中國樓市去庫存除了降房價更需治本之策
事實上，買不起房主要集中在北、上、廣、深等大城市，三四線城市則是庫存高企，而大量的年輕人卻依舊涌向一線城市。這種集體理性喪失的背后，其實是個體理性的彰顯。
因為對正處在大有作為年華的年輕人而言，一線城市有著太多的誘惑：豐富的公共資源、多元的就業(yè)機(jī)會、較大的職業(yè)發(fā)展空間，重要的一點——相比三四線城市和農(nóng)村而言，一線城市的社會競爭機(jī)制更加公平，畢竟想在北上廣深“拼爹”可不是件容易的事。
可以說，當(dāng)不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異、公共服務(wù)差異、社會公平差異等等不均衡體在適齡勞動力的流動決策中得到體現(xiàn)時，房地產(chǎn)市場也就繼承了這種不均衡。
降價之難
去庫存、去庫存、去庫存!重要的事情說三遍。今年下半年以來，從總書記到總理，從中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議到一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，都展現(xiàn)出推動樓市去庫存的堅定決心。
說到這，市場化意識較強(qiáng)的島友可能會問：按照價格越低需求越大的市場規(guī)律，既然房價高、庫存大，那么開發(fā)商為什么不降價促銷以消化存量房呢?
政府決定“去庫存” 但幻想房價大跌不現(xiàn)實
島叔覺得，讓開發(fā)商簡單降價就能解決問題的想法有些簡單。
一方面，就像營業(yè)收入不等于凈利潤，開發(fā)商有多大的讓利空間也要取決于其房地產(chǎn)開發(fā)成本。舉例來說，如果開發(fā)商看上一塊地，想開發(fā)一個新的樓盤，那么它就需要向政府交納土地出讓金(通常在很大程度上影響了房價)，向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在施工時，還有前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等等支出，如果向銀行貸款還要拿出利息成本。
數(shù)據(jù)顯示，在公布三季度報告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤率8%，達(dá)到歷史低值。而2013年房企平均凈利潤高達(dá)11.97%，2014年平均凈利潤率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。
另一方面，政府本身也不能為了去庫存而坐視甚至引導(dǎo)房價大幅下跌。島叔認(rèn)為這里面有三大原因：
其一，中國經(jīng)濟(jì)正處于新舊動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈依然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長及就業(yè)的一個“大塊頭”，如果房價暴跌影響了人們的信心及整個經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的全局，因為這樣“去庫存”顯然是沒有贏家的。
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