大家看到一個比較有意思的現(xiàn)象，上海政府很聰明，在市場熱的時候多賣一些土地，2010年很熱，我多賣一點，市場不好我就少賣一點，市場再不好我再少賣一點，市場熱了我再多賣一點。

　　的例外是2015年，市場很好，但是我賣出的土地依然只有前一年比較弱的時候的六成左右。為什么?原因在于2013年底出臺了《新城鎮(zhèn)規(guī)劃》，其中要求特大型城市控制土地規(guī)模，所以大家都聽到了，在北京也好，在上海也好，我們開始趕人了，另外一個方面就是控地了。

　　在土地市場、在住房市場快速上漲的情況下，我控制了土地供應(yīng)，情況會怎么樣?所以我們就看到情況就是“地”頻出，這是上海過去一段時間土地成交的狀況，我們可以看到哪怕在遠郊區(qū)都出現(xiàn)了快速的上漲，而在市中心，我們可以看到，融信拿的這塊靜安區(qū)中心社區(qū)這一塊地塊，名義樓盤價是10萬塊，但是拋去不能賣的，包括保障性住房，實際估算下來成交價在14萬，而周邊的樓盤當(dāng)時的成交價也不過就在八九萬左右，這確實是一個非常驚人的變化。

　　同時，在可售住宅和去化周期方面，市場也發(fā)生了劇烈的變化，在市場冷的時候，2014年的年底，我們看到上海可售的住宅的存量達到92000套，現(xiàn)在不足當(dāng)初的一半。

　　當(dāng)時我記得有一位房企的老總作了這么一個表述，他說不管大家怎么看，反正我覺得這個房市是到頭了，所以他做的一個舉動，他說我把我自己住的房子賣掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么樣，但是他賣掉的那套房子大概在后面應(yīng)該漲了不止50%，另外一個很大房企的營銷總監(jiān)當(dāng)時也說，我從業(yè)20年，這是我見過的冷的冬天。

　　但是沒想到，大家都萬萬沒想到的情況是在冷的冬天之后，市場就迎來了一個快速的上漲。

　　這個是2007年到2015年上海樓市的平均走勢，黃線是它的月成交價格，黃色虛線是12個月的平均移動價格。這個圖表我們可以清晰地看到，每一輪調(diào)控都是有效的，每一輪調(diào)控都深深地打擊了未來3-6個月的成交，可能也進而引起了當(dāng)時的一個短期價格。不過從長期來看，調(diào)控幾乎對成交價格是無效的，它并不能改變房價上漲的趨勢。

　　知道了現(xiàn)狀、知道了過去，我們其實關(guān)心的其實是未來。

　　跟大家聊一聊未來會是怎么樣，因為我們每一次看到的短期波動，每一次我們看到短期的成交變化，每一次我們看到短期的政策的調(diào)控似乎當(dāng)我們?nèi)プ返臅r候都已經(jīng)太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影響房價走勢的五個因素。

　　個因素，是經(jīng)濟。

　　經(jīng)濟增長大家收入增加了，財富增加了，所以房價上漲了，名義經(jīng)濟增長和實際增長之后的一個差異。大家可以看到在1995年，中國全國GDP大概在6萬億左右，2015年中國的GDP是67萬億，整整增長了11倍。

　　在這里邊我們會發(fā)現(xiàn)有一樣差異，就是我們被媒體灌輸，過去20年平均增長率10%，是什么?是GDP的實際增長率，但是如果考慮到通脹，它的名義增長率大概在15%左右，大家不要小看這10和15的差異，經(jīng)過20年的復(fù)合就是巨大的增長差異。

　　我們可以看到在1995年人均的可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個數(shù)字達到了29000左右，也是20年，20年增長了大概也是7倍左右。我們可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢過GDP。在過去很多年里面，很多城市，它的房價未必可以跑贏GDP的增長，但是它可以跑贏收入的增長，這也就是為什么房價漲得更快的一個原因。類比美國，隨著GDP的增長，房價一樣是上漲，到2008年我們可以看到它的房價增速背離了GDP的增長，所以它的房市崩潰了�，F(xiàn)在兩者又趨于相同。中國其實也是差不多。