元旦后房貸月供要增加，房車周看幫你算賬

    央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，借貸利率達(dá)到了較高的水平，對于房貸一族來說，加息的直接影響就是還貸的月供增加了。因為房貸利率大多按年調(diào)整，所以2011年的加息效應(yīng)基本上都會在2012年顯現(xiàn)出來，在距離2012年僅剩半個月的時候，是不是應(yīng)該提前還貸，成為不少人糾結(jié)的問題。記者咨詢了中國農(nóng)業(yè)銀行東營分行相關(guān)部門，幫大家算算賬，看看元旦后房貸月供會增加多少，看看提前還貸劃算不劃算。               

    元旦后月供有不同程度增加

    記者了解到，絕大多數(shù)購房者此前在簽訂個人房貸合同時，均與銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式為“次年1月1日”。也就是說，在一年當(dāng)中，無論央行多次加息或減息，個人房貸都要在次年的1月1日才執(zhí)行新基準(zhǔn)利率。

    具體來說，如果2011年2月9日前辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.40%上漲到7.05%，上漲0.65個百分點;2011年2月9日至4月5日辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.60%上漲到7.05%，上漲0.45個百分點;2011年4月6日至7月6日辦理的房貸，房貸的基準(zhǔn)利率將從6.80%上漲到7.05%，上漲0.25個百分點。

    以貸款金額30萬元、貸款期限20年、等額本息還款為例算算賬

    貸款時間在今年2月9日以前：按基準(zhǔn)利率打7折優(yōu)惠執(zhí)行，2011年實際執(zhí)行的利率為4.48%，月供為1894.71元;2012年1月起仍按7折優(yōu)惠，利率為4.935%，月供為1969.11元。月供增加74.4元。

    貸款時間在今年2月9日至4月5日期間：按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，2011年實際執(zhí)行的利率為6.60%，月供為2254.42元;2012年1月起利率為7.05%，月供為2334.91元。月供增加80.49元。

    貸款時間在今年4月6日至7月6日期間：按基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行，2011年實際執(zhí)行的利率為7.48%，月供為2413.11元;2012年1月起仍按基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行，利率為7.755%，月供為2463.77元。月供增加50.66元。具體對比見下表：

    四種情形不宜提前還貸

    情況一：享受7折利率房貸，不必急于還款

    首先是已享受7折至85折優(yōu)惠利率的房貸不應(yīng)該還。以5年以上貸款利率為例，按明年1月1日調(diào)整貸款利率后，基準(zhǔn)貸款利率為7.05%，如果貸款者此前享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.935%，如果享受85折利率，則優(yōu)惠利率為5.9925%。銀行人士提醒，即使經(jīng)過3次加息達(dá)到7.05%，7折后仍僅為4.935%，不僅低于5年定期存款利率5.5%，也低于多款銀行發(fā)行的一年期理財產(chǎn)品收益。而且通過上面的表格我們也可以看出，貸款金額30萬元，貸款期限20年的購房者為例，利率調(diào)整前后月供之差不過70多元，對借款人日常生活不會造成什么影響，這部分客戶不需要提前還房貸。

    情況二：等額本息還款到中期，不必急于還

    等額本息還款已到中期的房貸客戶不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

    至于是否應(yīng)該提前還貸，采訪中，銀行專業(yè)人士表示這要因人、因貸款情況而異，有的提前還款未必合適。

    情況三：等額本金還款已超過1/3，提前還貸不合適

    對于等額本金還款期已過1/3的房貸者如提前還貸也不劃算。據(jù)悉，等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。據(jù)測算，使用該還款方式的還款周期，當(dāng)還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，此時再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出。

    情況四：投資收益高于貸款利率，不必急于還

    投資收益高于貸款利率的不宜提前還。理財師認(rèn)為，盡管投資時風(fēng)險迭出，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。對于已經(jīng)享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言，即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益，但目前半年期、一年期理財產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率，足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出。

    上浮利率貸款可以提前還

    對于房貸利率按基準(zhǔn)利率、甚至是上浮利率執(zhí)行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的，此時提前還款較劃算。此外，手頭確實有一大筆閑置資金，且沒有超過房貸利率的投資收益，可以考慮提前還貸。

    提前還貸注意幾個問題：

    ，要問清銀行要求，比如是否要收違約金。記者了解到，多數(shù)銀行會向提前還貸的客戶收取3個月的房貸利息，或當(dāng)前本金的1%，作為違約金。

    第二，要準(zhǔn)備相關(guān)文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。

    第三，要及時退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行的其他權(quán)利證去房管部門辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說完全是屬于自己的財產(chǎn)。

    繼續(xù)還供的購房者，一定記得下個月開始按調(diào)整后的數(shù)額存入月供，避免拖欠：

    銀行人士提醒，由于下月起，房貸月供將提高，如果下個月市民還按以前的數(shù)目存錢，每月都會拖欠房貸，而這種拖欠行為會被記錄到個人信用檔案里面，因此，好盡早了解調(diào)整后需要繳納的額度，到時按時、足額還清月供。