分析人士指出，盡管此次加息旨在抑制高通脹，并非專門針對(duì)房地產(chǎn)，但對(duì)高度依賴資金的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，影響當(dāng)其沖。國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)必將進(jìn)入新一輪觀望期，購(gòu)房者不敢下單，開發(fā)商不敢推盤，加之春節(jié)假期因素，2月的市場(chǎng)成交量必然出現(xiàn)大幅萎縮。

　　“開發(fā)商主要的資金來(lái)源還是項(xiàng)目的預(yù)售款，當(dāng)后期成交量出現(xiàn)一波明顯的下跌時(shí)，將會(huì)是開發(fā)商資金鏈的嚴(yán)峻考驗(yàn)�！庇油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示。去年以來(lái)，開發(fā)商的資金鏈危機(jī)已經(jīng)有目共睹。Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大。

　　據(jù)了解，部分銀行已經(jīng)提高了對(duì)開發(fā)商的貸款利率，對(duì)民營(yíng)開發(fā)商甚至停止放貸。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個(gè)人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國(guó)新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個(gè)百分點(diǎn)，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。

　　經(jīng)過(guò)目前的三次加息后，五年期以上貸款利率累計(jì)提升66個(gè)基點(diǎn)，由于未來(lái)不排除繼續(xù)加息的可能，房地產(chǎn)開發(fā)貸融資成本會(huì)逐漸提升。分析師夏立軍指出，從去年下半年以來(lái)，一些融資平臺(tái)比如信托方面的融資向房地產(chǎn)的流向也已經(jīng)有所控制，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金收緊的局面在今年年初還在延續(xù)。中信證券有關(guān)分析人士也表示，資金壓力是2011年開發(fā)商面臨的主要問題。

　　■應(yīng)對(duì)

　　房企另辟渠道1月海外融資超150億

　　隨著銀行監(jiān)管部門各種收緊信貸信號(hào)的發(fā)出，一些大型開發(fā)商開始從海外進(jìn)行募資，做到未雨綢繆。在1月份已公布的海外融資計(jì)劃的房地產(chǎn)企業(yè)中，海外融資規(guī)模已超過(guò)150億元。

　　“今年房產(chǎn)信貸的發(fā)放可能會(huì)有較大下降，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，銀行資金被收緊將對(duì)公司財(cái)務(wù)和項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生重要影響。所以有一些大的公司已經(jīng)在籌備向海外募資，來(lái)獲得更多的開發(fā)資金�！贝鞯铝盒型顿Y部董事葉建成表示，海外融資正成為近期國(guó)內(nèi)幾家大型房企重要的議題。

　　近日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司將在海外發(fā)行期限為4年的債券，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模約為35億元人民幣。據(jù)了解，瑞安此次發(fā)行的海外債券年息為7.625%，主要用于支付上海太平橋和虹瑞新城的拆遷資金，以及這兩個(gè)項(xiàng)目的部分開發(fā)建設(shè)。在兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)海外融資的方式獲得了65億元的開發(fā)資金。

　　整個(gè)1月份，恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂等房企通過(guò)海外發(fā)債、優(yōu)行票據(jù)、向外資銀行借貸等方式融得的資金，已經(jīng)超過(guò)150億元。其中，1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將分別發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，發(fā)債金額高達(dá)92.5億元人民幣。1月17日合生創(chuàng)展又宣布將發(fā)行一筆5年期的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率高達(dá)11.75%，募集資金凈額約2.95億元。同一天，雅居樂也宣布在14日與渣打銀行香港公司訂立信貸協(xié)議，獲得金額為15.5億港元的定期信貸，作為公司的土地款項(xiàng)和一般的運(yùn)營(yíng)資金。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，這股國(guó)內(nèi)房企在不缺錢的時(shí)候依然掀起海外融資的熱潮，原因在于國(guó)內(nèi)房企為儲(chǔ)備資金冬糧和歐美投資機(jī)構(gòu)看多人民幣資產(chǎn)。中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉淵表示，如果銀根真的大幅收緊，先受影響的將是那些正在建設(shè)中的大型項(xiàng)目。這些項(xiàng)目因?yàn)闆]有達(dá)到銷售標(biāo)準(zhǔn)，極有可能因?yàn)殚_發(fā)資金短缺而陷入被動(dòng)，進(jìn)而將影響到整個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)。他還表示，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)、地產(chǎn)信托等領(lǐng)域仍將受到嚴(yán)格監(jiān)管，開發(fā)商根本不可能從國(guó)內(nèi)獲得較低成本、投資周期較長(zhǎng)的資金。

　　戴德梁行報(bào)告也預(yù)計(jì)，今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)，但由于政策的不明朗和相應(yīng)法規(guī)還在完善中，民間的房地產(chǎn)基金難以形成強(qiáng)勢(shì)規(guī)模，另一方面，國(guó)企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實(shí)力以及廣闊的社會(huì)資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國(guó)房地產(chǎn)舞臺(tái)上的主角。

　　據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2010年信托行業(yè)共發(fā)行房地產(chǎn)信托項(xiàng)目1921億元，同比增加328%。進(jìn)入2011年，雖然房地產(chǎn)信托巨大的量引起政府監(jiān)管層的警惕，并在去年底明令各信托公司警惕房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得多家主要信托公司迫于壓力主動(dòng)提出暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。但是，根據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，截至1月21日，信托公司共發(fā)行39款信托產(chǎn)品，其中投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品發(fā)行量依然逐步回升。