記者從濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站獲悉，二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。二手房交易，現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個非�；钴S的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當可觀。

　　一、核實房東身份

　　二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預期所有人。對買方而言，誰是真正的房東直接關系到“與誰簽約、向誰付款、由誰擔責”的問題。買賣協(xié)議的無效或者合同詐騙案的發(fā)生，大多與事先未核實房東身份有直接關系。

　　核實房東可采用以下方法：

　　賣方稱有房屋產(chǎn)權證的，則核實產(chǎn)權證，其上登記的權屬人(包括共有人)均為房東。

　　賣方稱尚未取得產(chǎn)權證的，則核實賣方與開發(fā)商(或前手賣家)簽署的房屋買賣合同，該合同的買方是房東。

　　賣方在婚姻存續(xù)期間取得房產(chǎn)，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。

　　賣方稱代理房東售房的，應核實授權書的范圍、時限及真實性(授權書應公證或由房東當場簽署)。賣方稱代理未成年房東的，須核實賣方與房東監(jiān)護關系證明。

　　賣方離異轉(zhuǎn)讓原共有房屋的，應核實離婚協(xié)議書或法院判決書的真實及有效性。

　　賣方轉(zhuǎn)讓其繼承或受贈房屋的，應核實該繼承或贈與文件的合法性(文件通常要求公證)。

　　賣方轉(zhuǎn)讓自購公房的，應核實賣方與單位簽署的購房協(xié)議，審查原單位所有權保留的效力。

　　賣方轉(zhuǎn)讓其競拍取得房屋的，應審查拍賣成交確認書有效性。

　　二、 核實房屋狀況

　　由于信息不對稱及經(jīng)驗不足，買方有時在各方催促下匆匆看房，交房后指責賣方或中介提供虛假信息，后者則主張買方應對自己的看房行為負責，從而糾紛在所難免。 因此，買方一定要謹慎對待看房行為，至少應核實以下幾個方面：

　　房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構、朝向、通風、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。

　　房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。

　　房屋權利情況，如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、等等。

　　三、明確交易程序

　　二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟。房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。 1，簽約。 買方?jīng)Q定購房，應與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間人身份，往往作為合同第三方。由于土房局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準。因此注意讓兩個版本的合同內(nèi)容協(xié)調(diào)一致，是買賣雙方務必注意的問題。

　　2.付款。 支付房款是買方主要義務，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在(或可立即解除)抵押等權利限制、資信單位對交易安全提供擔保等條件，后者則是常用付款方式。

　　采用分期付款需注意以下幾點：

　　簽約時買方支付的定金，可約定為期款的一部分。

　　期款支付，一般與賣方交房同時進行或稍早。

　　二期款支付，一般以到土房局辦理買賣合同登記及過戶手續(xù)為條件。在此之前要求產(chǎn)權證已辦到賣方名下，對房屋轉(zhuǎn)讓的權利限制(如抵押、查封)均已解除。

　　尾款的支付，可約定在產(chǎn)權證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務(如遷出戶口、繳清應付稅費等)后進行。

　　若買方需要按揭貸款支付房款，則須在房管局辦理二手房買賣合同及過戶登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權證辦到買方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。雙方應約定賣方收取房款的賬號以及無法辦理按揭或按揭款項不足時的處理辦法。

　　3.交房。交房有利于減少賣方一房兩賣的機會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：

　　交房的時間和條件。交房一般與期款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。

　　物業(yè)費、水電費等承擔方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應提供此前后繳費證明。

　　房屋滅失的風險。須明確交房后房屋滅失風險由誰承擔，未約定則由買方承擔。

　　房屋出租的，應約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。

　　4.過戶。過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：

　　到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權證或解除抵押后的某一時點。

　　過戶所涉稅收和費用的承擔。應注意“稅費”與“費用”的差異，前者包括稅收。在約定“費用”全部由買方承擔的情況下，賣方仍可能不得不承擔營業(yè)稅，盡管這與賣方本意大相徑庭。

　　買方的人數(shù)。買方應確定過戶后產(chǎn)權證上登記的權屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現(xiàn)。

　　戶口遷出。在賣方(原戶主)未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予約定。

　　四、明確違約責任

　　嚴格明確的違約責任，是各方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款;有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此。雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：

　　合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

　　每項主要義務均應有違約責任一一對應。

　　違約責任承擔方式應違約金，數(shù)額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。

　　應約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據(jù)。

　　另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：二手房交易風險防范需多加留意，尤其是初次交易客戶更應該好好研究一下。