了現(xiàn)狀、知道了過去，我們其實(shí)關(guān)心的其實(shí)是未來。

　　跟大家聊一聊未來會(huì)是怎么樣，因?yàn)槲覀兠恳淮慰吹降亩唐诓▌?dòng)，每一次我們看到短期的成交變化，每一次我們看到短期的政策的調(diào)控似乎當(dāng)我們?nèi)プ返臅r(shí)候都已經(jīng)太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的五個(gè)因素。

　　個(gè)因素，是經(jīng)濟(jì)。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大家收入增加了，財(cái)富增加了，所以房?jī)r(jià)上漲了，名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和實(shí)際增長(zhǎng)之后的一個(gè)差異。大家可以看到在1995年，中國(guó)全國(guó)GDP大概在6萬億左右，2015年中國(guó)的GDP是67萬億，整整增長(zhǎng)了11倍。

　　在這里邊我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有一樣差異，就是我們被媒體灌輸，過去20年平均增長(zhǎng)率10%，是什么?是GDP的實(shí)際增長(zhǎng)率，但是如果考慮到通脹，它的名義增長(zhǎng)率大概在15%左右，大家不要小看這10和15的差異，經(jīng)過20年的復(fù)合就是巨大的增長(zhǎng)差異。

　　我們可以看到在1995年人均的可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個(gè)數(shù)字達(dá)到了29000左右，也是20年，20年增長(zhǎng)了大概也是7倍左右。我們可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢過GDP。在過去很多年里面，很多城市，它的房?jī)r(jià)未必可以跑贏GDP的增長(zhǎng)，但是它可以跑贏收入的增長(zhǎng)，這也就是為什么房?jī)r(jià)漲得更快的一個(gè)原因。類比美國(guó)，隨著GDP的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)一樣是上漲，到2008年我們可以看到它的房?jī)r(jià)增速背離了GDP的增長(zhǎng)，所以它的房市崩潰了�，F(xiàn)在兩者又趨于相同。中國(guó)其實(shí)也是差不多。

　　第二個(gè)因素，是利率。

　　這里說起1998年到現(xiàn)在，中國(guó)的人民銀行給的基礎(chǔ)利邏勢(shì)，跟我們很多的直覺相反，我們可以看到在高增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)因素背景下，基礎(chǔ)利率高于7%的年份只有三個(gè)月，大部分年份中國(guó)的利率在6%上下波動(dòng)，什么意思呢?

　　在過去20年，中國(guó)GDP平均大概是15%、14%的增長(zhǎng)，但是基礎(chǔ)利率是7%。

　　這意味著只要你借到錢，基本上就能賺到錢。

　　更何況房?jī)r(jià)可以在基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基礎(chǔ)利率上下利息借到錢?國(guó)企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能夠借到這么便宜的錢嗎?借不到。

　　我們來看一下，藍(lán)線是溫州的民間綜合借貸利率，黃線是央行的基準(zhǔn)利率，我們可以看得非常非常清楚，藍(lán)線遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于黃線，基本上整個(gè)藍(lán)線的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思?大家可以想一想，如果我們?nèi)ソ栉覀兊男庞每�，它的年化利率月息大�?.5%，年化是18%左右，跟民間的借貸利率相仿。

　　而房貸是在下面這條黃線，甚至更低，也就是說你能借到房貸差不多是一個(gè)普通人分享利息紅利的辦法。在高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體里面，能以這么低的利息借到錢基本上是大概率能夠賺到錢的。

　　第三個(gè)因素是土地。

　　前面兩個(gè)我們談到經(jīng)濟(jì)、利率，這基本是全國(guó)普適性的，他們解釋了房?jī)r(jià)的上漲，但是不能解釋房?jī)r(jià)上漲的差異，所以在后面三個(gè)因素，我們會(huì)來聊一聊各地房?jī)r(jià)漲幅不一的原因。

　　先來看土地。

　　關(guān)于土地我們耳熟能詳?shù)�，包括在很多的媒體，包括很多網(wǎng)上我們都談到一個(gè)叫饑餓供地。

　　為什么北京的房?jī)r(jià)這么高?饑餓供地。

　　為什么上海的房?jī)r(jià)這么高?饑餓供地。

　　為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)這么高?饑餓供地。

　　哪里學(xué)的?學(xué)香港，這句話有沒有道理呢?有點(diǎn)道理，但是如果我們看一下事實(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，說中國(guó)整個(gè)國(guó)家在饑餓供地，這句話肯定是不對(duì)的，因?yàn)閺耐恋爻鲎岄_始，我們看到整個(gè)土地供應(yīng)是這么上去的，每一年幾乎都出現(xiàn)了大幅上升，但是何來饑餓之說呢?事實(shí)上中國(guó)有660個(gè)城市，某些城市可以饑餓供地，但絕大部分城市做不到。

　　我們以一個(gè)城市作為例子，我們稱之為A城市，A城市來了一個(gè)市長(zhǎng)，他上來之后，一個(gè)中國(guó)地級(jí)市市長(zhǎng)平均任職兩到三年。上來之后，秘書告訴他，某市長(zhǎng)，我們看到現(xiàn)在我們歷史上供應(yīng)的土地足夠我們發(fā)展十年之用。他怎么辦?他有兩個(gè)選擇，個(gè)選擇，土地供應(yīng)這么多，我們要不就減少土地供應(yīng)，或干脆我們兩年里面一塊土地都不出。兩年里面一塊土地也不出，市場(chǎng)不就恢復(fù)到8點(diǎn)，還是嚴(yán)重供過于求，不供地有什么問題?不供地就少了一大塊財(cái)政收入。

　　少了土地來供應(yīng)的財(cái)權(quán)，就意味著一個(gè)城市的建設(shè)很難開展。那邊有一個(gè)企業(yè)，我們要扶植他上市，那邊有一個(gè)橋要修，那邊有一個(gè)新區(qū)要開發(fā)，這里有兩條高速公路要建。哪來錢?沒有錢，城市面貌就沒法改善。

　　還有另外一個(gè)選擇就是照常供地，而且對(duì)一般城市來說這個(gè)預(yù)算是每年增長(zhǎng)，今年供的地不是兩年，可能三年才夠用。所以等他卸任以后，新任市長(zhǎng)上臺(tái)會(huì)看到怎么樣?原來我們的土地已經(jīng)夠十三年用了，我該怎么選擇?所以幾乎所有的市長(zhǎng)只要能夠在賣得出地的情況下都會(huì)做類似的選擇，饑餓供地絕不容易，所以我們可以看到每一次中央調(diào)控都是在勒令各個(gè)地方政府嚴(yán)控土地供應(yīng)。

　　在中央集權(quán)和大一統(tǒng)的情況下，不但土地供應(yīng)過剩的城市土地供應(yīng)要求緊縮，那些土地供應(yīng)不足的城市，包括北、上、廣、深，包括中心二線城市，它的土地供應(yīng)也受到緊縮，大家查一下過去幾年的調(diào)控就知道了。所以現(xiàn)在我們看到，中央改變了他的調(diào)控方式，各地因地制宜來調(diào)控，這是一個(gè)進(jìn)步。

　　所以我們總結(jié)一下，饑餓供地有哪些條件?

　　，地方政府要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，這個(gè)不是太難，很多網(wǎng)友都會(huì)，我們饑餓供地，這樣賣的地少，但是收入更多。

　　第二，叫歷史負(fù)擔(dān)少，這個(gè)就不容易了，因?yàn)槲覠o法決定我的前任賣的土地到底多還是不多。對(duì)于90%以上的地方土地供應(yīng)可能都是過剩的，財(cái)政要有一些盈余，這個(gè)其實(shí)也不容易做到。

　　后一個(gè)就是人口要流入。因?yàn)橥恋毓��?yīng)減少之后，如果我的人口流出速度超過土地減少的速度，其實(shí)我饑餓供地還是沒有用，對(duì)于中國(guó)來說，其實(shí)百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能夠保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。

　　所以這種情況下，大部分地方想做到饑餓供地其實(shí)并不容易。但是有些地方可以做到，比如說北京、上海。給大家看一下上海的情況，這是從上海公開招拍掛以來，2003年以來，上海全部的商業(yè)土地供應(yīng)狀況，大家可以看得非常非常清楚。13年下來，每一年相應(yīng)的住宅的銷售是超過土地供應(yīng)的。平均一下我們可以看到，每年的住宅銷售的面積大概在1500萬平方米左右，我說的都是樓板面積。每年的住宅類土地供應(yīng)大概在700多萬平方米左右，大概是銷售出去住宅的一半，正好是一半。這意味著什么?這意味著相應(yīng)的住宅土地供應(yīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，難怪上海的價(jià)格會(huì)漲得這么快。

　　我們?cè)倏聪乱粡垐D，大家還有什么疑問?

　　一定會(huì)有，如果每年賣掉的住宅都是超過他的土地供應(yīng)，請(qǐng)問這些住宅哪里來?秘密在這里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供應(yīng)。跟很多地方一樣，之前的土地供應(yīng)相對(duì)來說比較混亂。但是正是這種混亂積累了大量存量的土地，這些土地在規(guī)范市場(chǎng)之后，仍然可以慢慢進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。但是大家也可以看到一個(gè)推論，這些土地在每年都在消耗，這樣消耗13年以后，它對(duì)市場(chǎng)的影響是越來越弱了。所以大家可以看到，在過去我們縮減土地供應(yīng)，還有這些存量可以幫忙，現(xiàn)在我們縮減土地供應(yīng)，價(jià)格就快速上升了。

　　第四個(gè)因素，是人口。

　　我們把整個(gè)中國(guó)的城市大概分為幾個(gè)部分。

　　一線城市，一線城市就是北、上、廣、深，為什么叫一線城市呢?因?yàn)樗�可以吸引跨區(qū)的人口流入，比如北京吸引三北地區(qū)的人口流入，哪三北，東北，華北和西北。上海吸引華東，廣州和深圳吸引華南，因?yàn)樗鼈兌加心芰ξ�引人口的跨區(qū)域流動(dòng)，所以稱為一線城市。

　　二線城市是指省會(huì)城市以及一些計(jì)劃單列市，它對(duì)本省的人口有很大的吸引力，比如廈門，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更對(duì)福建人有吸引力。在山東，青島對(duì)本省人的吸引力，可能跟濟(jì)南差不多，大連的吸引力跟沈陽差不多。

　　其他的城市稱之為三、四線城市，它的人口能夠保持不減少，或者是停滯是常態(tài)了。

　　我們還是以上海作為一個(gè)樣本。從1999年到2015年，這16年間上海整個(gè)人口增加了900萬，900萬人口放到任何一個(gè)世界上都是很大的城市，差不多每年流入將近60萬人口，非常巨量的人口流入。

　　這種巨量的人口流入也帶來了對(duì)住房的需求。

　　第五個(gè)因素，是城市格局。

　　城市格局這是一個(gè)城市規(guī)劃的概念，通常是指山河湖�；蛘叩乩砦恢玫挠绊�。

　　在這里我們講兩點(diǎn)。個(gè)講城市的行政級(jí)別。

　　中國(guó)叫某某市其實(shí)暗含幾個(gè)含義，個(gè)含義是上海、北京叫直轄市，是省級(jí)的，杭州、南京是省會(huì)城市，是地級(jí)的，但是比一般的地級(jí)城市位置要好一點(diǎn)，第三層就是普通的地級(jí)市，后是縣級(jí)市。

　　我們會(huì)容易地發(fā)現(xiàn)在同樣的位置或者同樣的條件情況下，房?jī)r(jià)跟城市的行政級(jí)別是密切相關(guān)的。為什么呢?我們從城市發(fā)展歷史來看，人口往沿海流動(dòng)，人口往大城市流動(dòng)，這是一個(gè)百年來非常正常的地理現(xiàn)象，但是在中國(guó)，我們會(huì)看到由于這個(gè)行政安排，大量資源向直轄市集中，大量資源向省會(huì)城市集中，這種改變其實(shí)是改變城市的競(jìng)爭(zhēng)面貌。一個(gè)省的省會(huì)城市既是本省的教育中心，又是省的經(jīng)濟(jì)中心，交通中心、醫(yī)療中心、文化中心。越來越多的省會(huì)城市把所有省的精華資源集中在本地，所以房?jī)r(jià)相對(duì)較高，也就不難理解了。

　　我舉一個(gè)河南省的例子來看，整個(gè)河南所有的地方都在流出，只有鄭州人口是流入的，就是因?yàn)槭��?huì)的力量。

　　第二個(gè)我們會(huì)談到城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　所謂城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指一個(gè)城市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重，產(chǎn)業(yè)通常是指農(nóng)業(yè)，中國(guó)大陸的農(nóng)業(yè)比重也很低了，所以講一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要是講第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比重。

　　我們可以觀察到，在GDP相仿的城市，第二產(chǎn)業(yè)比重較高的房?jī)r(jià)較低，第三產(chǎn)業(yè)比重較高的房?jī)r(jià)較高。

　　我以上海周邊的一個(gè)城市蘇州為例，大家知道蘇州是很漂亮的城市，人口過千萬，但是實(shí)際是制造業(yè)為主的城市，所以我們看到，雖然它的人均GDP早就超過了上海，但是房?jī)r(jià)只有上海的1/3，為什么?因?yàn)榱魉�線上的工人收入很難提高，但如果你自己是從事第三產(chǎn)業(yè)，例如你是房地產(chǎn)業(yè)或者金融業(yè)，人和人的收入就可以拉開。

　　一個(gè)成功的銀行家是普通員工的10倍甚至100倍，而整個(gè)房子的成交，以上海為例，一年就十萬套新房，大概只有100個(gè)人中間會(huì)有一個(gè)人可以買，所以收入拉開會(huì)推高房?jī)r(jià)。

　　只有買得起的人才決定房?jī)r(jià)，而不是平均收入!所以，未來房?jī)r(jià)該如何走，大家心里就有判斷了。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)）：中國(guó)房?jī)r(jià)一直是民眾高度關(guān)心的問題，房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？房?jī)r(jià)會(huì)大跌嗎？從經(jīng)濟(jì)、土地、利率、人口、城市格局等影響房?jī)r(jià)的因素剖析，我們的判斷大概是只有買得起的人才決定房?jī)r(jià)，而總會(huì)有人買得起房子。