房地產(chǎn)黃金十年基本結(jié)束 房企謀求轉(zhuǎn)型和跨界已成發(fā)展方向

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部截至上周五的統(tǒng)計(jì)顯示，公布2014年銷售業(yè)績的企業(yè)共37家，其中僅15家完成年度目標(biāo)，且這些企業(yè)大多集中在千億級別房企中。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)黃金十年基本已經(jīng)宣告結(jié)束，未來房企告別單一的房地產(chǎn)銷售模式，謀求轉(zhuǎn)型和跨界已經(jīng)成為發(fā)展方向。

　　運(yùn)作輕資產(chǎn)可讓房企投入不多卻獲得可觀回報(bào)

　　萬達(dá)廣場并非萬達(dá)集團(tuán)投資，萬科樓盤并非由萬科集團(tuán)控股，這看似不可能的事情，近卻已經(jīng)在發(fā)生。萬科、萬達(dá)兩大巨頭借“小股操盤”和設(shè)立專門投資基金品牌輸出而走起“輕資產(chǎn)”之路，銷售額過2000億元的“大象”也可以輕盈起舞。

　　對于巨頭們的“輕資產(chǎn)”舉措，業(yè)界眾說紛紜。廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，輕資產(chǎn)或是重資產(chǎn)都是一種經(jīng)營模式，是某個(gè)集團(tuán)因應(yīng)發(fā)展階段或者個(gè)別區(qū)域而做出的調(diào)整，未見得是整個(gè)集團(tuán)都走這條路。從目前來看，萬達(dá)集團(tuán)也只是用20個(gè)萬達(dá)廣場作為“試驗(yàn)品”，其他如萬達(dá)文化旅游城等項(xiàng)目也依然是由自己投資;萬科也只是在個(gè)別區(qū)域進(jìn)行“小股操盤”和事業(yè)合伙人制。萬達(dá)和萬科的輕資產(chǎn)操作，基本上都是屬于品牌輸出。黃韜認(rèn)為品牌輸出的弊端在于難以控制品牌輸出的項(xiàng)目，有可能對自身品牌產(chǎn)生影響。

　　輕資產(chǎn)“下一站”：

　　房地產(chǎn)信托投資基金

　　中原黃韜認(rèn)為，輕資產(chǎn)化運(yùn)作一般發(fā)生在集團(tuán)處于急速膨脹發(fā)展、急需資金的時(shí)期，以萬達(dá)為例，目前萬達(dá)廣場在全國開花，為減輕集團(tuán)的負(fù)擔(dān)而推出輕資產(chǎn)的應(yīng)對模式，此外房地產(chǎn)業(yè)對資金要求較高，過多的項(xiàng)目同時(shí)展開會沉淀太多資金，對資金鏈會產(chǎn)生不利的影響，輕資產(chǎn)的運(yùn)作可以確保房地產(chǎn)商投入不多卻獲得可觀的回報(bào)。香港和新加坡等地都有房地產(chǎn)信托投資基金，開發(fā)商可以在不出讓項(xiàng)目的前提下把項(xiàng)目打包上市進(jìn)行融資，解決“大象起舞”的問題，內(nèi)地房企如越秀地產(chǎn)，也把多個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如西塔注入香港的房地產(chǎn)信托投資基金。估計(jì)內(nèi)地很快也會推出房地產(chǎn)信托投資基金，屆時(shí)這個(gè)結(jié)合金融和地產(chǎn)的產(chǎn)品也有可能幫助內(nèi)地房企走上輕資產(chǎn)之路。

　　何謂“輕資產(chǎn)”?

　　合作機(jī)構(gòu)投資萬達(dá)運(yùn)營

　　過去萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的城市綜合體模式取得巨大成功，而城市綜合體模式中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、管理全部由萬達(dá)自己完成，通過房地產(chǎn)銷售收入現(xiàn)金流來投資萬達(dá)廣場，這被稱為重資產(chǎn)模式。

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為了長遠(yuǎn)發(fā)展，經(jīng)過一年多研發(fā)，推出輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場模式，即萬達(dá)廣場由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營，使用萬達(dá)廣場品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。

　　輕資產(chǎn)：

　　20多座萬達(dá)廣場不用萬達(dá)花錢建

　　1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20余座萬達(dá)廣場。這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)走上“輕重并舉”的發(fā)展道路。

　　據(jù)了解，這種投資項(xiàng)目資產(chǎn)全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬達(dá)與投資方按一定比例分成。萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式?jīng)]有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，成為一種準(zhǔn)金融投資行為。對投資者而言，除了獲得現(xiàn)金回報(bào)外，還可享受投資資產(chǎn)的全部增值收益。

　　收入來自租金分成

　　輕資產(chǎn)模式的推出對于萬達(dá)意義重大：輕資產(chǎn)模式企業(yè)收入來源于租金分成，不需通過房地產(chǎn)銷售獲得現(xiàn)金流，可使企業(yè)收入不受房地產(chǎn)市場波動影響;實(shí)行輕資產(chǎn)模式，萬達(dá)不需投一分錢，但每年獲得的收益相當(dāng)可觀，高于行業(yè)平均水平，可減少資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。

　　輕資產(chǎn)模式的推出標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入用企業(yè)品牌、商業(yè)資源、專業(yè)水準(zhǔn)賺錢的階段。萬達(dá)還與多家海內(nèi)外大型投行、保險(xiǎn)公司和基金洽談，上半年有望簽約更多輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場投資協(xié)議。

　　社區(qū)市場：

　　帶來房企下一個(gè)春天

　　目前，在社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，新型互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)已開始著重打通“后一公里”。

　　舉例而言，已有相當(dāng)規(guī)模的傳統(tǒng)房企，如萬科、綠城等，深入研究社區(qū)服務(wù)，讓業(yè)主有更好的居住體驗(yàn)，從而提高對品牌的黏性。

　　而另一些已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的房企，如花樣年，則讓物業(yè)服務(wù)不再僅僅是捆綁于房產(chǎn)銷售的附加產(chǎn)品。

　　從母公司花樣年分拆上市的彩生活如今已變成房企踏足社區(qū)服務(wù)的成功范本。彩生活的相關(guān)負(fù)責(zé)人對“彩生活模式”做了這樣的闡述：彩生活利用互聯(lián)網(wǎng)平臺及彩之云APP系統(tǒng)，集成包含衣、食、住、行、娛、購、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)1公里微商圈。

　　合伙人制度：

　　萬科發(fā)起越秀或引入

　　日前，越秀地產(chǎn)牽頭主辦了“2015政策形勢預(yù)測與投資理財(cái)論壇”。此次論壇吸引了中國著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長王平、越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨、易居(中國)控股有限公司董事局主席兼總裁周忻、廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長許國碧、世聯(lián)行首席技術(shù)執(zhí)行官黎振偉等眾多專家學(xué)者。

　　越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨表示，依然看好未來10年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。談到行業(yè)求變的話題，朱晨指出，萬科發(fā)起的合伙人的制度，將會改變整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，越秀也在跟進(jìn)，做越秀的合伙人計(jì)劃，希望這是未來新的經(jīng)營模式。

　　小股操盤：

　　萬科從賣房子走向賣服務(wù)

　　何謂“小股操盤”?

　　萬科出讓股權(quán)贏得操盤權(quán)

　　在小股操盤模式里，萬科在合作項(xiàng)目中不控股，通過出讓股權(quán)將資產(chǎn)變“輕”。其關(guān)鍵是贏得操盤權(quán)，項(xiàng)目仍然由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，萬科輸出管理品牌，合作共享萬科的信用資源和采購資源——萬科將逐步從賣房子轉(zhuǎn)型到賣服務(wù)。

　　早在去年3月份萬科2013年業(yè)績推介會上，萬科總裁郁亮就曾對外表示，萬科將引入“小股操盤”模式，通過輸出品牌和管理進(jìn)行的輕資產(chǎn)運(yùn)營，將成為萬科繼續(xù)提升資金率(ROE)水平的核心因素。郁亮指出，這種輕資產(chǎn)模式有利于提升萬科的凈資產(chǎn)收益率，也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，獲得更大的市場份額。

　　轉(zhuǎn)做“城市配套服務(wù)商”

　　到了2014年底，萬科在轉(zhuǎn)型方面的努力已經(jīng)初現(xiàn)雛形：在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，萬科宣布逐漸轉(zhuǎn)向更安全和效率更高的輕資產(chǎn)模式，利用“小股操盤”手段做大經(jīng)營規(guī)模;在公司管制上，嘗試開展事業(yè)合伙人制度，將員工的收益以一種更直接的方式和公司利益捆綁;在未來業(yè)務(wù)的拓展上，逐漸轉(zhuǎn)向消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)的開拓，完成從賣房子到賣服務(wù)的轉(zhuǎn)型。

　　此間比較有代表性的案例是去年6月份萬科杭州與朗詩和金地的合作，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，項(xiàng)目公司由朗詩、萬科和金地旗下公司分別持有34%、33%和33%的權(quán)益。在此之前，北京萬科也與泰禾集團(tuán)有過合作，泰禾集團(tuán)旗下全資子公司獲得北京萬科所持有的北京祥筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)。除此之外，北京的金隅萬科廣場，也已將90%的股份賣出。

　　在剛剛結(jié)束的2014年，萬科實(shí)現(xiàn)了回款2000億的目標(biāo)，步入了向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的白銀時(shí)代。近日，萬科松花湖度假區(qū)正式進(jìn)入營業(yè)階段，這一項(xiàng)目被視作萬科在消費(fèi)體驗(yàn)類地產(chǎn)領(lǐng)域的又一全新嘗試。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：房地產(chǎn)黃金十年基本已經(jīng)宣告結(jié)束，未來房企告別單一的房地產(chǎn)銷售模式，謀求轉(zhuǎn)型和跨界已經(jīng)成為發(fā)展方向。運(yùn)作輕資產(chǎn)可讓房企投入不多卻獲得可觀回報(bào)，受到房企青睞。