在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩不安、增速放緩、前景不明朗的情況下，很多具有投資需求的富人將目光投向了海外。目前，歐洲已基本走出危機(jī)的陰霾，米蘭正在蓬勃地迎接2015年世博會(huì)，現(xiàn)在或是投資意大利房地產(chǎn)的有利時(shí)機(jī)。近期，紛紛涌入意大利的外國(guó)投資也充分地證明了這一點(diǎn)

　　熱衷于出海“抄底”的中國(guó)買家近瞄準(zhǔn)了意大利。

　　近日，據(jù)彭博社報(bào)道，米蘭大教堂附近的一家著名的咖啡館，由于稅率過(guò)高，店主不得不將咖啡館出售。“現(xiàn)在惟一的希望是賣給中國(guó)人�！钡曛鰿lotilde Narzisi和Luca Soliman稱。

　　有意思的是，記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐腣endereaicinesi.it網(wǎng)站甚至順應(yīng)形勢(shì)，專門幫助意大利的房產(chǎn)、產(chǎn)品和服務(wù)招攬中國(guó)買家。從去年2月以來(lái)，該網(wǎng)站上貼出了近1.8萬(wàn)份關(guān)于企業(yè)和個(gè)人資產(chǎn)出售的廣告，全都打算賣給中國(guó)人。

　　意大利中介商 Asia Braschi告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，很多米蘭當(dāng)?shù)貥I(yè)主都想將房產(chǎn)或者其他業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)手賣給中國(guó)人，他們認(rèn)為讓慷慨的中國(guó)買家接手是“一件幸運(yùn)”的事情。

　　“中國(guó)買家在全球都很出名，特別是房地產(chǎn)行業(yè)。我近期就接待了十幾個(gè)有意投資意大利房產(chǎn)的中國(guó)買家。”意大利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Violante對(duì)記者透露，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商非常希望有中國(guó)人來(lái)“抄底”，他們認(rèn)為這將是激活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的方式。

　　中國(guó)買家布局全球的趨勢(shì)正愈加明顯。仲量聯(lián)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，今年上半年，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長(zhǎng)17%，累計(jì)金額高達(dá)54億美元。其中，商業(yè)房地產(chǎn)投資額占了絕大部分，接近40億美元，但增長(zhǎng)主要來(lái)自住宅投資，2014年上半年，中國(guó)海外住宅項(xiàng)目投資總額較去年同期飆升84%，達(dá)到15億美元。

　　那么，中國(guó)買家如此高速地在全球買房背后是否存在隱憂?又該如何將風(fēng)險(xiǎn)降到低?

　　爭(zhēng)相尋求中國(guó)買家

　　記者了解發(fā)現(xiàn)，意大利的樓市近年來(lái)并不樂(lè)觀。意大利房屋協(xié)會(huì)Fiaip發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自2008年歐債危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，意大利房屋價(jià)格已經(jīng)累計(jì)貶值25%。2013年，意大利房屋價(jià)格依舊將貶值維持在10%左右。

　　“目前，米蘭的一居室公寓每平方米的價(jià)格在2.2萬(wàn)元左右。這樣的房?jī)r(jià)在整個(gè)歐洲都算比較低的�！泵滋m的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Monica對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者坦言，雖然意大利的房?jī)r(jià)相比過(guò)去幾年回升較為穩(wěn)定，但是來(lái)意大利投資的海外買家仍然寥寥無(wú)幾。

　　在市場(chǎng)冷淡的背景下，意大利當(dāng)?shù)胤浅�歡迎“財(cái)大氣粗”的中國(guó)買家。

　　“今年6月份至今，我手上的幾套獨(dú)棟別墅，還有幾棟公寓樓都是賣給了中國(guó)買家�！盡onica告訴記者，“甚至有一部分業(yè)主希望我能主動(dòng)找到中國(guó)的房產(chǎn)投資者，因?yàn)樗麄冊(cè)诜康禺a(chǎn)投資方面一直很爽快。”

　　當(dāng)然，不只是當(dāng)?shù)氐臉鞘�，意大利人也正在努力將中�?guó)買家拉入當(dāng)?shù)氐钠渌麡I(yè)務(wù)�！八麄兪俏┮贿�出手的買家�！币獯罄�一家咖啡廳的老板對(duì)媒體吐槽政府的稅收政策，“稅負(fù)太高，現(xiàn)在我們每天為國(guó)家工作8個(gè)小時(shí)，剩下1個(gè)小時(shí)才是為自己工作”。

　　記者了解到，由于6年內(nèi)連續(xù)遭遇3次經(jīng)濟(jì)衰退的打擊，意大利目前失業(yè)率達(dá)12.7%，政府財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)空前，普通意大利人難以獲得融資，而逾32萬(wàn)生活在意大利的中國(guó)人財(cái)務(wù)狀況要好得多。除此之外，意大利的破產(chǎn)紀(jì)錄也再創(chuàng)新高，咨詢公司Cerved集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，已有超過(guò)8000家公司申請(qǐng)破產(chǎn)。

　　“在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，影響嚴(yán)重的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)�！本幼≡诹_馬郊區(qū)的Bellucci對(duì)記者感嘆。很多當(dāng)?shù)厝艘驗(yàn)槭�業(yè)，并沒有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買住房，“不少靠退休金過(guò)日子的老人只能如我一樣住在郊區(qū)，而在市區(qū)內(nèi)只能選擇租房”。

　　值得一提的是，不僅當(dāng)?shù)厝藢?duì)中國(guó)買家表示了熱烈歡迎，當(dāng)?shù)卣�府也積極推動(dòng)中國(guó)人來(lái)意大利投資。

　　據(jù)悉，為鼓勵(lì)中國(guó)人投資意大利公司，意大利知名媒體集團(tuán)創(chuàng)辦了一家名為“賣給中國(guó)人”的網(wǎng)站，專門針對(duì)中國(guó)投資者推出廣告。意大利《共和報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人現(xiàn)在控股大約200家意大利企業(yè)。彭博社的數(shù)據(jù)表明，今年歐洲只有英國(guó)吸引的中國(guó)并購(gòu)資金超過(guò)意大利。

　　彭博社數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)今年的全球跨國(guó)并購(gòu)將超過(guò)543億美元，增長(zhǎng)35%。根據(jù)歐洲中央銀行的統(tǒng)計(jì)，從2006年到2012年，來(lái)自中國(guó)的直接投資增長(zhǎng)了3倍，資本投資增加了60%。

　　“中國(guó)人正在買下意大利。不過(guò)，這對(duì)于意大利政府和當(dāng)?shù)孛癖妬?lái)說(shuō)，是非常樂(lè)意看到的事情。”Monica說(shuō)。

　　緣何相中意大利

　　那么，意大利究竟有何魅力吸引中國(guó)買家入場(chǎng)?

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，雖然一般的投資者大多將投資聚焦于意大利的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造業(yè)以及工業(yè)設(shè)備等產(chǎn)業(yè)。但是，投資意大利房產(chǎn)也未嘗不是一步好棋。

　　“這主要是基于未來(lái)升值的潛在預(yù)期。債務(wù)危機(jī)使意大利房產(chǎn)價(jià)值有所縮水，如今歐洲經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇的情況，早日進(jìn)入意大利將更有利于占有資源�！币笮耧w說(shuō)。

　　近年來(lái)，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資規(guī)模呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際的一份數(shù)據(jù)顯示，2013年，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資總額接近160億美元，而今年前8個(gè)月，這一數(shù)字就已經(jīng)高達(dá)85億美元。而在6年前，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資規(guī)模還只有約7000萬(wàn)美元。

　　“現(xiàn)階段優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格一路飆升，紐約、倫敦或者巴黎等門戶城市黃金地段出租率達(dá)、租金回報(bào)穩(wěn)定的寫字樓、商鋪或住宅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。這讓一些中東主權(quán)基金和規(guī)模較小的私募基金都感到明顯的壓力�！逼蘸饴蓭熓聞�(wù)所全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部總監(jiān)Philip Feder坦言。

　　“和當(dāng)初日本投資者進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，我們發(fā)現(xiàn)如今很多亞洲的投資者，尤其是那些來(lái)自中國(guó)和韓國(guó)的機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)商，他們通常擁有雄厚的資金實(shí)力來(lái)完成這些龐大的交易，甚至不需要融資�！盤hilip Feder表示。

　　目前，中國(guó)投資者已成為紐約、倫敦和澳大利亞房地產(chǎn)的大外國(guó)買主。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾資本智商的數(shù)據(jù)，全球營(yíng)收高的10家上市房地產(chǎn)開發(fā)商中，有7家是中國(guó)內(nèi)地企業(yè)。

　　“如今，中國(guó)企業(yè)投資海外房產(chǎn)的趨勢(shì)已經(jīng)進(jìn)入了白熱化的階段�！眹�(guó)內(nèi)一家房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　對(duì)中國(guó)買家來(lái)說(shuō)，如此大規(guī)模海外投資背后的根本原因是：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策收緊和變化。政策的收緊讓諸多投資者都將眼光放在了相對(duì)穩(wěn)定且性價(jià)比極高的海外地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，房企出海更多的是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)飽和，無(wú)法滿足這些千億級(jí)別以上集團(tuán)的增長(zhǎng)幅度。

　　“如今，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的天花板已經(jīng)滿足不了那些大型房企的胃口。選擇去海外投資，來(lái)分流他們?cè)鲩L(zhǎng)額是正常的現(xiàn)象。”在歐陽(yáng)捷看來(lái)，投資意大利不過(guò)是中國(guó)買家布局全球的其中一步而已。對(duì)比中國(guó)投資者在其他國(guó)家的房產(chǎn)布局，意大利的房地產(chǎn)市場(chǎng)不過(guò)是小小的一筆投資。

　　“如果意大利市場(chǎng)有足夠的增值潛能，迎來(lái)的將是中國(guó)買家們更為瘋狂的‘抄底’行動(dòng)。”Monica表示，中國(guó)投資者一直非常具有投資眼光。