4月下旬以來，上海自貿(mào)區(qū)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)條例有望近期公布的消息，讓自貿(mào)區(qū)概念再度成為資本追逐的對象。有消息指出，條例出臺后，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)大量存在的工業(yè)倉儲用地將被用于修建新的寫字樓，從而吸引大量的企業(yè)和人流。然而，對于早已透支的自貿(mào)區(qū)板塊的房價來說，這一消息并不能改變其逐步降溫的現(xiàn)狀。

　　“火上澆油”的自貿(mào)區(qū)房價

　　去年8月22日獲批的上海自貿(mào)區(qū)，總面積為28.78平方公里，范圍涵蓋外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。

　　“以這4個區(qū)域為支撐點，自貿(mào)區(qū)房產(chǎn)主要包括外高橋、川沙祝橋及臨港新城等板塊�！�21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔對記者介紹說。在自貿(mào)區(qū)掛牌前后，發(fā)展成熟的住宅市場一度受到市場的熱捧。

　　在上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍看來，對于自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)概念，業(yè)內(nèi)呈現(xiàn)出兩種看法：其一認為自貿(mào)區(qū)是升級版的“經(jīng)濟特區(qū)”，在此概念下將會迅速掀起產(chǎn)業(yè)企業(yè)進駐熱潮、人口消費涌入熱潮，并對可能產(chǎn)生的物業(yè)需求抱有極高的期待;另一種觀點認為自貿(mào)區(qū)表面上是經(jīng)濟概念，但實質(zhì)是一個由負面清單、國民待遇等支撐起的、力求進一步釋放改革紅利的行政改革試點，對區(qū)域樓市影響應(yīng)從長期來看。

　　但縱觀去年這一地區(qū)的樓市表現(xiàn)，顯然前一種觀點更具號召力。

　　去年3月20日，陽光城控股全資子公司福建匯友源，以1.5億元競得外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊。4月，陽光城旗下全資子公司福州濱江，再次以低價競得外高橋森蘭區(qū)域內(nèi)的新市鎮(zhèn)G03-17地塊，出價1.005億元。有媒體根據(jù)周邊行情估算，在自貿(mào)區(qū)掛牌后，上述土地價格漲幅接近3倍。

　　“在自貿(mào)區(qū)概念沒有形成前，我們在售的周邊二手房均價在1.4萬左右，而現(xiàn)在要賣到4萬。一手房比如仁恒、綠城等價格都已經(jīng)漲到了5萬到7萬�！标柟獬侵脴I(yè)顧問俞花在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時談道，目前陽光城位于外高橋板塊內(nèi)包括陽光天地、陽光自由區(qū)兩個樓盤均已售完。

　　上海中原研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)顯示，去年8月自貿(mào)區(qū)掛牌前，外高橋地區(qū)的一手房平均月成交量在1.3萬平方米，9月成交量達到峰值為5.5萬平方米、成交均價34611元/平方米。而臨港新城與祝橋板塊的成交量、成交均價與之高度類似。

　　“去年上海的樓市整體一直上行，自貿(mào)區(qū)在這個節(jié)點上掛牌，對于按捺不住的投資者來說，等于火頭上澆了一瓢油�！彼螘�雍說。

　　房價正在理性回歸?

　　樂觀者認為，隨著上海自貿(mào)區(qū)體制不斷完善，4個海關(guān)管轄區(qū)域相關(guān)聯(lián)板塊的寫字樓需求會不斷上升，由此也會繼續(xù)推升住宅、倉儲等房地產(chǎn)市場。但事實并非如此，數(shù)據(jù)顯示，這些地區(qū)房價已開始回歸理性。步入2014年，各地紛紛傳來樓市降價的消息，讓這一地區(qū)也感到陣陣寒意。

　　21世紀不動產(chǎn)高橋店在今年3月成交的一套潼港八村60平米左右的兩房，從1月份130萬元的總價下降至124萬元，降幅接近5%。高橋季景分行經(jīng)理王忠歡發(fā)現(xiàn)，原自貿(mào)區(qū)管委會周邊的一些小區(qū)，春節(jié)過后的降價幅度要高于一般樓盤。

　　“往年的‘小陽春’今年看來是沒有指望了，據(jù)我們觀察，自貿(mào)區(qū)板塊4月份交易量的降幅環(huán)比3月接近30%，而且一些購房者與賣房也有5%左右的議價空間。”22日，21世紀不動產(chǎn)市場研究部高級研究主管蔡冠宇對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

　　據(jù)上海中原研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)顯示，自貿(mào)區(qū)板塊在去年八九月放量成交后，從10月開始逐步進入消退期，而到目前已經(jīng)進入調(diào)整期——一手房方面主要表現(xiàn)在外高橋地區(qū)部分企業(yè)著力推出少量特價房，價格調(diào)整幅度接近15%;外高橋二手房價格也在3月份悄然下調(diào)1000元/平米。