勝利油田勝宏置業(yè)副總經理李永亮恭賀新禧

　　2012年東營樓市總體走勢“先抑后揚”

　　2012年東營樓市從總體走勢來講是“先抑后揚”，整個上半年受2011年底影響，在這個階段表現(xiàn)為消費者呈現(xiàn)持幣觀望，成交萎靡，開發(fā)商價格出現(xiàn)回調。而樓市價格出現(xiàn)回調的主要表現(xiàn)是優(yōu)惠幅度增大。

　　到了6月份，在房地產行業(yè)調控各類利空出盡情況下，央行陸續(xù)出臺下調存貸款基準利率政策，對房地產行業(yè)消費起到了刺激作用，到了三、四季度，銀行按揭貸款優(yōu)惠政策又陸續(xù)出臺，促進了消費放量。所以下半年銷售量出現(xiàn)持續(xù)增長，比如豐和園項目的銷售，在上半年月銷售量一般在30套左右，到了下半年達到了60、70套左右，有了明顯的提升，其它樓盤大多也表現(xiàn)為同樣的特征。

　　之所以出現(xiàn)以上走勢，我認為主要原因是城鎮(zhèn)化進程加快的影響，大量剛需的存在，在信貸政策引導下，出現(xiàn)了爆發(fā)，帶動了銷售量和銷售價格的提升。

　　2013年能否成為改善性需求合適的購房時機，還是要看具體的政策。貸款利率、首付比例能否下調等都是影響購房的關鍵因素

　　調控以來，整體來講起到了穩(wěn)定房地產行業(yè)發(fā)展的作用，在打擊投資、投機性需求的同時，的確對部分改善性需求造成了“誤傷”。這主要是由于房地產行業(yè)的復雜性所造成的，一個購房者你很難判斷他是改善還是投資、投機，所以說一定范圍的誤傷也是在所難免。

　　在過去兩年中，改善型需求受到了壓抑，表現(xiàn)在整體市場份額中的比例很小，同剛需相比估計也就1/5，目前整個市場的購房主力還是城鎮(zhèn)化所帶來的剛需為主。2013房地產市場調控定調從“支持居民的合理購房需求，優(yōu)先購房家庭的貸款需求”轉變?yōu)椤爸С趾侠碜宰『透纳菩孕枨蟆�，我認為應該是對房地產的利好，具體效果如何，還要看具體支持政策的出臺，這取決于房地產的整體走勢。

　　2013年能否成為改善性需求合適的購房時機，還是要看具體的政策，貸款利率能否下調、首付比例能否下調等都是影響購房的關鍵因素。我感覺不僅是2013年，即使是未來幾年只要存在真實的購房需求，都是購房的理想時機。在目前來看，房地產仍然是保值增值的好渠道，對于存在真實需求的購房者，更是理想的選擇。

　　調控大背景下，開發(fā)企業(yè)要擔負社會責任，不能做價格的暴漲的始作俑者;購房者只要具備真實需求與購買力，便可適時出手

　　調控成為常態(tài)是一件好事情。在各種因素的影響下，出現(xiàn)資產價格膨脹的傾向，也就是說房地產價格逐步向上偏離與其真實價值相應的價格，如果不進行調控，任由資產價格膨脹，就會累積泡沫，泡沫一旦破裂，會對整個經濟產生致命影響。作為開發(fā)商，在這個問題上，應該具有責任感，企業(yè)是要追求利潤，但不能做價格的暴漲的始作俑者。

　　同時，在調控的背景下，作為開發(fā)企業(yè)應該以真實的市場需求為著力點進行開發(fā)建設，產品首先要適銷對路，同時要加強自身素養(yǎng)，樹立品牌意識、品質意識、服務意識，才能在未來的市場競爭中立于不敗之地。

　　做為購房者，我認為只要自身有真實的需求，購買力能夠達到，又有合適的產品，在貨比三家的情況下，可以大膽出手，因為不管風云如何變換，房地產行業(yè)長期向好的基本面不會改變。至于投資尤其投機性購房者，我認為在調控的大背景下，應該慎重。

　　2013年東營樓市或將“先揚后抑”，上半年量價一定幅度上揚，下半年漸趨平穩(wěn)

　　2013年對東營樓市來講，我認為是充滿變數(shù)的一年，總體的感覺會出現(xiàn)“先揚后抑”的市場格局，在上半年東營市場會出現(xiàn)短暫的產品供應短缺，在大量剛需的帶動下，成交量以及價格都會出現(xiàn)一定幅度上揚。但到了下半年隨著大量項目的入市，可能會對市場造成沖擊，競爭加劇，優(yōu)惠增多，價格將進入平穩(wěn)期。當然這些都是在宏觀政策沒有大的變動的前提下做出的預測，如果有新政策入市，可能會對市場走勢產生難以預測的影響。

    附：文章來源于東營電視周刊！