五、一線城市土地市場(chǎng)一枝獨(dú)秀

　　2014年全國(guó)土地市場(chǎng)整體處于平淡期，但城市間的情況分化嚴(yán)重，一線城市表現(xiàn)明顯好于其余城市。開(kāi)發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)逐漸回歸一線城市，中原監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企在一線城市購(gòu)地占比，為2009年以來(lái)歷史第二高位。

　　從地價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市前11月所有用地的平均樓面地價(jià)看，一線城市得益于熱點(diǎn)地塊的持續(xù)入市，同比上漲約54%，而二線城市微跌約4%，三、四線城市小幅下跌約6%。

　　與此同時(shí)，一線城市熱點(diǎn)地塊雖受追捧，高溢價(jià)地塊不斷涌現(xiàn)，但成交熱度依然低于去年，凡宅地必高溢價(jià)成交的現(xiàn)象不再;且從成交土地的可建面積和新房銷(xiāo)售面積對(duì)比來(lái)看，一線城市土地供應(yīng)不足現(xiàn)象已經(jīng)得到改善�！币虼�，房企后續(xù)拿地必須結(jié)合區(qū)域存量及未來(lái)前景綜合判斷。

　　六、京滬流動(dòng)人口聚集態(tài)勢(shì)加強(qiáng)

　　11月18日，《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2014》發(fā)布，顯示流動(dòng)人口流向集中的趨勢(shì)不變，特大城市人口聚集態(tài)勢(shì)加強(qiáng)。不同省份的跨省流入人口數(shù)量發(fā)生較大變化，上海、北京作為全國(guó)兩大核心城市，吸納跨省流入人口的趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)，兩地的全國(guó)流入人口數(shù)量皆有所上升;而廣東、江蘇兩省的跨省流入人口降幅較大，這是由于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的力度加大。人口凈流出省市的未來(lái)房地產(chǎn)需求有限，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市穩(wěn)定的人口增長(zhǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的住房需求，依然發(fā)展前景看好。

　　七、城鎮(zhèn)化推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)

　　3月16日，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式發(fā)布，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，成為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局的重要內(nèi)容。規(guī)劃提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右(目前為53.7%)，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右(目前為36%左右)。

　　為此，戶(hù)籍制度改革成為關(guān)鍵所在，尤其是如何實(shí)現(xiàn)大約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)城鎮(zhèn)的問(wèn)題。國(guó)家相關(guān)部門(mén)表示，要優(yōu)先解決好進(jìn)城時(shí)間長(zhǎng)、就業(yè)能力強(qiáng)的人口落戶(hù);農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分?jǐn)傆烧�府、企業(yè)、個(gè)人共同分擔(dān)，其中公共成本主要由政府承擔(dān)。而對(duì)于不同規(guī)模的城市，將進(jìn)一步實(shí)施差別化落戶(hù)政策，同時(shí)加強(qiáng)建立居住證制度。對(duì)于城區(qū)常住人口在500萬(wàn)以上的城市，人口規(guī)模將嚴(yán)格控制，并完善積分落戶(hù)制度。而對(duì)于中小城市，則將放開(kāi)或有序放開(kāi)落戶(hù)政策。

　　城鎮(zhèn)戶(hù)籍所帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源，是吸引農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的主要因素。因此開(kāi)放中小城市戶(hù)籍是新型城鎮(zhèn)化得以落實(shí)的前提條件。而城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長(zhǎng)，將帶動(dòng)全國(guó)住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　八、“棚改”計(jì)劃，平衡了商品房建設(shè)放緩

　　今年3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作“兩會(huì)”政府工作報(bào)告，提出改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村。這對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是重點(diǎn)城市將產(chǎn)生顯著影響。

　　與之前的保障房建設(shè)計(jì)劃不同，棚戶(hù)區(qū)改造在經(jīng)濟(jì)收益上更有保障。在大城市核心區(qū)等土地價(jià)值高的區(qū)域，可進(jìn)行商業(yè)化“棚改”操作，地方政府和開(kāi)發(fā)商均能取得收益。同時(shí)，被改造棚戶(hù)區(qū)內(nèi)的居民，不論是采用貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償，均將在住宅市場(chǎng)產(chǎn)生新增需求。而且，被改造區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化，將提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值。因此，棚戶(hù)區(qū)改造既是一項(xiàng)民心工程，也是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)“微刺激”的重要手段。

　　九、房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨變革

　　6月13日中央發(fā)布《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢(xún)收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí)政府自行決定。未來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)有望逐步走向市場(chǎng)化，服務(wù)費(fèi)用將和中介公司的服務(wù)質(zhì)量掛鉤，由市場(chǎng)決定。

　　事實(shí)上，2014年房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面受到市場(chǎng)銷(xiāo)售下行帶來(lái)的業(yè)績(jī)下滑壓力，另一方面不得不面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)沖擊所引發(fā)的行業(yè)變革，于是開(kāi)始探索新的經(jīng)營(yíng)模式。終何種模式能夠成為終贏家，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　十、萬(wàn)達(dá)九年上市路終成真

　　作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)過(guò)九年醞釀，幾經(jīng)波折的上市計(jì)劃終將在今年實(shí)現(xiàn)。對(duì)于國(guó)內(nèi)大量有意進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企而言，萬(wàn)達(dá)上市提供了一個(gè)規(guī)�？焖贁U(kuò)張和獲得穩(wěn)定的成功樣本。

　　集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。此次萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)售H股為6億股，指定發(fā)行價(jià)在41.8至49.6港元之間。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，終以接近招股價(jià)區(qū)間高端的48港元定價(jià)，籌得約37億美元，成為亞洲市場(chǎng)今年大的IPO。此外，11月28日證監(jiān)會(huì)發(fā)審委通過(guò)了萬(wàn)達(dá)院線的A股首發(fā)申請(qǐng)。

　　如此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)及電影院線兩塊核心資產(chǎn)，將雙雙登陸資本市場(chǎng)，在H股與A股市場(chǎng)齊頭并進(jìn)。隨之而來(lái)的，萬(wàn)達(dá)正在向“全球大的線上線下生活消費(fèi)和文化娛樂(lè)平臺(tái)提供商”(據(jù)新華房產(chǎn)報(bào)道，在12月初的一次香港媒體發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)非執(zhí)行董事王貴亞曾作此表示)這一目標(biāo)邁進(jìn)。

    0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)）：中國(guó)樓市在2014年又經(jīng)歷了一次調(diào)整之年，2015有望又來(lái)平穩(wěn)復(fù)蘇。