近幾年來房地產(chǎn)發(fā)展日益分化，不僅區(qū)域出現(xiàn)明顯分化，不同開發(fā)商也出現(xiàn)明顯分化。正因?yàn)槿绱耍�房地產(chǎn)調(diào)控必須避免一刀切，做到區(qū)別對待分類施策。

　　針對不同區(qū)域分化，國家已經(jīng)提出要因城因地分類調(diào)控，比如在當(dāng)前鼓勵需求抑制供給的去庫存大政策背景下，一線城市和蘇州等二線熱點(diǎn)城市正在實(shí)施控制需求、擴(kuò)大供給等差異化的政策，充分體現(xiàn)了因城施策的政策意圖，這是值得肯定和堅(jiān)持的。但筆者認(rèn)為，針對不同開發(fā)商的明顯分化，差別性的調(diào)控政策尚沒有很好體現(xiàn)，還需要進(jìn)一步深化和落實(shí)。

樓市調(diào)控政策分類實(shí)施

　　應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注中小房企

　　先來看一下開發(fā)商分化的具體數(shù)據(jù)。目前房地產(chǎn)的行業(yè)集中度正日益提高，中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的市場份額提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)至36.7%，而前10強(qiáng)的銷售額占全國銷售額的16.3%。大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)布局有向一、二線城市集中的趨勢，據(jù)統(tǒng)計(jì)前50強(qiáng)房企銷售額的82.8%發(fā)生在一、二線城市，其中一線城市占比29.2%，二線城市占比53.6%。

　　另據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的房企500強(qiáng)研究報(bào)告表明，2015年500強(qiáng)商品房銷售面積達(dá)到3.4億平方米，銷售金額達(dá)到4.0萬億元，分別同比增長11.6%和17.5%，增速均高于全國總體水平，前500強(qiáng)的銷售面積占比和銷售金額占比分別達(dá)到全國的26.5%和45.8%。

　　從以上兩組數(shù)據(jù)可以看出，中小開發(fā)商(本文將500強(qiáng)以外的開發(fā)商定義為中小開發(fā)商)的市場份額不斷受到擠壓，但仍然占據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的大半壁江山，銷售面積占全國比重高達(dá)73.5%，銷售額占比也超過50%，達(dá)到54.2%。全國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約在5萬多家，從房企數(shù)量占比看，中小房企比重約在80%以上(前500強(qiáng)各有眾多項(xiàng)目公司，不能按500個(gè)公司計(jì)算)。一般來說前20強(qiáng)乃至前100強(qiáng)是媒體關(guān)注熱點(diǎn)，廣大中小房企往往被媒體和社會所忽視，同時(shí)學(xué)者和政府部門對他們關(guān)注也是不夠的。

　　從房地產(chǎn)調(diào)控角度看，如果我們僅僅把目光盯在房地產(chǎn)的供求關(guān)系和價(jià)格波動上，而對房地產(chǎn)重點(diǎn)調(diào)控對象之一——房地產(chǎn)供應(yīng)的市場主體開發(fā)商不做具體分類分析，這種調(diào)控可能依然不夠完善。

　　如何在房地產(chǎn)供應(yīng)的市場主體上更、更有區(qū)別性地落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以達(dá)到調(diào)控的目的，對于研究部門和政府來說都是一個(gè)新視角和新課題。從開發(fā)商角度來思考和實(shí)施調(diào)控，屬于供給側(cè)調(diào)控范疇，與需求側(cè)調(diào)控是有一定差異的，需要各部門高度重視。

　　房地產(chǎn)調(diào)控目的之一是防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，包括高庫存風(fēng)險(xiǎn)、高房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)等等。從金融風(fēng)險(xiǎn)來看，房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)往往是供求出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，或房價(jià)畸形高漲導(dǎo)致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而傳導(dǎo)到整體金融，終造成嚴(yán)重后果。

　　筆者認(rèn)為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在供給側(cè)方面主要應(yīng)關(guān)注廣大中小開發(fā)商，也就是承擔(dān)了73.5%的開發(fā)面積、54.2%的銷售額、企業(yè)比重高達(dá)80%以上的中小房企。

　　研究數(shù)據(jù)表明，2015年500強(qiáng)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為66.34%，凈負(fù)債率72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個(gè)百分點(diǎn)，總體處于安全范圍。2015年500強(qiáng)融資環(huán)境明顯改善，融資利率大幅下降。銀行貸款和信托兩大房地產(chǎn)融資渠道出于安全考慮，主要把目標(biāo)客戶鎖定在前100強(qiáng)或者前500強(qiáng)，500強(qiáng)以外企業(yè)一般難以從這兩大渠道獲得資金，此外，發(fā)債和定增等融資方式一般與中小房企無緣。

　　從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)角度上講，中小房企的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高，難以獲得股權(quán)性融資和債務(wù)性融資，融資成本也很高，風(fēng)險(xiǎn)明顯高于大型開發(fā)商。從經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)角度看，中小房企在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、戰(zhàn)略選擇、發(fā)展策略、質(zhì)量與成本管理、開發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場與政策波動應(yīng)對、人才隊(duì)伍、專業(yè)能力等等方面都與大型開發(fā)商有一定差距，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較高�；�于此，從防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度上看，關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)該是中小房企。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)庫存較大，且集中在三至五線城市，這里恰恰是廣大中小房企的主要聚集地。如果說中國房地產(chǎn)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)在開發(fā)商層面可能主要就是廣大中小房企，中小房企出風(fēng)險(xiǎn)的概率不僅比大型房企高，而且出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間可能比大型房企早。