9月30日，央行“首套房利率低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈，攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場。但據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者在上海調(diào)查，時隔一個月有余，這一房貸新政仍然只是來自宏觀層面的指導(dǎo)意見，上海市內(nèi)的商業(yè)銀行對此采取的態(tài)度頗為一致：暫無行動。

　　記者近日以購房者身份聯(lián)系8家銀行支行信貸部門發(fā)現(xiàn)，銀行幾乎眾口一詞，稱“不可能下浮30%”。值得一提的是，3個月前記者也曾調(diào)查上海市內(nèi)的商業(yè)銀行房貸市場，當(dāng)時多數(shù)銀行都未給出首套房利率較基準(zhǔn)利率的下浮優(yōu)惠。盡管央行新政救市姿態(tài)鮮明，卻沒能改變銀行界房貸投放的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　為了分擔(dān)房貸風(fēng)險以提高銀行放貸積極性，央行新政也將目光投向了能為信貸騰挪空間的金融創(chuàng)新之舉，特別是“鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款證券來籌集資金”。但據(jù)記者了解，這種抵押貸款證券化(MBS)手段在國內(nèi)已經(jīng)徘徊10年，銀行在利益權(quán)衡之后，并沒有表現(xiàn)出預(yù)期中的踴躍。

　　四大行在滬均無首套房貸利率優(yōu)惠

　　央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文�！吨袊�經(jīng)濟周刊》記者日前采訪了中農(nóng)工交建五大銀行，注意到除了在8月就被曝利率打折的農(nóng)業(yè)銀行之外，其余4家都對首套房貸延續(xù)了強硬的保守態(tài)度。

　　“首套房貸款利率一般不用上浮，不管貸多少，低都是基準(zhǔn)利率，但是如果買60平米以下的房子，貸款總量偏低的話肯定還要上浮�！苯ㄔO(shè)銀行楊浦支行個貸中心回應(yīng)記者。

　　中國銀行五角場支行相關(guān)人士也對記者強調(diào)：“首套房貸款沒有七折優(yōu)惠，央行是有指導(dǎo)意見，但每個銀行的細(xì)則都沒有出來，我們銀行目前沒有任何折扣�！碑�(dāng)記者提出年底將有200萬元房貸需求時，該人士表示：“現(xiàn)在貸款的話，起碼是基準(zhǔn)利率，還可能根據(jù)個人信用評估情況上浮�！�

　　交通銀行楊浦支行執(zhí)行房貸審批的工作人員則對記者坦言：“雖然央行新政是說銀行房貸利率低可以打七折，但實際上我們沒有折扣，不管貸多少，都是按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行�！边@與工商銀行控江支行的表態(tài)如出一轍。

　　五大行中利率打折的只有農(nóng)業(yè)銀行，但也與央行的“指導(dǎo)價”相去甚遠(yuǎn)。當(dāng)記者以貸款總額200萬元相詢時，農(nóng)行陸家嘴支行個貸人士表示可以按照基準(zhǔn)利率打九五折。事實上，這也只是8月時推出的折扣力度。

　　相比之下，貼近市場化運作的股份制銀行首套房貸款政策較3個月前略有松動。不過，采訪結(jié)果亦顯示，能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件，并且與高達(dá)七折的折扣幅度難以匹配。

　　“如果在我們銀行沒有其他業(yè)務(wù)，房貸只能按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行，我們可以按照一定的折扣去申報，但能不能獲批很難說，資質(zhì)良好、還款記錄也比較好的購房者，如果和我們有比較多業(yè)務(wù)往來的話，有可能拿到九五折。”招商銀行淞滬路支行內(nèi)部人士對記者表示。8月接受采訪時，該行房貸要較基準(zhǔn)利率上浮11%。

　　當(dāng)時表示一般按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行的民生銀行仍然堅持舊規(guī)，但也補充“在我行有金融資產(chǎn)的客戶可能有少量利率優(yōu)惠”。

　　而8月以九四折優(yōu)惠領(lǐng)跑滬上的匯豐銀行也裹足不前�！拔覀儾粫�有七折這么大的力度，多會打九點幾折，只做純商貸，不做公積金組合貸，新房依然只做跟我行有合作的樓盤�！� 匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。

　　房貸證券化10年推3個產(chǎn)品

　　或因2008年次貸危機延后

　　在樓市走向愈見復(fù)雜莫測的大背景下，央行也使出渾身解數(shù)想要刺激房貸投放的動力，其中引業(yè)內(nèi)熱議的是再提房貸資產(chǎn)證券化。

　　據(jù)悉，房貸證券化的基本模式是首先，由商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設(shè)機構(gòu);其次，由證券化特設(shè)機構(gòu)將所獲得的住房貸款匯總重組, 經(jīng)信用擔(dān)保及評級后, 發(fā)行住房貸款證券, 再由投資者購買;后, 住房貸款人所償付的抵押本息, 用于對投資者支付本息以及評估、擔(dān)保、承銷或其他證券化費用。

　　從理想化的運作模式看，這無疑是可以將房貸風(fēng)險分散的有效手段。不過，記者查閱相關(guān)資料注意到，房貸資產(chǎn)證券化并不是初次登上中國銀行業(yè)的歷史舞臺，早在2005年就已在上海破冰，當(dāng)時個吃螃蟹的是存量房貸資產(chǎn)多的建設(shè)銀行。

　　但兩年間卻未見其他商業(yè)銀行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行，繼“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”之后，“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”問世。此后長達(dá)10年MBS(指住房抵押貸款支持證券)產(chǎn)品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲銀行發(fā)行“郵元2014年期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”。

　　“建行本身做抵押貸款出身，這方面投資更有經(jīng)驗，當(dāng)時的經(jīng)濟周期中，整體的經(jīng)濟走向是向上的，商業(yè)銀行傾向于拿長久期的資產(chǎn)，而房地產(chǎn)又是一個上行周期，被看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以跟進(jìn)的銀行并不多，更傾向于持有房貸到期。”浦發(fā)銀行金融市場部高級宏觀分析師曹陽對《中國經(jīng)濟周刊》分析。

　　一家國有銀行風(fēng)控部門從業(yè)超過15年的人士則告訴記者:“2005年財政部會計準(zhǔn)則發(fā)布，央行放開MBS試點，但建行才發(fā)行兩個產(chǎn)品就適逢爆發(fā)了美國次貸危機，這直接拖慢了整個創(chuàng)新的進(jìn)程，美國發(fā)行住房債券的‘兩房’(即房利美和房地美)出了問題，決策層要有一個審慎考量的過程。”