今年的樓市調(diào)控中，土地市場始終扮演著重要的角色。

　　從提高土地出讓金、清算土地增值稅，到增加土地供應(yīng)數(shù)量以及調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，再到查處和通報(bào)各地違法違規(guī)用地行為，嚴(yán)格監(jiān)管加大問責(zé)等，國土部門打出了一系列土地調(diào)控的政策組合拳，緊緊扼住開發(fā)商的“地根喉嚨”，在終結(jié)“面粉貴過面包”歷史的同時，整飭市場中的違規(guī)違法行為。

　　另一方面，對于樓市的復(fù)雜現(xiàn)狀，國土部也已從對土地調(diào)控的單兵作戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)槁?lián)合作戰(zhàn)，頻頻與住建部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部委聯(lián)手出臺相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，“地根”與“銀根”的聯(lián)動效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。

　　但令人擔(dān)憂的是，盡管處于調(diào)控中，土地市場仍不乏閃現(xiàn)“地王”的身影，尤其是在土地供給放量的年末，不僅一線城市的地價繼續(xù)保持高位，二三線城市的地價也在迅速升溫，這也導(dǎo)致各地今年的土地出讓金收入再創(chuàng)新高。在未來，如何繼續(xù)完善土地招拍掛制度，解決土地財(cái)政的沉疴，加大執(zhí)法問責(zé)力度，讓囤地倒地的行為真正進(jìn)入歷史，這些仍是橫亙在調(diào)控部門的一道難題。

　　促增量與調(diào)結(jié)構(gòu)

　　如何通過調(diào)控土地市場來解決高房價？增量供應(yīng)成為今年國土部率先祭出的措施。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌曾表示，近年來我國房地產(chǎn)市場存在房屋銷售面積超過土地增加面積、土地供應(yīng)量遠(yuǎn)落后于房屋銷售量的現(xiàn)象，北京、上海、深圳尤為明顯�！耙�想加大供應(yīng)量，做大蛋糕，首先即須加大土地供應(yīng)量�！�

　　根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，今年住房用地計(jì)劃供應(yīng)18萬公頃，與去年實(shí)際供地7.6461萬公頃和前5年平均供地5.465萬公頃的數(shù)據(jù)相比，有大幅度提高。值得注意的是，今年中小套型商品房供地將會放量，計(jì)劃供應(yīng)8.0431萬公頃，比去年實(shí)際供應(yīng)的全部住房用地規(guī)模還大。“在房價持續(xù)快速上漲的前提下，各地政府要拿出土地家底，調(diào)控住房用地市場�！�

　　對于今年的供地結(jié)構(gòu)，國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，房價上漲過快、過高和商品住房空置率高的城市，要嚴(yán)格控制向大套型住房建設(shè)供地。各地務(wù)必把保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的供地要求，分解落實(shí)到擬供宗地。

　　在土地供應(yīng)力度空前的同時，地價的暴漲仍不能忽視，而其背后直指“招拍掛”制度的價高者得的原則。

　　而在今年的樓市調(diào)控政策中，均重點(diǎn)提到要合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，尤其是4月份出臺的“新國十條”，更是明確指出，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

　　國土部部長徐紹史在全國兩會期間也提到，招拍掛制度大的好處是防止暗箱操作，但它也需要在實(shí)踐過程中不斷完善，比如說拍到土地后，首付要達(dá)到50%，一年內(nèi)要全部付清土地使用權(quán)證所需要的款項(xiàng)。另外，還將從綜合評價的指標(biāo)、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)門檻等方面，不斷完善招拍掛制度。

　　國土部今年3月也公開表示將選擇城市作為試點(diǎn)，進(jìn)行土地招拍掛制度的改革，并選擇北京、上海、廣州等一線城市作為試點(diǎn)，改革的方向是著重完善招標(biāo)制度，增加招標(biāo)在土地出讓中的份額，改變價高者得的游戲規(guī)則。此后，“土地出讓未必要價高者得”的字句頻現(xiàn)國土官員的講話中。

　　而北京早在今年2月出讓朝陽區(qū)常營一幅地塊中，采用“暗標(biāo)”的出讓形式，成交地價相比預(yù)期少了近20億元。上海、廣州也開始將“勾地”模式搬上舞臺。此外，北京、深圳多地“限地價競房價”、“限地價競面積”等出讓新模式開始試行。$Page_Split$

　　問責(zé)土地違法違規(guī)

　　在強(qiáng)化前期土地供應(yīng)的同時，后期的監(jiān)管也成為國土部調(diào)控的另一抓手。

　　早在今年2月初，國土部就向外界展示了“土地動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”，通過這個在線監(jiān)測系統(tǒng)，全國105個主要城市的每宗土地的出讓、開發(fā)進(jìn)度等均能被國土資源部實(shí)時掌握，監(jiān)管土地出讓金繳納、交地、開竣工情況，動態(tài)把握土地開發(fā)利用狀況。

　　與此同時，國土部也開始在全國范圍開展土地執(zhí)法檢查工作，而房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中的閑置地、囤地、炒地的問題，是此次土地執(zhí)法檢查中新的任務(wù)。

　　“必須高度關(guān)注地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題�！毙旖B史也在3月份的一次會議中指出，一些地方簽訂土地出讓合同內(nèi)容不規(guī)范，合同履行不規(guī)范，市場監(jiān)管難度進(jìn)一步增大；一些企業(yè)拿地后違規(guī)囤地、炒地，已供土地不能及時形成有效住房供給；土地供應(yīng)、開發(fā)、利用信息公開不夠，社會公眾和輿論監(jiān)督無法實(shí)現(xiàn)。

　　在國土部隨后下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中，也提出切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管，包括實(shí)施住房用地開發(fā)利用申報(bào)制度、加強(qiáng)土地開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)測、強(qiáng)化保障性住房用地供后監(jiān)管、嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地和加強(qiáng)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理五項(xiàng)重要措施。

　　土地違法問責(zé)在8月份達(dá)到高潮。8月19日，國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全國共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，其中，閑置土地宗數(shù)2815宗，從清理數(shù)據(jù)來看，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。而截至目前，全國已開展查處的各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地共計(jì)2208宗，總面積約13.25萬畝。

　　國土部也同時表示，將約談部分土地違法嚴(yán)重地區(qū)的市政府負(fù)責(zé)人，掛牌督辦一批重大典型案例�！啊�約談’只是預(yù)警，如果大量土地違法違規(guī)問題仍得不到解決，國土部就可能動用其他手段，土地違法違規(guī)比較嚴(yán)重的地方政府負(fù)責(zé)人將受到黨紀(jì)政紀(jì)(處罰)，有的如果是觸犯刑律的話還會受到刑事處罰�！�

　　對開發(fā)商的土地違規(guī)行為也更加嚴(yán)格。9月26日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。

　　不僅如此，國土部還在今年兩次上調(diào)土地出讓金比例至30%，并限定在一個月內(nèi)繳清成交額50%的首付款。同時還聯(lián)合證監(jiān)會、銀監(jiān)會等部委，在上市融資和銀行貸款方面收緊開發(fā)商的“銀根”。

　　土地調(diào)控仍需加碼

　　盡管今年的土地調(diào)控前所未有，但地價與房價相互“抬轎”的話題仍繞不過，尤其是在目前“地王”躁動的時候，地價是否會進(jìn)一步推高未來房價？而土地問責(zé)又是否能落實(shí)到位？

　　在全國工商聯(lián)今年的《我國房價何以高居不下》報(bào)告中指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在成本和費(fèi)用結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡、稅費(fèi)明顯偏高且征收不合理的狀況，土地成本在企業(yè)開發(fā)直接成本中所占的比例高，達(dá)到58.2%。剛性的土地成本不僅導(dǎo)致了房價的居高不下，同時也是造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的重要原因。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，各地區(qū)影響房價的主要因素之一是土地成本。

　　事實(shí)上，身處調(diào)控中心的樓市，正是在全國兩會閉幕后的首日，在北京一日誕生了3個“地王”�！耙�治理高地價問題，就要改變土地獲取方式，房價和地價絕對有因果關(guān)系�！比f達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示。

　　“無論是采用招標(biāo)還是‘勾地模式’，是否能其中評標(biāo)環(huán)節(jié)的透明和公平？”對于今年部分省市試行的新的土地出讓模式，有開發(fā)商說出其中的擔(dān)憂。此前上海的“勾地模式”就因流程繁雜、評標(biāo)過程不透明而飽受詬病。

　　“在招標(biāo)、拍賣、出讓土地過程當(dāng)中，程序方面還需要進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范，要更加嚴(yán)謹(jǐn)，防止串標(biāo)、防止招標(biāo)過程當(dāng)中運(yùn)作不規(guī)范造成的一些不公平�！眹�土部有關(guān)負(fù)責(zé)人對此回應(yīng)。

　　盡管如此，國土部此次出重拳防控地王，對招拍掛制度進(jìn)行改革，但之后能否起到效果，仍需要經(jīng)過市場的考驗(yàn)。

　　另一方面，業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)心，今年計(jì)劃土地供應(yīng)數(shù)量明顯大于往年，如果不改變土地市場管理的現(xiàn)狀，會不會出現(xiàn)“邊供應(yīng)邊閑置”的情況？

　　在上述8月份國土部公布的資料中顯示，政府和客觀原因?qū)е铝�成以上閑置土地�！坝捎谡�府原因造成閑置的比例大、協(xié)商查處難度大，再加上較早出讓的‘毛地’拆遷難，以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結(jié)案率比較低。還有一些地方認(rèn)識還不到位，清理摸底不夠深入，查處力度、聲勢不夠大，工作比較滯后�！�

　　全國政協(xié)委員、民建中央秘書長張皎對閑置用地處理力度的建議，除了執(zhí)行國家的相關(guān)法律法規(guī)之外，目前尚需明確的是，各級土地主管部門應(yīng)該抓緊研究制定閑置土地處置的操作程序，制定《土地管理法》的實(shí)施細(xì)則、“閑置土地處置操作程序”等配套法規(guī)。

　　但住建部副部長仇保興近日也指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點(diǎn)之一就是，地方政府對土地財(cái)政的依賴，使得房價越高，土地價格越高。而土地價格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多。

　　事實(shí)上，11月以來，全國地王頻出，遍及武漢、杭州、溫州、南京等多個二線城市。12月，全國多個城市將再次出現(xiàn)“地王”爭奪。數(shù)據(jù)還顯示，截至11月22日，北京等幾個主要城市今年賣地收入已經(jīng)突破1000億元，還有更多的城市在沖刺年底賣地成績單。