東莞證券分析師何敏儀表示，2012年和2013年，開發(fā)商之間有分化，有些覺得要守一線城市，有些覺得因?yàn)槌擎?zhèn)化、西部開發(fā)等原因，認(rèn)為三四線有機(jī)會(huì)，而到了2013年下半年，基本上都比較一致，拿地回歸到一線二線城市。

　　轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)從未停止。

　　貴陽、寶坻、橫琴，其中有“鬼城”亦有新城。

　　三四線城市從爭相搶奪的熱地變成地產(chǎn)商的雞肋。近幾年，地產(chǎn)商們或選擇性地逃離，或進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，不復(fù)當(dāng)年一窩蜂奪蛋糕的情景。

　　恒大這樣深耕三四線的大地產(chǎn)商也開始有回歸一二線的舉動(dòng)，有人口、有商業(yè)，才有投資價(jià)值，未來城市分化愈演愈烈，資源更加集中，大城市當(dāng)然是佳選擇之一，其競爭也不言而喻，選擇那些有潛力發(fā)展成一二線城市的三四線城市，亦是金蟬脫殼之法。

　　地產(chǎn)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

　　2010年限購令一出，居于一二線的地產(chǎn)商們便將眼光投向了三四線的城市，加之國家提出城鎮(zhèn)化，地產(chǎn)商們更是看中了其間的發(fā)展空間，開始大舉進(jìn)軍三四線。

　　據(jù)悉，進(jìn)軍三四線城市以后，部分開發(fā)商獲取了較理想的收益。2013年，恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績46%來自三四線城市;2013的前三季度，在碧桂園的銷售面積中，三四線城市占比高達(dá)78.3%，在雅居樂的銷售面積中，三四線城市占比達(dá)67%。

　　而同時(shí)，亦接連傳出房地產(chǎn)三四線失守，撤離三四線的消息，萬達(dá)和恒大地產(chǎn)深陷銀川泥潭。在營口，恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、保利地產(chǎn)和嘉里集團(tuán)都先后被當(dāng)?shù)卣�府招入，在這些公司的項(xiàng)目開工后，周邊又有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)拔地而起，市場嚴(yán)重供過于求，企業(yè)此時(shí)已欲退不能。

　　克而瑞咨詢研究員楊科偉分析道，很多三四線城市是一個(gè)人口導(dǎo)出型的城市，而且經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較單一，居民收入增長幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到機(jī)會(huì)加大土地供應(yīng)，使項(xiàng)目競爭加劇。

　　他還說道，“需求不是那么大，房子也賣不上價(jià)，除了土地價(jià)格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二線相比更累一點(diǎn)，要花更多的精力，當(dāng)?shù)氐牡仡^蛇還是比較多�！币虼�，一些企業(yè)在意識(shí)到供大于求的問題后，開始回歸一二線城市。

　　2013年，一直專注于三四線城市的花樣年進(jìn)入北京，以7.79億元收購北京朝陽區(qū)一個(gè)商業(yè)辦公地塊。

　　今年1月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在8天時(shí)間內(nèi)斥資超70億元拿下了北京三宗地塊;在上海，方興地產(chǎn)以101億元豪取大寧宅地;萬科等房企也正加大力度在一二線城市搶奪地塊，今年前11個(gè)月萬科的拿地面積中一二線城市便占了90%以上。

　　向來深耕三四線的恒大似乎也在進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10大房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)來看，2013年1-11月恒大在三四線拿地超過總數(shù)的50%，今年前11月拿地面積銳減到19.8%。

　　東莞證券分析師何敏儀表示，前兩年開發(fā)商之間意見有些分化，有些覺得要守一線城市，有些覺得因?yàn)槌擎?zhèn)化和西部開發(fā)等原因，三四線有機(jī)會(huì)，而到了2013年下半年，基本上都比較一致，拿地回歸到一線二線城市，現(xiàn)在三四線偏一點(diǎn)的城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力沒那么強(qiáng)的主要還是本地開發(fā)商在開發(fā)。

　　何敏儀告訴理財(cái)周報(bào)記者，地產(chǎn)商們“一般是一個(gè)區(qū)域一個(gè)區(qū)域的做，比如華南，有一個(gè)總部，然后輻射周邊一些城市，進(jìn)一個(gè)城市還是比較謹(jǐn)慎，不會(huì)貿(mào)然進(jìn)一些城市，進(jìn)去之后不會(huì)貿(mào)然退出�！倍�她認(rèn)為，一些大房地產(chǎn)商進(jìn)的城市都比較好，并沒有一個(gè)大舉撤退的趨勢�！耙粋�(gè)項(xiàng)目做的不好退出是有的，但是不是很大眾的事情�！�

　　三四線造城運(yùn)動(dòng)背后

　　眾所周知，鄂爾多斯是代表性的“鬼城”，由于盲目開發(fā)，鄂爾多斯的新區(qū)——康巴什幾乎成為一座空城，而曾有“第二鄂爾多斯”之稱的貴陽又如何?

　　貴陽雖為三線城市，雖然在經(jīng)濟(jì)總量上弱于一些二線城市，但地位特殊，是區(qū)域化中心城市，也欲打造成爭奪西南地區(qū)的龍頭城市。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年貴陽的商品房成交28941套，環(huán)比下跌42.79%，同比下跌21.63%;成交面積2989970平方米，環(huán)比下跌23.98%，同比下跌7.01%，數(shù)據(jù)顯示上半年的樓市并不景氣，成交套數(shù)和面積均出現(xiàn)下滑。

　　貴陽市2014上半年全區(qū)在售樓盤127個(gè)，實(shí)際開盤32個(gè)，貴陽的新區(qū)出現(xiàn)很多空城現(xiàn)象，而房地產(chǎn)商們還在大加興造。一個(gè)樓盤的建筑規(guī)模超過1000萬平方米，而像這樣的超級(jí)樓盤，在貴陽就有四個(gè)之多。

　　今年12月26日，貴廣高鐵即將開通，將原本廣州到貴陽的旅行時(shí)間從20個(gè)小時(shí)壓縮至5小時(shí)左右。交通上的便捷必將成為賣點(diǎn)，投資熱度許將再增加。新開盤的項(xiàng)目中可見萬科、華潤等房產(chǎn)商的身影。

　　再來看另一個(gè)城市，天津?qū)氎�，這里有一座號(hào)稱是“亞洲大別墅區(qū)”的京津新城。位于京津唐三城腹地的中心點(diǎn)，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。

　　新城的遠(yuǎn)景規(guī)劃是造8000多套別墅，總面積是260平方公里，2004年動(dòng)工，目前建成約3000套，預(yù)計(jì)容納二三十萬人口。

　　因?yàn)閰^(qū)位等因素，開盤10年來，入住率極低，僅為一成。被外界冠以“鬼城”之稱。

　　這里的早期客戶來自全國各地，買房目的主要是落戶、投資等。目前客戶主要來自北京，年齡在四五十歲之間，事業(yè)小有成就。實(shí)際的住戶少之又少。

　　目前主要客戶來自北京，但寶坻并未通高鐵，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商業(yè)，工作機(jī)會(huì)少，導(dǎo)致了其入住率之低。

　　其開發(fā)商為天津合生珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并未看到大房產(chǎn)商的影子。

　　楊科偉表示，像這樣大肆造城的地方還有很多，多集中在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，包括前期房地產(chǎn)發(fā)展比較慢的。

　　他列舉道，“珠三角的東莞、佛山、中山;長三角的無錫、昆山、常州、南通;環(huán)渤海在搞京津冀一體化，廊坊、保定、唐山，規(guī)模都還是比較大的。”

　　除此之外，自貿(mào)區(qū)也帶動(dòng)了地產(chǎn)的開發(fā)，這里不是鬼城，是新城。