北京二手房的頹勢已經(jīng)持續(xù)了五個多月，至今依然復蘇無望。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4月上旬二手房市場熱度尚不及3月同期，全市各區(qū)域普遍出現(xiàn)業(yè)主調(diào)低掛牌價、議價空間擴大的現(xiàn)象，部分區(qū)域的個別房源價格降幅甚至達到了20%之多。即便是被視為“堅不可摧”的市區(qū)學區(qū)房，價格也在松動。持續(xù)低迷的成交態(tài)勢，不僅令經(jīng)紀公司開始考慮結構調(diào)整，更令不少新入行的經(jīng)紀人們萌生退意，揮手中介行業(yè)。記者在采訪中了解到，自住型商品房、新房分流、信貸收緊、需求觀望嚴重等多重因素影響了二手房市場。

　　□市場表現(xiàn)【量價齊跌】

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　　房價松動個別房源價格下調(diào)

　　日前，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在當前需求觀望進一步升級，購房者對于房價下降的預期有所增強，二手房市場整體偏冷的情況下，之前對于市場持樂觀態(tài)度的業(yè)主對于房價的預期也出現(xiàn)了一定程度的松動，報價更趨向于合理與理性。部分業(yè)主，尤其是著急賣房的業(yè)主報價開始出現(xiàn)下調(diào)，買方在交易中的主動性有所增強。

　　“我們店里有兩套房價格都調(diào)低了，其中一套直接從265萬變成了245萬，直降20萬，三元橋這塊二手房單價穩(wěn)定在4.2萬元左右，這套房平均下來，單價只有3.7萬元，但看房人數(shù)量還不是很理想。”三元橋附近鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀人說。

　　三環(huán)內(nèi)的部分房源價格尚且松動的情況下，郊區(qū)的二手房房價更無需多言。記者近日在大興區(qū)黃村區(qū)域鏈家某門店了解到，今年尤其是3月以來，大興區(qū)域二手房成交量價均不樂觀，市場呈現(xiàn)明顯“買的少賣的多”局面，因此溢價空間增大�！案鷰讉�月前相比，二手房掛牌和成交價都有2000元/平方米左右的下調(diào)”。該門店經(jīng)理告訴記者，房源之間的分化也比較嚴重，一些戶型差、交通不便、小區(qū)有明顯硬傷的房源，價格下調(diào)幅度要更大一些。

　　在這種情況下，一些急需用錢或著急換房的業(yè)主，會做出較大幅度的價格讓步，出現(xiàn)一些特價房源。該門店經(jīng)理告訴記者，前段時間，在黃村往北的棗園區(qū)域，就成交了幾套單價僅在2.2萬元/平方米的特價房源，均為上世紀80年代老舊房源，這樣的成交價格比平日要下調(diào)3000-4000元/平方米左右。

　　“天宮院區(qū)域逐漸釋放出來的新樓盤分流了一大部分這里的二手房客源”，上述門店經(jīng)理告訴記者，這些新樓盤低價開盤成為大的吸引力。另外，由于大興區(qū)二手房付較低，因此購房人對銀行貸款的依賴程度更高。而信貸的持續(xù)收緊，是制約市場成交的另一個因素。該經(jīng)理告訴記者，4月至今，該門店僅成交3單買賣業(yè)務，而平時同期的成交量已接近10單。

　　不過，盡管目前市場相對冷清，中介經(jīng)紀人認為二手房價并不存在繼續(xù)大幅下調(diào)的可能性。不同于新房，二手房的業(yè)主都是個人，除非是著急用錢的會在價格上做出一些讓步，不少賣家并不愿意通過大幅降價促成成交，他們寧愿將房源出租出去。因此，除了一些特價房源，不少二手房都處于僵持局面，買賣雙方互不讓步，互相觀望。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，4月前兩周，北京二手房成交均價再次出現(xiàn)下調(diào)，目前均價為3.1萬;相比3月成交均價3.14萬再次下調(diào)了1.2%。

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　　成交疲軟一季度成交同比降七成

　　事實上，業(yè)主調(diào)低掛牌價的直接原因就是成交持續(xù)下跌帶來了預期改變。據(jù)記者了解，從去年12月開始，二手房市場已經(jīng)步入陰跌階段。來自鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等機構的數(shù)據(jù)顯示，北京3月二手房成交套數(shù)為8943套，這一成交量創(chuàng)造了2009年網(wǎng)簽來同期的低值。這也是2013年6月后，再次出現(xiàn)連續(xù)3個月低于萬套二手房成交的情況。疊加前兩月的數(shù)據(jù)，2014年一季度，北京市二手住宅共成交23156套，較去年四季度下降30.1%，與去年同期相比下降七成左右，顯然，一季度以來市場整體偏冷。

　　而成交下跌與需求低迷密切相關，根據(jù)統(tǒng)計，3月新增需求下降明顯，一季度新增客源房源比降至2013年以來低。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，3月日均新增客源量較2月下降6.8%，新增客源、房源比約為4.4：1，與上月相比下降0.8。同時2014年一季度新增客源房源整體比例為4.9:1，為2013年以來低水平。

　　不過，從目前的情況來看，4月份或更不樂觀。中原地產(chǎn)統(tǒng)計北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月1-14日北京二手房住宅簽約套數(shù)為2964套，這一成交量是2009年以來(去年同期周暫停網(wǎng)簽)成交量低的4月開局。相比3月同期的3844套，同比下調(diào)幅度也達到了23%，成交量連續(xù)兩周不足2000套，成交量整體疲軟。

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　　經(jīng)紀人被迫離職

　　二手房市場持續(xù)的成交低迷表現(xiàn)，直接影響了中介門店的收入，而中介經(jīng)紀人更是受影響，位于大興黃村某中介門店經(jīng)理告訴記者，近段時間，由于業(yè)績壓力，不少經(jīng)紀人已經(jīng)陸續(xù)離職。

　　“尤其是新人，一兩個月也完不成一單，實在待不下去了。老員工有一些客戶積累，勉強維持，而且經(jīng)歷過更糟的市場，所以心態(tài)上要相對好一些”。

　　4月14日上午10點，在西紅門地鐵附近某小規(guī)模中介公司門店里，記者以買房人身份剛一開口，就有包括店長在內(nèi)的三個經(jīng)紀人圍了上來，紛紛介紹目前掛牌在售的房源。記者在門店前臺的記錄本上看到，近的帶客戶看房記錄仍然停留在4月11日，周末兩天時間內(nèi)，都沒有經(jīng)紀人帶客戶看房的外出記錄。

　　記者隨后進入附近的另一家中介門店里，十幾個工位絕大多數(shù)都空空如也，偌大的門店里只有三個工作人員，其中一個工作人員告訴記者，由于近生意不好，其他同事都還沒有來上班。

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　　學區(qū)房不再堅挺

　　在二手房持續(xù)低迷的背景下，一貫堅挺的學區(qū)房也出現(xiàn)了松動。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年四季度開始，北京房地產(chǎn)市場發(fā)出收緊信號，在政策趨向仍不明朗的情況下，多數(shù)購房者放緩入市節(jié)奏，二手房市場也進入冷淡期，學區(qū)房被“拖下水”。

　　孩子即將上小學的張先生，一直在西城尋覓合適的學區(qū)二手房。在經(jīng)過去年上半年學區(qū)房一套難求的與業(yè)主隨意漲價之后，張先生在近期明顯感受到市場變化。

　　“西便門47平米房子，可上西城名校，業(yè)主報價310萬，價格還可以再商量�！苯�日，位于西便門的張先生接連收到多家中介短信和電話提示。

　　“學區(qū)房出現(xiàn)這樣的松動，在半年前是很難碰到。”張先生表示，“半年前，開始在西城看二手房，由于區(qū)域知名小學密集，西城的二手房一直非常搶手，此前看過車公莊附近的一套40多平米的二手房，當時業(yè)主報價是335萬，業(yè)主一分錢不降，中介說有好幾撥人打算要買，后來猶豫半天后沒買到�！�

　　西城區(qū)某中介人員向記者表示，五六月份小學生即將報名入學，當前學區(qū)房再次成為購房者關注的焦點�？梢灶A見，近期學區(qū)房購房者需求較為集中釋放，成交量走高，尤其是熱門、重點小學片區(qū)的學區(qū)房成交比例較高。不過，學區(qū)房經(jīng)過幾年的爆炒之后，高企的價格讓不少購房者望而卻步。而隨著今年樓市觀望的加劇，不少急于換房的二手房業(yè)主開始松動價格，加快出手。

　　□市場原因

　　【多因素加劇市場觀望】

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　　自住型商品房和新房分流

　　據(jù)記者了解，從去年12月至今，北京二手房市場復蘇緩慢，回暖動力不足，與自住型商品房和新房市場的分流有一定關系。在本身市場觀望情緒濃厚的情況下，近期自住型商品房供應大增以及新盤低價開盤，又促使需求觀望升級，購房者推遲入市的比例增加。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，新房項目較集中的遠郊區(qū)縣，由于一季度成交的低迷，越來越多的樓盤采取低價入市平價走量的銷售策略，新房價格的回調(diào)促使這些區(qū)域的二手房成交價格也出現(xiàn)了一定程度的回落。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2014年一季度近郊區(qū)二手房成交占比為29.7%，較上季度下降0.5個百分點，與2013年一季度相比下降2.3個百分點。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，通州、大興等近郊區(qū)一般為剛需置業(yè)的，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內(nèi)，一定程度上說明了價格承受能力較低的剛需購房態(tài)度和意愿發(fā)生了一些變化，觀望情緒也濃。

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　　信貸收緊

　　記者在多日的采訪中發(fā)現(xiàn)，信貸收緊是二手房市場難以復蘇的主要絆腳石。因二手房的購買門檻本身要高于新房，而多數(shù)置業(yè)者購買力有限，如果信貸跟不上，那么二手房市場復蘇則無望，不少購房者不得不轉入新房市場或者就此放棄。

　　1月份已經(jīng)定了一套房的先生對此深有感觸，兩個多月過去了，他的貸款問題依然未能如期辦好。而銀行給予的利率也從初承諾的85折變成9.5折，然后是基準，一直到目前的要求上浮�！俺踅�(jīng)紀人說我能拿到8.5折，但貸款遲遲辦不下來，卡著我的各種證明，以至于現(xiàn)在都要求上浮利率了，如果再辦不下來，我就放棄了，定金和中介費我都不要了，徹底不買房了，太麻煩了�！毕壬�說。

　　統(tǒng)計機構的數(shù)據(jù)也驗證了先生的煩惱。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，3月北京市二手房交易中商業(yè)貸款的比例為36.91%，進入2014年以來，商業(yè)貸款的比例逐月降低。張旭告訴記者，信貸政策自去年四季度收緊以來，至今還未有任何放松跡象，這使得購房者的貸款成本進一步增加，部分資金承受能力有限的剛需購房者被擠出市場。

　　“從購房成本上看，2012年、2013年房價連續(xù)兩年快速上漲，套均總價不斷攀升。并且，2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅，其購買門檻本來就比新房高，這就是說樓市在信貸收緊影響下，北京房價上漲開始乏力，特別是受到貸款影響大的二手房。”張大偉稱。

　　胡景暉也表示，受市場成交結構的影響，在市場偏冷情況下購房人群主要是需求較迫切的剛需人群，二手房因具有配套、區(qū)位等優(yōu)勢因素，總價、均價往往比新房偏高。由于目前銀行信貸從緊，二手房貸款難度較大，利率也較高，使得購房人對房價更為敏感，或被迫放棄二手房。

　　受信貸收緊、新房和自住型商品房入市諸多因素的影響，二手房市場需求觀望情緒濃厚，成交量復蘇緩慢的情況在4月上旬依舊持續(xù)。由于購買人群的觀望，部分出售房屋欲望較強烈的業(yè)主在心理上已能接受一定程度的議價空間，過去一年“不議價”的成交關系格局被打破。

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　　房源分化

　　隨著自住型商品房供應提速，加上樓市信貸政策明顯收緊，一些新房項目低價入市，有效地減少了二手房的潛在需求。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭透露，“在本身市場觀望情緒濃厚的情況下，近期個別新盤項目低價開盤，又使需求觀望升級。購房者推遲入市的比例增加，是造成目前市場恢復緩慢的重要原因之一�！�

　　隨著二手房置業(yè)門檻日漸提高，為了孩子入學、老人看病等換房需求在二手房需求中的比重日漸提高。記者調(diào)查顯示，由于二手房對付要求比較高，因此剛需較少，活躍在二手房市場的很大比例是換房業(yè)主。在一些中介門店，換房客戶占到了七到八成，有一居換兩居、兩居換三居，或者從郊區(qū)往城區(qū)換房，這些換房客都選擇的是先賣房再買房的方法。

　　此外，從置業(yè)區(qū)位上看，城區(qū)二手房比例進一步提高，統(tǒng)計顯示，西城、東城由于鮮有新房供應，二手房在整個住宅比例進一步提高，而通州、大興等近郊區(qū)一般為剛需置業(yè)的，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內(nèi)，在一定程度上說明了價格承受能力較低的剛需購房態(tài)度和意愿發(fā)生了變化，觀望情緒加重。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：北京二手房市場持續(xù)低迷的成交態(tài)勢，個別房源出現(xiàn)降價現(xiàn)象。多方因素導致市場觀望情緒依舊濃烈。