0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）訊 在剛剛過去的2021年，東營的土地市場經(jīng)歷了平穩(wěn)的一年，同樓市發(fā)展趨勢基本一致，上半年還能保持2020年火爆的余溫，到下半年則急轉(zhuǎn)直下，流拍與底價成交成為常態(tài)，土拍再無溢價出現(xiàn)。與此同時，伴隨著絕大多數(shù)地塊底價成交，因此，在整個2021年，東營市各區(qū)域地價也停止了上漲的勢頭，大部分區(qū)域平均地價均出現(xiàn)不同程度的下降，但由于當(dāng)前起拍價大幅提升，因此，全年土地出讓金收入達(dá)到61億元，比2020年減少7億元，依然維持在較高水平，尤其是東營中心城以及廣饒縣兩大區(qū)域，成為支撐東營土拍市場的兩大核心區(qū)域!下面我們來系統(tǒng)梳理一下2021年東營土拍市場整體情況!

　　2021年全年成交233.21萬㎡ 土地出讓金收入超61億元

　　根據(jù)0546房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在剛剛過去的2021年，東營市中心城以及各縣區(qū)共成交住宅及商業(yè)地塊54宗，總成交面積達(dá)到233.21萬㎡，合計達(dá)到3498.1畝，相比2020年減少23.1%，土地出讓金收入達(dá)到61.005億元，環(huán)比減少10.41%。由于起拍價的大幅提升，因此，2021年東營中心城及周邊縣區(qū)的平均地價不降反升，平均地價達(dá)到174.39萬元/畝，環(huán)比上漲16.26%。

2021年東營市各區(qū)域推地及成交地塊匯總表

　　可以說，在2021年，雖然下半年出現(xiàn)眾多的流拍以及底價成交的地塊，但東營中心城以及廣饒縣推出的大部分住宅和商業(yè)地塊起拍價均大幅提升，雖然與2020年溢價成交的地塊地價有一定差距，但已非常接近。因此，即使2021年大部分地塊均是底價成交，但也是在相當(dāng)高的起拍價基礎(chǔ)上的成交。

　　在2021年，東營中心城及周邊縣區(qū)共有5宗地塊出現(xiàn)流拍，都集中在中心城片區(qū)，這也與2021年東營中心城樓市遇冷有直接的關(guān)系。樓市遇冷，眾多樓盤去化速度明顯變慢，但下半年推出的一些地塊地價并未下降，相反，一些熱點片區(qū)的地塊起拍價還出現(xiàn)大幅上漲，這就導(dǎo)致了眾房企拿地?zé)崆轶E降。當(dāng)然，周邊縣區(qū)除廣饒縣外，在2021年推地體量驟減，廣饒縣雖然整體市場相對好一些，但在2021年推出的地塊很大一部分是回遷安置地塊，這部分地塊均底價成交，全年土地出讓金收入也減少了近4個億。

　　2021上半年東營市零星推地，下半年后半段集中大爆發(fā)

　　近幾年，東營市推地均有這么一個特點，就是上半年推地較少，進(jìn)入下半年尤其是進(jìn)入9月份以后，推地節(jié)奏明顯加快，在2021年同樣如此。整個上半年，加上2020年年末推出的在2021年年初成交的地塊，每個區(qū)域體量稍大的重磅地塊，推地量及成交量不超過5宗。而進(jìn)入下半年尤其是進(jìn)入9月份以后，推進(jìn)節(jié)奏明顯加快，一直到12月份基本上是推地及成交的高峰期。尤其是東營中心城，基本上全年四分之三的推地量均在9月份以后完成的。因此，雖然樓市現(xiàn)在幾乎無金九銀十的概念，但在土地市場上，金九銀十還是比較明顯的。

　　當(dāng)然這種全年推地的趨勢也大大影響了土地成交量。在2021年上半年由于樓市尚處于正常期，部分區(qū)域還上演了金三銀四紅五月熱賣的盛況，導(dǎo)致上半年眾多房企對優(yōu)質(zhì)土地資源追求度較高，但上半年零星的幾宗地塊遠(yuǎn)未滿足眾房企的需求。這也導(dǎo)致了上半年東營中心城、廣饒縣及墾利區(qū)三個重點區(qū)域成交的幾宗重磅地塊全部高溢價。甚至東營中心城和廣饒縣還出現(xiàn)了400萬元/畝以上的高地價，這也算是東營土地市場后的瘋狂。

　　但在下半年，市場形勢急轉(zhuǎn)直下，樓市轉(zhuǎn)冷，眾樓盤去化明顯放慢，加上部分房企爆雷，現(xiàn)金流成為眾多房企適者生存的首要因素。因此，眾多房企拿地的積極性明顯走弱。再加上進(jìn)入9月份以后，推地量大幅增加，因此部分區(qū)域像東營中心城出現(xiàn)眾多地塊流拍，即使一些優(yōu)質(zhì)地塊也是底價成交。而在年底廣饒縣推出的幾宗地塊也是底價成交。從現(xiàn)在的趨勢來看，這種流拍以及底價成交的趨勢預(yù)計還將貫穿在整個2022年，除非樓市出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，市場加劇升溫。

　　東營中心城、廣饒縣依舊支撐土拍市場整體大局

　　2021年東營土地市場，支撐大局的依舊是東營中心城及廣饒縣，這兩大區(qū)域共成交土地39宗，成交總面積達(dá)160.56萬㎡，占總成交量的68.85%，兩大區(qū)域土地出讓金收入達(dá)到50.78億元，占總出讓金收入的83.24%，當(dāng)然，兩大區(qū)域也是東營市地價高的兩個區(qū)域，其中在2021年東營中心城平均成交地價達(dá)到了226.63萬元/畝，位列各區(qū)域之首，廣饒縣平均地價達(dá)到了183.02萬元/畝。除此之外，墾利區(qū)、利津縣及河口區(qū)和東營港這幾個區(qū)域土地成交量依然較小，尤其是墾利區(qū)，在2021年僅成交了6宗住宅和商業(yè)地塊，總成交面積為23.67萬方，相比2020年減少了21.7%，土地出讓金收入為5.23億元，環(huán)比減少了7.92%。而利津縣在2021也僅成交了6宗住宅和商業(yè)地塊，總成交面積為14.14萬㎡，環(huán)比減少25.44%，土地出讓金收入為3.14億元，環(huán)比減少6.55%，應(yīng)該說利津市場依舊保持著供不應(yīng)求的態(tài)勢，在售樓盤相當(dāng)稀缺。河口區(qū)和東營港在2021年成交了3宗地塊，總成交面積為26.18萬㎡，環(huán)比減少38.09%，土地出讓金收入為1.855億元，環(huán)比減少52.8%，應(yīng)該說，在2021年，河口區(qū)及東營港依舊在強力去庫存。

　　本土房企發(fā)力 成為東營土地市場拿地主力軍

2021年東營中心城主要房企拿地匯總表

　　在整個2021年，眾房企拿地方面，可以說本土房企發(fā)力，絕大部分土地均被本土房企拿下。在東營中心城，由于中梁的退出，眾成地產(chǎn)事實上拿下兩宗地塊，再次成為拿地，共斥資7.7億元。鑫都置業(yè)也以7.117億元拿下鑫都國子甲第地塊成為拿地亞軍，而像海通&新邦、匯華&祥泰以及東營興達(dá)這些房企拿地金額均在4億元以上，從這一拿地成績單也可以看出東營中心城成為本土房企的天下。

　　在廣饒縣，2021年出讓的地塊，安置房地塊占據(jù)了相當(dāng)一部分，這也使得廣饒財金置業(yè)成為拿地大戶，全年拿地10宗，總拿地面積達(dá)到23.63萬㎡，拿地金額達(dá)到6.74億元，成為廣饒市場無可爭議的額拿地。此外，廣饒齊翔置業(yè)以及海通地產(chǎn)也分別以4.79億元和2.19億元分別拿下3宗和1宗地塊。

　　而在墾利區(qū)，碧桂園、海通地產(chǎn)以及樂居置業(yè)成為拿地大戶，其中碧桂園以2.833億元拿下翹楚棠地塊，成為墾利區(qū)拿地，東營樂居置業(yè)以1.49億元拿下明珠御園地塊，成為拿地亞軍，海通地產(chǎn)持續(xù)在西郊發(fā)力，以0.739億元拿下西溪蝶園地塊，三大房企成為2021年墾利樓市的主力軍。

　　在利津市場，則是眾成、金辰兩大本土房企注資成立的書香置業(yè)以及本土房企--鳳凰房地產(chǎn)的天下，兩大房企在2021年分別以1.27億和1.63億元分別拿下2宗和三宗地塊，其中，利津鳳凰房地產(chǎn)拿下的地塊主要是回遷安置區(qū)。

　　在河口區(qū)，2021年主要是全力去庫存，在土地成交方面，僅河口區(qū)城市建設(shè)投資有限公司斥資9870萬元拿下7.55萬方的大地塊。山東黃河三角洲置業(yè)有限公司以8682萬元拿下河口市區(qū)兩宗安置房地塊。

　　從各區(qū)域拿地房企來看，除了碧桂園在墾利區(qū)重金拿地外，其余均被本土房企拿下，由于當(dāng)前樓市大背景處于淡季，一線房企均在強力去庫存，保現(xiàn)金流，因此，拿地的步伐大大減慢。這也是2021年東營土地市場幾乎成為本土房企競爭大舞臺的主要原因。相信，隨著樓市行情轉(zhuǎn)好，將會有新的一線房企來到東營，參與并見證東營樓市的發(fā)展。