近半年多時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場再一次走到“十字路口”：過往的“狂飆突進(jìn)”告一段落，多領(lǐng)域“數(shù)據(jù)拐點”開始出現(xiàn)。接受記者采訪的多方人士指出，隨著中國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場走勢、政府調(diào)控方式以及開發(fā)商購房者的心態(tài)，也都發(fā)生了相應(yīng)的變化。房地產(chǎn)業(yè)有望進(jìn)入降速運(yùn)行、提質(zhì)增效的新階段。

　　市場的“臉”在變：

　　行業(yè)增速創(chuàng)下10年低

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年起，盡管個別地區(qū)的樓盤仍有上漲動能，但行業(yè)整體高速增長的時期已經(jīng)“告一段落”。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為95036億元，同比增長10.5%，同比增速創(chuàng)過去十年低水平;商品房新開工面積為17.96億平方米，同比下降10.7%，降幅同樣創(chuàng)過去十年低水平。

　　此外，去年全國商品房銷售面積為12.06億平方米，同比下降7.6%。回顧以往數(shù)據(jù)，自2002年以來，全國商品房銷售面積整體呈現(xiàn)不斷上升態(tài)勢，僅2008年和2014年出現(xiàn)下降。據(jù)中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶、易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱等分析人士判斷，房地產(chǎn)行業(yè)增速趨于平緩，且這一趨勢不可逆轉(zhuǎn)。甚至有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，“就算取消限購，房地產(chǎn)也難像5年前那樣瘋狂�！�

　　這個結(jié)論主要是基于兩點原因：一是國內(nèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。據(jù)民生證券研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究員朱振鑫測算，目前中國20-29歲人口占比約為17%，而未來十年這個數(shù)字可能降至10%左右，適婚人口比例的下降，將導(dǎo)致住房需求的減少。此外，目前中國的人均住宅面積在33平方米左右，雖然明顯低于美國的67平方米，但已接近大部分發(fā)達(dá)國家，遠(yuǎn)高于一些新興市場。比如，英國是35.4平方米，日本是36.6平方米，韓國是26平方米。香港地區(qū)則僅為15平方米;二是市場供求關(guān)系發(fā)生變化。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志說，很多房地產(chǎn)商樂于將市場需求定義為“剛性需求”，這在當(dāng)前房價水平下已經(jīng)發(fā)生了變化。以北京等一線城市為例，確實有很多需要改善居住條件的家庭，但沒有支付能力的居多;還有很多年輕人選擇了租房來代替買房。這些都表明，住房需求不見得一定是“剛性需求”，開發(fā)商蓋的房子也不一定總能賣得出去。

　　政府的“手”在變：

　　減少直接干預(yù)，發(fā)揮市場功能

　　行政主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)多年，一些以“抑制改善型需求”、“短期內(nèi)控制房價”為目的的做法屢遭市場質(zhì)疑。從2014年下半年起，這一情況有了實質(zhì)性的改變。目前，除北上廣深等一線城市外，絕大多數(shù)地區(qū)均已取消或放寬限購政策。記者在一些重點城市看到，隨著限購政策的逐步退出，房價卻未見明顯大幅上漲。

　　去年10月，天津取消限購政策，終全年新建商品房平均交易價格10679元/平方米，同比增長1.4%;在山東省濟(jì)南市，去年7月取消的限購政策也沒有對房價產(chǎn)生大的影響，全年新建商品房銷售均價8135.74元/平方米，同比增長5.59%。