9月24日，中國央行及中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)�！锻ㄖ�》認(rèn)為，為進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù)，支持合理住房消費，將對在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，低付款比例調(diào)整為不低于25%。并要求其下屬機構(gòu)在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的低付款比例。

　　這個《通知》的精神主要有以下幾個方面。一是套住房按揭貸款的付比例降低，由以往的30%，下降到25%，下降了5%;二是這項政策的實施范圍主要在三四線城市，即不實施“限購”的城市;三是住房按揭貸款付比例降低，這只是央行與銀監(jiān)會的指導(dǎo)意見，具體如何實施由商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r以商業(yè)性原則來決定。

　　可以說，這是中國央行一年多來采取了一系列的救房地產(chǎn)市場政策后又一次救房地產(chǎn)的政策。如早前推出的降息降準(zhǔn)、允許已經(jīng)購買住房者還清銀行貸款后再購買住房可以享受套住房信貸優(yōu)惠政策等，與早前推出的這些房地產(chǎn)救市政策相比，這次推出的房地產(chǎn)救市政策的力度當(dāng)然是相差很遠(yuǎn)，而且實施的范圍也十分有限。反之，這些政策的推出會進(jìn)一步強化這些城市房地產(chǎn)市場惡化的預(yù)期。因為，市場會認(rèn)為，早些時候央行已經(jīng)推出了那樣多強力的救房地產(chǎn)政策，能夠起到作用都十分有限，那么降低付比重5%救市政策更是不痛不癢，很難起到刺激房地產(chǎn)需求的作用。這時政府為何再推出這樣的政策，是不是房地產(chǎn)市場問題更是在惡化。

　　先，盡管一年多來，政府推出了一系列的救房地產(chǎn)市場政策，但是除了少數(shù)城市出現(xiàn)過短暫的回光返照之外，并沒有刺激國內(nèi)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。無論是住房開發(fā)投資、土地交易量，還是住房銷售量都是十分有限。特別是三四線城市更是如此。早前如此強力的房地產(chǎn)救市政策所起到的作用都十分有限，那么僅是降低付比重5%所起到作用更是有限。

　　其次，為何政府推出一系列的房地產(chǎn)救市政策所起到作用十分有限，主要在于當(dāng)前住房市場是一個以投資主導(dǎo)的市場。在這樣的一個市場，如果市場的價格持續(xù)下跌，那么投資者是根本沒有愿意進(jìn)入市場的。政府的救市政策優(yōu)惠也是如此�？梢钥吹�，一年多來，70個大中城市的房價同比下跌的就有61個，即近90%以上的城市房價下跌，那么住房投資者是沒有愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這70個大中城市的情況都是如此，那么三四線城市的情況更是會嚴(yán)重，三四線城市房價下跌的幅度與比重都會高于大中城市。在這種情況下，下降付比重是無法刺激住房需求增長的。

　　再次，當(dāng)前三四線城市的住房市場的過剩情況遠(yuǎn)嚴(yán)重于一二線城市。這不僅在于與目前國內(nèi)人口流動情況有關(guān)，也與三四線城市的住房持有狀況有關(guān)，與三四線城市住房供給量有關(guān)。就目前的中國的人口流動情況來看，基本上是三四線城市的人口向一二線城市流動，中西部地區(qū)向東南沿海流動。除了沿海一線之外，國內(nèi)三四線城市的人口基本上是處于流出狀況，即使是農(nóng)民外出打工也很少流入這些城市。因為，這些城市經(jīng)濟落后、就業(yè)機會少，很多三四城市的人口基本上處于凈流出的狀態(tài)。人口不斷地減少，住房需求從何而來?再加上三四線城市的住房緊張程度在房地產(chǎn)市場發(fā)展以來就遠(yuǎn)低于一二線城市。如果這些城市的住房價格遠(yuǎn)高于居民的支付水平及這些城市住房沒有投資價值，那么這些城市的住房需求本來就十分有限。而且三四線城市的房地產(chǎn)市場擴張遠(yuǎn)大于一二線城市，這些城市的住房供給過剩的程度更高。在這種情況下，政府想通過信貸付比重下降來刺激這些城市的需求增長是不可能的。

　　可以說，當(dāng)前國內(nèi)多數(shù)三四線城市的住房市場早已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重供給過剩，加上這些城市的人口基本上處于凈流出、住房早就失去了投資價值，即使讓這些城市的房價大幅下跌，想讓住房需求釋放出來已經(jīng)不容易了。不少三四城市的住房市場只能等待房地產(chǎn)泡沫破滅的自生自滅，已經(jīng)沒有多少可救助的方式了。對于這些三四城市，這次央行降低付比重能夠起刺激住房需求的作用更是十分有限。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營房產(chǎn)網(wǎng))：城市的住房需求本來就十分有限，而且三四線城市的房地產(chǎn)市場擴張遠(yuǎn)大于一二線城市，僅靠救市政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到拯救的目的。