從5月18日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率將再度上調(diào)0.5個百分點(diǎn)，由此房貸門檻也將隨之提高。據(jù)媒體報道，上海及浙江的四大國有銀行的套住房按揭貸款已取消優(yōu)惠，套房貸付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。而北京買房付比例雖暫未改變，但房貸利率已上漲，多家銀行稱未來不排除套房付比例提到五成的可能。

　　可以判斷，住房按揭貸款政策的改變主要出于以下幾個方面的考慮。

　　一是這是國家住房政策的使然。2010年的國十條，住房按揭貸款的差別化的信貸政策就是要求對住房投資與消費(fèi)做一個嚴(yán)格的區(qū)分，以便遏制住房投機(jī)炒作。對于炒房投機(jī)者，要利用住房按揭貸款就得按照市場定價，其付比例及利率都得提高。

　　可能有人會問，取消套住房優(yōu)惠，并讓付提高及利率上升，會不會影響居民自住需求？其實，在目前這個以投資者為主導(dǎo)的市場里，由于投資者推高房價，早已把消費(fèi)者擠到了市場邊緣甚至擠出了住房市場，面對上海住房市場的巨大泡沫，信貸政策轉(zhuǎn)向并非是針對自住消費(fèi)者而是針對投資者。

　　還有，當(dāng)前有一個錯誤的概念，以為購買套房的就必定是住房消費(fèi)，這是不對的。當(dāng)房價泡沫很大時，由于消費(fèi)者沒有能力購買，進(jìn)入住房市場者多是投資者，只不過，在沒有限制之前，投資者可以根據(jù)其意愿購買住房，而現(xiàn)在投資者只是能夠購買一套住房而不是多套住房了。在這種情況下，銀行出于信貸風(fēng)險的考慮改變當(dāng)前的信貸條件，就是要限制投資者進(jìn)入。這樣既可降低銀行的信貸風(fēng)險，也能夠在一定程度上限制投資者過度擁入市場，從而改變住房市場的預(yù)期。而市場預(yù)期一旦逆轉(zhuǎn)，就意味著住房市場價格開始回歸理性。

　　二是貨幣政策出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)向，貨幣政策由適度寬松向穩(wěn)健轉(zhuǎn)向。穩(wěn)健的貨幣政策就意味著央行使用各種貨幣政策工具收緊市場的流動性，以往的信貸條件也就出現(xiàn)改變。特別是當(dāng)央行采取不對稱加息的方式來調(diào)整存貸款人之間的利益關(guān)系后，如果銀行不取消住房按揭貸款利率優(yōu)惠，那銀行經(jīng)營住房按揭貸款就會處于虧損或無利可圖的困境，這就迫使銀行重新對住房按揭貸款風(fēng)險定價。在這種情況下，四大國有銀行在一些城市收緊住房按揭貸款的信貸條件、取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率也屬正常。

　　三是國內(nèi)住房市場面臨的風(fēng)險越來越大。從近國際大宗商品價格突然出現(xiàn)狂瀉的事件來看，任何吹大的泡沫都會破滅，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫也如此。當(dāng)銀行認(rèn)識到住房泡沫的嚴(yán)重性時，自然也會采取一些防范住房市場泡沫破滅的政策。四大國有銀行在上海等地改變房貸政策，就是針對地產(chǎn)泡沫所采取的一種風(fēng)險防范措施。住房泡沫越大的城市，住房信貸風(fēng)險就越高，商業(yè)銀行對這個地方樓市信貸風(fēng)險就會更警惕�？梢灶A(yù)計，四大國有銀行在上海等地所采取的住房信貸政策變招，很快就會在其他一線城市實行，然后逐漸推向二三線城市。

　　雖然現(xiàn)在還不能判斷北京等地何時效仿上海作出具體行動，但政策改變的趨勢已經(jīng)很明顯。一旦政策變化在全國推開，那么樓市預(yù)期便會發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)，國內(nèi)樓市出現(xiàn)調(diào)整并回歸理性就實質(zhì)性地開始了，由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場就會讓位給以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。因此，上海、浙江等地住房按揭貸款的信貸政策變化對國內(nèi)樓市的影響決不可低估。