雖然不少房企今年依然有儲(chǔ)備土地的需要，但持續(xù)收緊的資金鏈?zhǔn)归_發(fā)商自我保護(hù)意識(shí)比預(yù)想更強(qiáng)烈。 本報(bào)記者 楊杰 攝

　　2010年，從年初中海59.7億元拿下豐臺(tái)六圈地王開始，歷經(jīng)3月地王迭出，其后遭逢調(diào)控、土地新政后開發(fā)商重新進(jìn)場(chǎng)，全年居住用地供應(yīng)計(jì)劃完成，整體土地出讓金創(chuàng)下刷新歷史的1600億。

　　而今年上半年，北京普通住宅用地市場(chǎng)波瀾不驚，底價(jià)成交、流拍不斷，下半年除了龍頭房企快手拿下幾塊地之后，又是寂靜一片。北京被迫放松土地出讓政策，包括下調(diào)土地起始價(jià)。截至12月9日，20宗宅地待字閨中，多宗已經(jīng)開始報(bào)價(jià)的地塊無(wú)人問(wèn)津。

　　調(diào)控收緊，開發(fā)商自保慎拿地

　　記者根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月底，北京共成交50宗宅地，總占地面積578.8公頃，約占全年普通宅地1220公頃供地任務(wù)的47%。

　　在去年北京土地市場(chǎng)斬獲頗多的一家房企前期拓展部負(fù)責(zé)人看來(lái)，2011年，不少房企依然有儲(chǔ)備土地的需要，但持續(xù)收緊的調(diào)控使房企資金鏈不斷收緊。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)記者表示，今年開發(fā)商自我保護(hù)的表現(xiàn)比預(yù)想更強(qiáng)烈。

　　根據(jù)北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前10月，包括萬(wàn)科、保利等10大房企在內(nèi)，拿地支出974億元，僅占前十月銷售總額4560億元的21%，創(chuàng)下2007年以來(lái)的低紀(jì)錄。在北京，相對(duì)于去年多家大開發(fā)商競(jìng)地、拿地，今年總體拿地勢(shì)頭不減的僅有萬(wàn)科、首開等少數(shù)企業(yè)，其中多宗地塊以底價(jià)競(jìng)得。萬(wàn)科僅在競(jìng)逐舊宮地塊時(shí)遇到較為激烈的爭(zhēng)奪，競(jìng)價(jià)超過(guò)80輪。

　　對(duì)于今年宅地市場(chǎng)的冷清，還有業(yè)內(nèi)人士表示，受市場(chǎng)預(yù)期影響，今年推地以郊區(qū)為主，配建保障房比例也有增加。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)去年參與了望京、昌平、通州等多宗地塊爭(zhēng)奪，今年則鮮見出手。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)直言“今年好地不多”。另一家房企副總舉例說(shuō)，朝陽(yáng)、通州的不少優(yōu)質(zhì)土地今年都未上市，地方政府也希望等到市場(chǎng)好的時(shí)候“賣個(gè)好價(jià)錢”。

　　商業(yè)用地走熱 前11月出讓金上漲44%

　　和住宅用地市場(chǎng)的低迷相比，北京今年商業(yè)用地表現(xiàn)搶眼。合景拿下崇文門菜市場(chǎng)地塊的樓面價(jià)超過(guò)4.3萬(wàn)元/平方米，CBD核心區(qū)8宗地塊出讓，土地出讓金進(jìn)賬近200億。從北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前11月，商業(yè)類地塊成交47宗，同比增加20%，商業(yè)地產(chǎn)出讓金達(dá)到483.5億元，同比增加44%。

　　對(duì)于商業(yè)用地的走熱，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，今年在北京住宅用地市場(chǎng)遇冷的同時(shí)，商業(yè)用地明顯加大了供應(yīng)，以支撐北京土地市場(chǎng)。包括CBD核心區(qū)9宗地塊上市（其中一“神仙標(biāo)”地塊未成功出讓）、崇文門菜市場(chǎng)地塊、王府井(600859,股吧)大街地塊，乃至麗澤商務(wù)區(qū)內(nèi)等，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊供應(yīng)較多，吸引了包括房企、險(xiǎn)資等的垂青。

　　從房企角度看，自去年調(diào)控以來(lái)，房企本身也在不斷轉(zhuǎn)型，對(duì)商業(yè)用地的關(guān)注一直不減。

　　展望2012

　　陳國(guó)強(qiáng)（中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）

　　維持低溫的可能性較大

　　2012年，只要政策面沒有大的變化，北京土地市場(chǎng)將維持今年的低溫狀態(tài)。2011年，在北京土地市場(chǎng)整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，商業(yè)用地比重增加；在住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，保障房用地比重增加；從宅地出讓位置來(lái)看，五環(huán)外的地塊比重占據(jù)絕對(duì)多數(shù)。

　　至于政策面這一前提，陳國(guó)強(qiáng)分析，中央層面政策調(diào)整的可能性很小。即使有小幅調(diào)整，北京的特殊地位決定了其還會(huì)選擇偏緊的政策力度，不會(huì)有明顯改觀。從另一個(gè)層面看，北京也提出了利用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的機(jī)遇，降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)、汽車等行業(yè)的過(guò)度依賴，降低對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴�；�于此，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為北京政策面明年明顯變化的幾率很小。

　　對(duì)于地價(jià)，陳國(guó)強(qiáng)則表示，無(wú)論是政府還是開發(fā)商都有一種下行準(zhǔn)備。政府通過(guò)個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊提振市場(chǎng)信心的可能性存在，但是要看大市走向。

　　數(shù)解2011

　　-51.4%

　　截至11月底北京今年土地出讓金總和，同比下降14.4%。其中，宅地出讓金只有372.6億元，同比下降達(dá)51.4%。商業(yè)用地出讓金高達(dá)483.5億元，同比上漲近44%。

　　3109元/平米

　　今年前11月，宅地樓面價(jià)平均為4869元/平方米，比去年同期下降3109元/平方米，降幅為39%。2011年前11月，住宅地塊平均樓面價(jià)7978元/平方米，但今年供地整體質(zhì)量遜于去年。

　　43228元/平米

　　6月27日，合景旗下廣州豐璟房地產(chǎn)開發(fā)公司以7.1億元的總價(jià)，摘取崇文門菜市場(chǎng)商業(yè)地塊，樓面單價(jià)折合43228元/平方米，成為北京新科“單價(jià)地王”。

　　34.5億元

　　截至2011年12月上旬，朝陽(yáng)區(qū)CBDZ10地塊是出讓總價(jià)高的一塊商業(yè)用地，總價(jià)34.5億元，為北大方正、安邦財(cái)險(xiǎn)、聯(lián)通租賃和中信集團(tuán)聯(lián)合體競(jìng)得。