0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)）訊 在剛剛過去的第四季度，東營(yíng)中心城樓市繼續(xù)深陷淡季旋渦，商品房和住宅簽約量雙雙下降。與此同時(shí)，經(jīng)過三個(gè)季度房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后，在第四個(gè)季度也出現(xiàn)應(yīng)聲下降。量?jī)r(jià)齊跌，東營(yíng)樓市經(jīng)過一年半旺季后再次進(jìn)入淡季，以往的金九銀十變成銅九鐵十，市場(chǎng)觀望氣氛再次濃厚，當(dāng)然，第四季度也有亮點(diǎn)，比如價(jià)格依舊是提升銷量的王道，疊拼、洋房等改善型房源依然持續(xù)熱賣。下面小編就通過詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析為大家詮釋2018年四季度東營(yíng)樓市。

　　2018第四季度東營(yíng)中心城商品房簽約量和簽約均價(jià)雙雙走低

2018第四季度東營(yíng)中心城商品房簽約量走勢(shì)圖

　　根據(jù)剛剛發(fā)布的第四季度東營(yíng)中心城房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，東營(yíng)中心城僅成交商品房4584套，簽約面積為52.2萬(wàn)㎡，環(huán)比第三季度分別減少25.49%、28.02%;與去年同期相比則分別減少42.3%、38.39%。從簽約體量上來(lái)看，2018年第四季度簽約量環(huán)比三季度減少近三成。與去年同期相比更是大減近4成。第四季度商品房簽約量大減主要是住宅簽約量驟降所致，尤其是第四季度東營(yíng)中心城樓市持續(xù)遇冷，市場(chǎng)觀望氣氛日趨濃厚。雖然在11月份、12月份各大樓盤出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策，提升成交量，但收效依然甚微，除一些新開以及疊拼樓盤簽約量保持正常水平外，大部分樓盤簽約量均出現(xiàn)下滑。

2018第四季度東營(yíng)中心城商品房簽約均價(jià)走勢(shì)圖

　　在簽約均價(jià)方面，第四季度東營(yíng)中心城商品房簽約均價(jià)為7660.92元/㎡，環(huán)比第三季度下跌1.44%。2018年?yáng)|營(yíng)中心城商品房簽約均價(jià)在保持了三個(gè)季度大幅上漲后，終于在第四季度出現(xiàn)微降。當(dāng)然，這種微降主要還是市場(chǎng)遇冷，一些主要樓盤在主動(dòng)調(diào)整，以價(jià)換量在第四季度部分樓盤中開始實(shí)施。但漲上去的價(jià)格是不容易降下來(lái)的，尤其是地價(jià)已經(jīng)走高的大背景下，東營(yíng)中心城房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定在7600元/㎡的水平。而且與去年同期相比，2018年四季度東營(yíng)中心城商品房簽約價(jià)格同比大漲了22.15%，即時(shí)隔一年?yáng)|營(yíng)中心城房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了1389.23元/㎡，漲勢(shì)可以說相當(dāng)之猛。進(jìn)入2019年后，這波漲價(jià)潮還將持續(xù)，尤其是大批高價(jià)地塊和精裝房上市以后，東營(yíng)中心城商品房簽約價(jià)格或?qū)⒅北?000元/㎡的水平。

　　2018年第四季度東營(yíng)中心住宅體量減少超兩成 簽約價(jià)格每平下跌近300元/㎡

2018第四季度東營(yíng)中心城住宅簽約量走勢(shì)圖

　　在剛剛過去的2018年第四季度東營(yíng)中心城住宅簽約體量可以說減少非常明顯，根據(jù)0546房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，第四季度東營(yíng)中心住宅簽約4070套，雖然環(huán)比第三季度增加了5.47%，相比2017年第四季度減少22.31%。而簽約面積方面，2018年第四季度簽約45.46萬(wàn)㎡，環(huán)比第三季度減少了22.74%，與2017年同期相比更是大減42.64%。我們看到在第四季度東營(yíng)中心城多數(shù)樓盤簽約量驟減，簽約套數(shù)超過100套的僅有6個(gè)樓盤，這與2018年前兩個(gè)季度可以說相距甚遠(yuǎn)，而第四季度簽約面積超過2萬(wàn)平米的樓盤僅有東營(yíng)春風(fēng)十里、東營(yíng)恒大黃河生態(tài)城以及白金翰宮二期三個(gè)樓盤。因此可以說，整體市場(chǎng)的持續(xù)低迷是導(dǎo)致四季度住宅簽約量大減的主要原因。當(dāng)然，從當(dāng)前市場(chǎng)行情來(lái)說，或許在2019年前兩季度市場(chǎng)會(huì)逐步回暖，但面對(duì)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，住宅簽約量難以恢復(fù)到2017年和2018年上半年的水平。

2018第四季度東營(yíng)中心城住宅簽約均價(jià)走勢(shì)圖

　　在住宅簽約價(jià)格方面，2018年第四季度東營(yíng)中心城住宅簽約價(jià)為7480.64元/㎡，環(huán)比2018年第三季度的7773.68元/㎡下降3.77%，與2017年同期相比則上漲了21.9%。第四季度東營(yíng)中心住宅簽約均價(jià)相比第三季度每平米下跌近300元。應(yīng)當(dāng)看到，第四季度東營(yíng)中心城住宅簽約價(jià)格下降主要是東營(yíng)春風(fēng)十里、恒大黃河生態(tài)城以及東營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這三個(gè)簽約量排名前5的樓盤，簽約均價(jià)均低于平均線，這樣就將總體均價(jià)大大拉低。當(dāng)然一些改善型樓盤如東營(yíng)理想之城柳岸曉風(fēng)、眾成凱悅?cè)A庭、鑫都西湖灣等熱賣，且簽約均價(jià)都在10000元/㎡以上，這也在一定程度上將四季度的簽約住宅簽約均價(jià)穩(wěn)定在7500元/㎡的水平。進(jìn)入2019年以后，隨著高價(jià)地塊樓盤陸續(xù)開盤、大批精裝房入市，因此東營(yíng)中心城住宅簽約均價(jià)肯定會(huì)再次上漲，并將在未來(lái)兩個(gè)季度突破8000元/㎡的大關(guān)。

　　2018年第四季度共有5251套商品房入市 近兩年再次積累新庫(kù)存

2018年第四季度東營(yíng)中心城商品房及住宅入市量對(duì)比

2018年第四季度東營(yíng)中心城商品房及住宅入市和成交體量對(duì)比

　　在2018年第四季度，隨著2017年下半年以及2018年上半年所拍地塊陸續(xù)入市，東營(yíng)中心城房源供應(yīng)量也在逐漸恢復(fù)。根據(jù)0546房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年第四季度東營(yíng)中心城共有5251套商品房入市，其中住宅入市套數(shù)達(dá)到3997套，遠(yuǎn)高于第三季度的2475套。與此同時(shí)，第四季度東營(yíng)中心城入市商品房面積達(dá)到68.07萬(wàn)㎡，環(huán)比三季度增長(zhǎng)15.82%，與去年同期相比減少5.56%。第四季度東營(yíng)中心城入市住宅為43.75萬(wàn)㎡，環(huán)比三季度增加6.22%，與去年同期相比則減少17.65%。但與成交相比，2018年第四季度積累新庫(kù)存。主要是商品房方面，在第四季度共積累了15.87萬(wàn)平米的新庫(kù)存。當(dāng)然，在住宅方面，去化還是相對(duì)比較正常，第四季度住宅共消耗老庫(kù)存1.71萬(wàn)㎡。2018年第四季度商品房產(chǎn)生新庫(kù)存是個(gè)跡象，進(jìn)入2019年隨著房源供應(yīng)量陸續(xù)恢復(fù)正常，加上市場(chǎng)遇冷，房?jī)r(jià)高企。因此，在今年四個(gè)季度將會(huì)陸續(xù)產(chǎn)生新的庫(kù)存。從實(shí)時(shí)庫(kù)存來(lái)看，截至到2018年12月31日，東營(yíng)中心城另外，從當(dāng)前在售庫(kù)存上來(lái)看，截止到2018年 12月31日，東營(yíng)中心城的在售商品房庫(kù)存為23333套，總面積為357.52萬(wàn)方，但在售住宅庫(kù)存僅為6829套，總可售面積為113.59萬(wàn)平方，按照四季度的去化速度來(lái)看，需要近7.5個(gè)月的去化時(shí)間。從住宅去化時(shí)間來(lái)看，東營(yíng)中心城總體庫(kù)存趨于合理，不過在局部片區(qū)像金湖銀河片區(qū)仍然存在庫(kù)存不足的情況。

　　東營(yíng)春風(fēng)十里引領(lǐng)第四季度東營(yíng)中心城樓盤簽約排行榜

2018年第四季度東營(yíng)中心城樓盤簽約排行榜

　　在第四季度，雖然東營(yíng)中心城商品房和住宅簽約體量均創(chuàng)下年度新低。但簽約樓盤方面也還是存在一些亮點(diǎn)。從新盤來(lái)看，東營(yíng)春風(fēng)十里、東營(yíng)理想之城柳岸曉風(fēng)、鑫都香山悅、眾成凱悅?cè)A庭、東營(yíng)中央福邸新樓盤均在第四季度開盤銷售，簽約體量均在5000㎡以上。尤其是東營(yíng)春風(fēng)十里項(xiàng)目，作為西城片區(qū)在2018年早開盤的樓盤，經(jīng)過近一年的蓄客后，終于在10月份開盤實(shí)現(xiàn)熱賣，并在當(dāng)季度實(shí)現(xiàn)330套、4.93萬(wàn)㎡的簽約面積，簽約均價(jià)僅為6753.98元/㎡，這個(gè)價(jià)格在西城來(lái)說具有相當(dāng)大的吸引力。而東營(yíng)春風(fēng)十里也實(shí)現(xiàn)了低開高走。此外，像位居榜眼的長(zhǎng)期熱銷大盤--恒大黃河生態(tài)城在第四季度簽約面積達(dá)到3.69萬(wàn)㎡，而簽約均價(jià)也僅為7220.88元/㎡，且為精裝房的價(jià)格，可以說，恒大黃河生態(tài)城價(jià)格優(yōu)勢(shì)更加突出。當(dāng)然除了東營(yíng)春風(fēng)十里和恒大黃河生態(tài)城兩個(gè)樓盤以價(jià)換量外，大部分改善型樓盤依然走高價(jià)格路線。在第四季度，東營(yíng)中心城萬(wàn)元俱樂部成員再次擴(kuò)容，東營(yíng)理想之城柳岸曉風(fēng)、眾成凱悅?cè)A庭、鑫都西湖灣、東營(yíng)富力盛悅府四個(gè)改善型樓盤簽約均價(jià)均超10000元/㎡，其中，富力盛悅府以13566.54元/㎡的簽約價(jià)格再次蟬聯(lián)東營(yíng)中心城當(dāng)季度價(jià)格高樓盤。在第四季度東營(yíng)中心城除了金辰西湖水岸、唐正四季花園、華府水岸等個(gè)別補(bǔ)簽樓盤外，大部分樓盤簽約價(jià)格均超過7000元/㎡。這種趨勢(shì)在2019年更將持續(xù)，因此，在今后東營(yíng)中心城將越來(lái)越難覓7000元/㎡以內(nèi)的樓盤。

　　2018年第四季度東營(yíng)中心城寫字樓簽約量恢復(fù)正常 當(dāng)季度簽約體量超過3萬(wàn)㎡

2018第四季度東營(yíng)中心城寫字樓簽約走勢(shì)圖

　　在過去的2018年第四季度，東營(yíng)中心城寫字樓簽約套數(shù)達(dá)到276套，簽約面積為3.36萬(wàn)㎡，兩數(shù)據(jù)環(huán)比第三季度分別增長(zhǎng)268.00%、40.16%，簽約面積與去年同期相比也增加了35.65%。在第四季度我們看到東營(yíng)中心城有新邦涌金廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)時(shí)代廣場(chǎng)、金達(dá)源時(shí)代廣場(chǎng)3個(gè)寫字樓項(xiàng)目入圍簽約量前30名，且3個(gè)項(xiàng)目簽約面積總和接近0.82萬(wàn)㎡，因此3個(gè)寫字樓項(xiàng)目帶動(dòng)作用相當(dāng)明顯。而從價(jià)格上來(lái)看，我們看到3個(gè)項(xiàng)目簽約均價(jià)均未超過8000元/㎡，因此可以說，寫字樓的價(jià)格將逐漸被住宅所超越。而進(jìn)入2019年后，簽于寫字樓供大于求的現(xiàn)狀，即使位置稍好的寫字樓也將保持當(dāng)前的價(jià)格。

　　2018年第四季度東營(yíng)中心城鋪簽約230套 簽約面積同樣突破3萬(wàn)㎡

2018第四季度東營(yíng)中心城商業(yè)用房簽約走勢(shì)圖

　　在2018年第四季度，東營(yíng)中心城商鋪簽約同樣相當(dāng)理想，根據(jù)0546房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，第四季度東營(yíng)中心城商鋪簽約230套，簽約面積3.27萬(wàn)㎡，兩數(shù)據(jù)環(huán)比三季度分別增長(zhǎng)17.95%、9.48%;與去年同期相比則分別增長(zhǎng)4.07%、9.21%。通過同比和環(huán)比走勢(shì)來(lái)看，第四季度簽約量是相當(dāng)可觀。在第四季度商鋪簽約主要集中在東營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、東營(yíng)中央福邸社區(qū)底商、新邦涌金廣場(chǎng)、恒大黃河生態(tài)城社區(qū)商業(yè)等商業(yè)項(xiàng)目。在第四季度我們看到，其實(shí)商鋪總體銷售情況可觀，甚至市場(chǎng)行情要好于住宅。尤其是近比較火爆的東營(yíng)王府井生活廣場(chǎng)商業(yè)和公寓銷售都較好，也用事實(shí)說明了這點(diǎn)。當(dāng)然，像東營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、悅來(lái)港新天地等熱銷的商業(yè)項(xiàng)目在2019年仍將會(huì)保持熱銷。因此，2019年?yáng)|營(yíng)中心城商鋪整體表現(xiàn)依舊可觀。

　　2018年第四季度東營(yíng)中心城樓市持續(xù)惡化的背景下收官，2018年年?yáng)|營(yíng)中心城樓市在虎頭蛇尾中結(jié)束。用一句業(yè)內(nèi)人說法就是東營(yíng)樓市的旺季開始晚結(jié)束早，這也與東營(yíng)較少的人口有直接的關(guān)系。當(dāng)然，在外部環(huán)境，人口因素以及房?jī)r(jià)較快上漲的形勢(shì)下，東營(yíng)樓市在2019年形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。不過在嚴(yán)峻形勢(shì)下，市場(chǎng)依舊會(huì)有較大的細(xì)分機(jī)會(huì)。而且作為僅三年中上半年樓市表現(xiàn)總比下半年好的趨勢(shì)，因此對(duì)接下來(lái)2019年上半年的樓市表現(xiàn)抱有謹(jǐn)慎的期待。

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