據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)估算，2014年3月份廣州二手住宅市場整體成交量較上月大漲約1倍，這是在“穗六條”政策實(shí)施后，首個月度出現(xiàn)環(huán)比上漲;成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，買賣成交均價為22165元/m2，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲9.7%，中心區(qū)域成交量大幅上漲拉升了全市的均價，但中心六區(qū)成交價環(huán)比微幅下跌。
目前買家觀望情緒仍然較濃，主要是一手降價促銷，另一方面信貸收緊，3月底廣州公積金貸款從嚴(yán)政策，多方面加重了二手買家的觀望情緒，業(yè)主心態(tài)有所轉(zhuǎn)弱，還價空間提升，令中心區(qū)域成交價微跌。目前市場以首次置業(yè)的婚房買家、以小換大的改善型買家為主，春節(jié)期間置業(yè)計(jì)劃有所延緩，在3月價格有所松動的情況下，結(jié)束觀望而入市。
中原地產(chǎn)二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州全市二手住宅成交宗數(shù)環(huán)比增近一倍，價格環(huán)比上漲2.9%。在3月份迎來大增的還有學(xué)位房，受教育部“就近入學(xué)”政策影響，本月學(xué)位房需求成交量暴漲，是2月份的3倍多。本月本地戶籍買家回升，并且近半一次性付款購房。
中低單價二手房成交占比突增
在新“國五條”政策影響下，今年3月廣州二手住宅市場交投熱度雖比2月有所升溫，但交投熱度遠(yuǎn)未及去年同期。由于中低單價物業(yè)成交明顯增多，拉低整體成交均價。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年3月二手住宅成交均價為21553元/m2，環(huán)比2014年2月下降6.1%，不過與2013年3月相比還是出現(xiàn)了19.2%的同比漲幅。
盡管今年“兩會”前后并沒有出臺新的樓市調(diào)控政策，但房貸市場額度偏緊的狀況并沒有明顯改善，導(dǎo)致一次性付款購房比例繼續(xù)維持在高位。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)，自去年11月至今，一次性付款購房比例已連續(xù)5個月保持在40%以上的水平，不少業(yè)主仍愿意給予一次性付款買家2%~5%不等的議價幅度。
合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，今年3月整體市場成交均價走低，主要是由于中低單價段物業(yè)成交占比突然增大，因而拉低了整體成交均價水平。從市場實(shí)際交投情況來看，大部分物業(yè)成交價基本保持平穩(wěn)，而中心城區(qū)部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價格更比春節(jié)前出現(xiàn)輕微上升。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1萬~1.5萬元/m2以及1.5萬~2萬元/m2兩個單價段的物業(yè)成交比例在3月出現(xiàn)明顯上升，其中，單價在1萬~1.5萬元/m2區(qū)間段的物業(yè)3月成交占比達(dá)17%，而該單價段在2月的成交占比僅為12%。而單價在1.5萬~2萬元/m2區(qū)間段的物業(yè)，3月占整體市場成交的24%，也是市場交投最活躍單價段，而在2月該單價段物業(yè)成交占比僅21%。此外，3月單價在2萬元/m2以上物業(yè)的交投熱度雖出現(xiàn)上升，但從市場成交份額看，單價在2萬~2.5萬元/m2和2.5萬~3萬元/m2兩個區(qū)間段的物業(yè)成交占比卻出現(xiàn)下降跡象，分別從2月的22%和14%降到3月的18%和11%。
成交環(huán)比翻番 價格漲幅大
中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，3月成交宗數(shù)環(huán)比2月份大漲95.4%，幾乎增加一倍，即便是與1月份相比，也增加了三成左右。本月中心六區(qū)成交量均有不同程度的上升，除白云區(qū)外，其他五區(qū)成交宗數(shù)環(huán)比均超過一倍，而荔灣區(qū)由于上月基數(shù)比較少，本月成交回暖的情況下，環(huán)比更暴漲275%。3月全市均價是22245元/m2，本月天河、越秀這兩個樓價最高的區(qū)域成交量占比高達(dá)45%，將全市均價拉升，環(huán)比2月份21627元/m2上漲2.86%。
與成交量全線上漲不同，3月份中心六區(qū)均價除了天河和荔灣兩區(qū)環(huán)比分別上漲6.8%和1.5%外，其余四區(qū)降幅從4%到12%不等。其中，白云區(qū)本月成交量主要集中在均價只有15839元/m2的機(jī)場路板塊，造成白云區(qū)以15600元/m2成為中心六區(qū)均價最低的區(qū)域，環(huán)比下跌12.2%。
同樣被占據(jù)大量成交的低價板塊拉低均價的還有海珠、番禺和越秀三區(qū)。海珠區(qū)有四成多的交易不足2萬元/m2，而該區(qū)均價是22078元/m2;占據(jù)番禺區(qū)近半成交量的洛溪板塊和鐘村板塊均價分別只有13166元/m2和15667元/m2，同樣低于該區(qū)均價16438元/m2;而越秀區(qū)也有35%的成交量來自低于該區(qū)均價27661元/m2的板塊，各區(qū)均價環(huán)比出現(xiàn)下降也就不足為奇。
而天河區(qū)則因?yàn)槌山涣考性谥榻鲁�、天河北和后天河北等高樓價板塊，以29390元/m2超越越秀區(qū)，重新奪回全市均價的榜首位置。
越秀天河學(xué)位需求增兩倍
教育部“就近入學(xué)”的通知，令學(xué)位房旺季提前來到，到3月份，學(xué)位房需求更全面釋放，本月有13.1%的買家為了學(xué)位而購房。雖然學(xué)位房買家在總成交量中占比只有一成多，與上月的8.3%相比升幅也不算十分大，但本月二手住宅成交量較大，學(xué)位房買家數(shù)量比上月暴增兩倍多。
3月份中原地產(chǎn)促成的學(xué)位房交易中，95%都是來自越秀區(qū)和天河區(qū)。據(jù)了解，天河區(qū)優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位房主要集中在天河北和天河公園板塊，單價基本上在2.5萬~2.8萬元/m2之間。越秀區(qū)的學(xué)位房交易則集中在環(huán)市東和東風(fēng)東板塊，單價在2.7萬~3萬元/m2之間，而帶省一級名校東風(fēng)東路小學(xué)學(xué)位的電梯樓成交均價高達(dá)4萬元/m2以上，本月最貴的學(xué)位房是錦城花園一套約88平方米的兩房單位，總價高達(dá)397萬元，均價超過4.5萬元/m2。
買家八成自住 本地客占比上升
當(dāng)前，樓市主要以滿足自住需求的買家為主，這類買家包括首次置業(yè)的“剛需”自住客，以及二次置業(yè)的改善型買家，不過，廣州二手住宅市場由外地戶籍撐起，因此絕大部分購房都是滿足自住需求的“剛需”客。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月份有79.8%的買家屬于自住性質(zhì)，即意味著“剛需”自住和改善自住客占比達(dá)八成左右;此外，有2.7%和4.4%的人分別是以“再出售”和“出租”為購房目的，這兩種類型的買家總數(shù)總共占7.1%，較上月的4.5%有所上升，雖然比例不高，升幅也不大，但因?yàn)楸驹鲁山涣看笤�，投資型買家數(shù)量較上月增加了不少。
走出2月淡季后，二手住宅價格趨于穩(wěn)定，許多廣州戶籍的買家紛紛結(jié)束觀望，出手購房，3月份廣州戶籍買家是2月份的3倍，在所有買家中占比24.6%，較上月的19.7%有所擴(kuò)大。3月非廣州戶籍買家占75.4%，2014年前三個月，這一數(shù)據(jù)基本維持在70%~80%之間，雖然“穗六條”等限購政策嚴(yán)苛，非本地戶籍的購房門檻大大升高，但廣州二手住宅市場由外地戶籍買家撐起這一現(xiàn)象基本未變。
0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：越秀天河學(xué)位需求增兩倍；買家八成自住，本地客占比上升。
