剛剛過去的2010年，即使有的調(diào)控，仍然沒有抑制樓市的量?jī)r(jià)齊升。這一年，中心城預(yù)售房屋8723套，預(yù)售面積167.7萬平方米。而普通樓房的高售價(jià)也逼近6000元大關(guān)。

　　其實(shí)，這一年，樓市的變化卻不僅僅是這些上升或上漲的數(shù)字，從戶型、景觀、物業(yè)、配套等等，人們?cè)絹碓礁惺艿�，住得越來越好了�?/P>

　　城區(qū)迅速被拔地而起的住宅占領(lǐng)。而高層、小高層住宅占據(jù)了主導(dǎo)位置，多層住宅已逐漸從城市的視線中淡出。2010年的城區(qū)住宅，高起來、靚起來了。

    城區(qū)在擴(kuò)張

　　城區(qū)在擴(kuò)張，這座黃河三角洲中心城市和具有生態(tài)濕地特色的黃河水城，站穩(wěn)腳跟，四方突圍。

　　2010年，中心城區(qū)“東擴(kuò)、西疏、南展、北延、中優(yōu)”，改造提高、優(yōu)化完善東西城，納入墾利縣城，以城市東擴(kuò)、南展為重點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)城市新城區(qū)。

　　其中，東擴(kuò)區(qū)域面積約195平方公里，南展區(qū)域面積約320平方公里，中優(yōu)區(qū)域面積約175平方公里，北延區(qū)域面積約200平方公里，西疏區(qū)域面積約210平方公里。

　　規(guī)劃總目標(biāo)為擴(kuò)大中心城規(guī)劃區(qū)范圍，將東營區(qū)全部行政轄區(qū)、墾利縣大部分(黃河以南部分)行政轄區(qū)和廣饒縣部分行政區(qū)域(丁莊鎮(zhèn)行政轄區(qū))納入中心城規(guī)劃區(qū)，北起黃河，南至東營區(qū)和丁莊鎮(zhèn)行政轄區(qū)南界線，西起黃河和東營區(qū)行政界線，東至渤海負(fù)一米等深線，總面積約3200平方公里。規(guī)劃目標(biāo)120萬人的生態(tài)型組團(tuán)式城市。

　　我市中心城總體布局規(guī)劃調(diào)整，功能布局更為完善，區(qū)域功能進(jìn)一步明確及完善，區(qū)域土地價(jià)值進(jìn)一步走高。

　　精品戶型沒有好只有更好

　　只要有購買能力，買房子的可選擇余地越來越大。2010年，面向不同的購買人群，城區(qū)開發(fā)出了一大批高端的住宅產(chǎn)品。

　　大戶型新代表有國際新城勝宏靚都、紳派金湖帝景等。國際新城勝宏靚都戶型分為絕版大平層、復(fù)式豪宅兩種，面積約為220至290平方米。紳派金湖帝景面積為186至507平方米奢華戶型，展現(xiàn)為的布局空間。代表了東營市場(chǎng)上罕見的大戶型社區(qū)。

　　中戶型代表有格林星城、盛世龍城和領(lǐng)事公館等。面積在90至160平方米之間，代表了東營的主流住宅。

　　而一些稀缺小戶型也吸引了更多的眼球。科達(dá)華苑·樂家是東城北部為數(shù)不多的小戶型多層社區(qū)。尤其是老年人買的比較多。5+1設(shè)計(jì)適合老年人居住。面積在85至140平方米。銷售量好的是85至95平方米的戶型；眾成新居華府精品中小戶型住宅社區(qū)，戶型面積范圍集中在80至140平方米之間；勝宏尚郡力推中小戶型，面積為85平方米、114平方米和117平方米。小面積帶來低總價(jià)、低首付、低負(fù)擔(dān)，擁有輕松。

    小區(qū)配套服務(wù)更上一層樓

　　人們已經(jīng)不滿足對(duì)住宅本身的基本要求，對(duì)小區(qū)的配套服務(wù)、物業(yè)管理、綠化亮化等有了更多的需求。2010年的東營樓市，新建住宅區(qū)的配套服務(wù)更上一層樓。

　　科達(dá)華苑·樂家項(xiàng)目配套設(shè)施完善。社區(qū)內(nèi)有科達(dá)偉才(國際)幼兒園、科達(dá)小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、休閑廣場(chǎng)。周邊醫(yī)院、銀行、百大、銀座近在咫尺�？七_(dá)集團(tuán)直屬物業(yè)，24小時(shí)智能化安保監(jiān)控，360度滿意服務(wù)體系。

　　格林星城推出了管家房的管理模式，每個(gè)組團(tuán)在組團(tuán)入口處均布置了管家房單元。管家房主要功能是組團(tuán)物業(yè)服務(wù)中心，接待訪客，為住戶提供應(yīng)急、安保以及衛(wèi)生服務(wù)。

　　格林星城樓間距達(dá)到50—80米，創(chuàng)造了近50%的綠色生態(tài)。另外，創(chuàng)設(shè)豐富生態(tài)景觀節(jié)點(diǎn)中心，以高低變化的鋪地廣場(chǎng)配合各季植物，呈現(xiàn)生機(jī)勃勃的居住感受。

　　齊龍世紀(jì)花園引入目前世界上先進(jìn)的地源熱泵系統(tǒng)，為小區(qū)里的住戶進(jìn)行制冷、采暖。國際新城勝宏靚都有了私家電梯，室內(nèi)上下樓，實(shí)現(xiàn)電梯直達(dá)，方便老人與孩子。格林星城采用外圍環(huán)路的交通組織形式，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)內(nèi)人流與車流的動(dòng)靜分離。停車形式分三種：半地下式集中停車、底層架空車庫和路面停車。

　　消費(fèi)者購買力失衡

　　當(dāng)然，也有不盡如人意的地方。據(jù)東營城鄉(xiāng)網(wǎng)房產(chǎn)頻道專業(yè)人士分析，當(dāng)前各處新樓盤拔地而起，城區(qū)居民陸續(xù)住進(jìn)了寬敞明亮的大房子，居住條件得到了較大改善，拋開投資因素，此類居民的后續(xù)購買欲望不強(qiáng)。近幾年來，我市房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，呈現(xiàn)出與居民收入增長(zhǎng)幅度明顯不成比例的態(tài)勢(shì)，普通城市居民購買一套住房不僅要花光自身儲(chǔ)蓄，還要父母親朋傾囊相助，購買力已經(jīng)嚴(yán)重透支。

　　據(jù)市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查資料顯示：我市城市居民的收入分配不盡合理，收入差距較大，造成的后果是高收入群體能買起房但剛性需求不足，低收入群體購房的剛性需求強(qiáng)烈但苦于缺乏資金無力購買。

　　新建房面積過大房?jī)r(jià)過高

　　常聽有市民抱怨：“現(xiàn)在新房一色的小高層，公攤面積很大，找不到多層住宅買。而面積小的也得100平方米，太貴，買不起�！睋�(jù)調(diào)查資料顯示，我市地方新建房房型比較單一，新建房單套面積均在100平方米以上，總價(jià)50萬元以上，普通工薪族大多難以承受。

　　由于東營市地處黃河三角洲開發(fā)腹地，發(fā)展前景廣闊，由此衍生出新的購房剛性需求。新增的剛性購房消費(fèi)者一般年齡較小，收入不穩(wěn)定且收入偏低，購買力弱，無力購買大面積住房。