春節(jié)長假歷來是樓市成交淡季，今年也沒有例外。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間各地住房成交量大幅下跌，有關(guān)專家稱，貨幣政策的持續(xù)收緊打擊了炒房客，而北京、深圳等一線城市套房貸款優(yōu)惠利率調(diào)整或取消的消息，則進(jìn)一步推動(dòng)了樓市降溫。

　　然而，盡管節(jié)前國務(wù)院出臺(tái)“新國八條”開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)亦落地，各大房企報(bào)表卻紛紛飄紅，再創(chuàng)銷售紀(jì)錄新高。只是伴隨著央行再次加息等利空消息出爐，樓市前景愈發(fā)陰晴不定，房企靚麗業(yè)績背后的資金鏈隱憂也悄然顯現(xiàn)。

　　■市場

　　“新國八條”+加息成交量急跌購房者觀望

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間廣州中心區(qū)、重慶主城多個(gè)區(qū)出現(xiàn)零成交，珠三角二線城市樓市成交降至個(gè)位數(shù)，深圳、南京、上海等地成交量也多在十幾套的低位。尤其是一向興旺的北京，房地產(chǎn)中介甚至多半“歇業(yè)”，來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月北京期房住宅成交量達(dá)9557套，環(huán)比去年12月大降30.1%；現(xiàn)房住宅成交量達(dá)1987套，環(huán)比去年12月也下滑了5.23%。

　　“據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)7天里北京網(wǎng)簽了41套二手房，全部為中介簽約，且都是之前基本達(dá)成協(xié)議的，在假期提前網(wǎng)簽，等到2月9日集中過戶�！北本┲性�地產(chǎn)的張大偉表示，由于北京建委房地產(chǎn)交易網(wǎng)暫停網(wǎng)簽工作，新房成交量還不得而知，但在限購、限貸、取消優(yōu)惠稅費(fèi)等政策影響下，成交量肯定下跌�！邦A(yù)計(jì)今年全年北京商品房和二手房成交量可能下跌2-3成�！�

　　而在其他房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)，春節(jié)期間的成交量也都出現(xiàn)了暴跌。其中，廣州中心區(qū)現(xiàn)零成交，重慶主城多區(qū)也“顆粒無收”，珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市成交降至個(gè)位數(shù)。深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交4128套合計(jì)34萬平方米，與去年12月份的83萬平方米相比下降59.04%。深圳、南京、上海春節(jié)長假僅成交十幾套或幾十套房。

　　事實(shí)上，“新國八條”突襲樓市，第三輪調(diào)控政策讓此前或淡或旺的各地春節(jié)樓市普遍感覺到了寒冬，節(jié)前一周各地樓市成交即開始大幅縮水。而隨著央行2月8日宣布加息，市場更加相信整個(gè)樓市上半年將持續(xù)成交量慘淡局面。有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，1月份或許是開發(fā)商們“后的瘋狂”。

　　不過，目前全國一線城市房價(jià)并沒有隨著成交量的下跌而下調(diào)。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，作為批房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的上海，1月商品住宅成交14851套，雖然成交面積154.81萬平方米，環(huán)比下降20.19%，但均價(jià)卻突破每平米15000元水平，達(dá)到15306元/平方米，環(huán)比反而上漲了2.81%。

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)新調(diào)查，在已做登記的客戶中，有30%表示購房意向依然強(qiáng)烈，稱只要有合適的房源就會(huì)立即出手購買。不過，不少購房者已經(jīng)陷入觀望。

　　然而，目前從中央到地方政府，調(diào)控意志都顯得非常堅(jiān)定。國務(wù)院總理溫家寶在2011年春節(jié)團(tuán)拜會(huì)上的講話中再次重申，“要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。加大保障性住房建設(shè)，增加住房有效供給，抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格，努力改善居民的住房條件�！倍�央行也趕在春節(jié)假期結(jié)束前的2月8日宣布加息，使房貸利息支出進(jìn)一步加大。

　　“春節(jié)后北京大部分銀行都將開始執(zhí)行二套房付6成、利率1.1倍的政策。其中農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、花旗銀行、交通銀行、深發(fā)展、光大銀行、華夏銀行等已經(jīng)在1月底前開始在實(shí)際貸款中按照樓市調(diào)控的新規(guī)定執(zhí)行�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，“新國八條”出臺(tái)第二天，北京相關(guān)政策就紛紛落地，而上海、深圳同樣如此，工、農(nóng)、中、建、交五大行均出臺(tái)了新規(guī)，基本取消套房“85折”利率。

　　而在限購方面，目前明確將實(shí)行限購的城市已達(dá)36個(gè)，更有機(jī)構(gòu)估計(jì)，按照新的政策要求，施行限購政策的城市可能將達(dá)到60個(gè)。

   　■影響

　　利率上升+收緊放貸　房企資金鏈?zhǔn)芸简?yàn)

　　距1月26日出臺(tái)“國八條”不到半個(gè)月，2月9日央行分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)后，同日，住建部隨即發(fā)布了上調(diào)住房公積金存貸款利率的通知。

　　“這是去年10月以來第三次加息，可以說目前已經(jīng)進(jìn)入了加息周期的前半段。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，值得注意的是，這次加息的背景是“新國八條”和房產(chǎn)稅疊加出臺(tái)，“國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控非常嚴(yán)厲的時(shí)候，即便不加息，市場也會(huì)作出調(diào)整，選擇現(xiàn)在加息，使得加息本身的效果與房地產(chǎn)政策的效果疊加，將可能出現(xiàn)1+1〉2的效果。”

　　分析人士指出，盡管此次加息旨在抑制高通脹，并非專門針對(duì)房地產(chǎn)，但對(duì)高度依賴資金的房地產(chǎn)行業(yè)來說，影響當(dāng)其沖。國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場必將進(jìn)入新一輪觀望期，購房者不敢下單，開發(fā)商不敢推盤，加之春節(jié)假期因素，2月的市場成交量必然出現(xiàn)大幅萎縮。

　　“開發(fā)商主要的資金來源還是項(xiàng)目的預(yù)售款，當(dāng)后期成交量出現(xiàn)一波明顯的下跌時(shí)，將會(huì)是開發(fā)商資金鏈的嚴(yán)峻考驗(yàn)�！庇油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示。去年以來，開發(fā)商的資金鏈危機(jī)已經(jīng)有目共睹。Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大。

　　據(jù)了解，部分銀行已經(jīng)提高了對(duì)開發(fā)商的貸款利率，對(duì)民營開發(fā)商甚至停止放貸。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個(gè)人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個(gè)百分點(diǎn)，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。

　　經(jīng)過目前的三次加息后，五年期以上貸款利率累計(jì)提升66個(gè)基點(diǎn)，由于未來不排除繼續(xù)加息的可能，房地產(chǎn)開發(fā)貸融資成本會(huì)逐漸提升。分析師夏立軍指出，從去年下半年以來，一些融資平臺(tái)比如信托方面的融資向房地產(chǎn)的流向也已經(jīng)有所控制，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金收緊的局面在今年年初還在延續(xù)。中信證券有關(guān)分析人士也表示，資金壓力是2011年開發(fā)商面臨的主要問題。

　　■應(yīng)對(duì)

　　房企另辟渠道1月海外融資超150億

　　隨著銀行監(jiān)管部門各種收緊信貸信號(hào)的發(fā)出，一些大型開發(fā)商開始從海外進(jìn)行募資，做到未雨綢繆。在1月份已公布的海外融資計(jì)劃的房地產(chǎn)企業(yè)中，海外融資規(guī)模已超過150億元。

　　“今年房產(chǎn)信貸的發(fā)放可能會(huì)有較大下降，對(duì)開發(fā)商來說，銀行資金被收緊將對(duì)公司財(cái)務(wù)和項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生重要影響。所以有一些大的公司已經(jīng)在籌備向海外募資，來獲得更多的開發(fā)資金�！贝鞯铝盒型顿Y部董事葉建成表示，海外融資正成為近期國內(nèi)幾家大型房企重要的議題。

　　近日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司將在海外發(fā)行期限為4年的債券，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模約為35億元人民幣。據(jù)了解，瑞安此次發(fā)行的海外債券年息為7.625%，主要用于支付上海太平橋和虹瑞新城的拆遷資金，以及這兩個(gè)項(xiàng)目的部分開發(fā)建設(shè)。在兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)通過海外融資的方式獲得了65億元的開發(fā)資金。

　　整個(gè)1月份，恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂等房企通過海外發(fā)債、優(yōu)行票據(jù)、向外資銀行借貸等方式融得的資金，已經(jīng)超過150億元。其中，1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將分別發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，發(fā)債金額高達(dá)92.5億元人民幣。1月17日合生創(chuàng)展又宣布將發(fā)行一筆5年期的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率高達(dá)11.75%，募集資金凈額約2.95億元。同一天，雅居樂也宣布在14日與渣打銀行香港公司訂立信貸協(xié)議，獲得金額為15.5億港元的定期信貸，作為公司的土地款項(xiàng)和一般的運(yùn)營資金。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，這股國內(nèi)房企在不缺錢的時(shí)候依然掀起海外融資的熱潮，原因在于國內(nèi)房企為儲(chǔ)備資金冬糧和歐美投資機(jī)構(gòu)看多人民幣資產(chǎn)。中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉淵表示，如果銀根真的大幅收緊，先受影響的將是那些正在建設(shè)中的大型項(xiàng)目。這些項(xiàng)目因?yàn)闆]有達(dá)到銷售標(biāo)準(zhǔn)，極有可能因?yàn)殚_發(fā)資金短缺而陷入被動(dòng)，進(jìn)而將影響到整個(gè)公司的運(yùn)營。他還表示，國內(nèi)資本市場、地產(chǎn)信托等領(lǐng)域仍將受到嚴(yán)格監(jiān)管，開發(fā)商根本不可能從國內(nèi)獲得較低成本、投資周期較長的資金。

　　戴德梁行報(bào)告也預(yù)計(jì)，今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個(gè)行業(yè)趨勢，但由于政策的不明朗和相應(yīng)法規(guī)還在完善中，民間的房地產(chǎn)基金難以形成強(qiáng)勢規(guī)模，另一方面，國企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實(shí)力以及廣闊的社會(huì)資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國房地產(chǎn)舞臺(tái)上的主角。

　　據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2010年信托行業(yè)共發(fā)行房地產(chǎn)信托項(xiàng)目1921億元，同比增加328%。進(jìn)入2011年，雖然房地產(chǎn)信托巨大的量引起政府監(jiān)管層的警惕，并在去年底明令各信托公司警惕房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得多家主要信托公司迫于壓力主動(dòng)提出暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。但是，根據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，截至1月21日，信托公司共發(fā)行39款信托產(chǎn)品，其中投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品發(fā)行量依然逐步回升。