一項(xiàng)研究報(bào)告指出，在過(guò)去十多年的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展熱潮中，相關(guān)政策總體上偏于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而有所忽視民生。

　　而與上述報(bào)告觀點(diǎn)相呼應(yīng)的，則是去年10月29日，在中共中央政治局一次集體學(xué)習(xí)時(shí)，中共中央總書(shū)記習(xí)近平的說(shuō)法：“住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題，也是發(fā)展問(wèn)題�！�

　　上述報(bào)告由在中國(guó)政商界人脈極廣的聯(lián)辦集團(tuán)下屬的聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院完成。報(bào)告撰寫(xiě)者則包括聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)、國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)等知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，開(kāi)國(guó)元帥陳毅之子陳小魯亦對(duì)報(bào)告提供了重要意見(jiàn)。

　　去年12月13日，在這份名為《關(guān)于我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的評(píng)估和建議》報(bào)告(下稱《報(bào)告》)的發(fā)布會(huì)上，財(cái)訊傳媒集團(tuán)總裁戴小京表示，這個(gè)報(bào)告實(shí)際上是聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院的破題之作，財(cái)經(jīng)聯(lián)辦提供一個(gè)平臺(tái)，希望政策執(zhí)行過(guò)程中可以更好地參與。

　　《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者對(duì)《報(bào)告》重新梳理發(fā)現(xiàn)，相比于以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，該報(bào)告指出目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)(城鎮(zhèn)居民住房)存在的問(wèn)題，還給出了一整套解決方案。

　　而從《報(bào)告》完成機(jī)構(gòu)、撰寫(xiě)人員，以及推出時(shí)間等特殊細(xì)節(jié)觀察，依稀或可窺見(jiàn)2014年乃至更長(zhǎng)遠(yuǎn)時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向。

　　民生視角下的房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　開(kāi)宗明義，《報(bào)告》在開(kāi)始就提出，房地產(chǎn)行業(yè)不僅有經(jīng)濟(jì)支柱的性質(zhì)，同時(shí)也有基本民生的性質(zhì)，而習(xí)近平所說(shuō)“住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題，也是發(fā)展問(wèn)題”是對(duì)住房性質(zhì)的定位。

　　“多年來(lái)的房地產(chǎn)政策總體上偏于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而有所忽視民生�！薄秷�(bào)告》說(shuō)。

　　另?yè)?jù)2012年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，截至2010年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民有1700萬(wàn)戶人均居住面積小于8平方米，有2800萬(wàn)戶住宅沒(méi)有自來(lái)水，有5000多萬(wàn)戶住宅廚房和廁所不全。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至去年10月，中國(guó)商品房住宅待售面積約為3億平方米。此外還有研究認(rèn)為，目前中國(guó)的空置房存量約達(dá)6000萬(wàn)套。

　　《報(bào)告》稱，這也表明政府的住宅規(guī)劃中，民生沒(méi)有被置于應(yīng)有的地位，特別是低收入群體和普通居民低和基本住房需求。

　　盡管過(guò)去也設(shè)計(jì)了“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”等不同住房類別，但因住房性質(zhì)定位不準(zhǔn)確，政府和市場(chǎng)職能定位不準(zhǔn)確，政府資源投入不少，而效果遠(yuǎn)低于預(yù)期。對(duì)于一些投入財(cái)政資源到保障性住房的基層地方政府，也因財(cái)力有限，心有余而力不足。

　　由此，在肯定過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)當(dāng)經(jīng)濟(jì)支柱有“功勞”的同時(shí)，《報(bào)告》認(rèn)為，房地產(chǎn)民生性質(zhì)的定位所出現(xiàn)的偏差，是造成房地產(chǎn)一定程度畸形發(fā)展的主要原因之一。

　　而對(duì)于政府和市場(chǎng)在房地產(chǎn)業(yè)的職能定位，《報(bào)告》指出，這由住房民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙重屬性所決定。

　　這也意味著，無(wú)論是民生還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都必須準(zhǔn)確地定位政府和市場(chǎng)各自的職能。

　　《報(bào)告》認(rèn)為，對(duì)于基本保障住房，應(yīng)以政府為主、市場(chǎng)為輔;高檔住房以市場(chǎng)為主、政府為輔;其間各類住房由低檔到高檔，政府職能減弱而市場(chǎng)職能加強(qiáng)。

　　進(jìn)一步細(xì)化之，即針對(duì)低收入人群，政府應(yīng)負(fù)擔(dān)其住房保障責(zé)任，面積達(dá)到人均15平方米左右的基本住房，應(yīng)屬于中國(guó)社會(huì)保障體系的組成部分，應(yīng)全部由政府提供。

　　對(duì)于中等收入居民，政府既要維護(hù)其合理的住房需求，也應(yīng)該有一定的政策傾斜和資源投入;而針對(duì)高收入居民的住房需求，則主要交由市場(chǎng)解決。

　　“低端主要由政府保障，中端由政府和市場(chǎng)共同維護(hù)，高端主要由市場(chǎng)解決�！薄秷�(bào)告》說(shuō)。

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)政策再評(píng)估

　　基于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)民生和經(jīng)濟(jì)雙重性質(zhì)的定位，《報(bào)告》隨后從住房分類、規(guī)劃、房?jī)r(jià)指標(biāo)、限購(gòu)等七大方面評(píng)估了現(xiàn)行房地產(chǎn)政策，并提出了批評(píng)性意見(jiàn)。

　　對(duì)于住房分類，《報(bào)告》表示，雖然不同住房對(duì)應(yīng)著不同的政策，但并沒(méi)有明確政府對(duì)不同收入水平居民住房的責(zé)任，分類重在住房類別而忽視了不同收入居民的住房需求。

　　這也使得政府投入不少資源建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等效果與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)�！皩�(shí)踐證明，不先對(duì)居民分類，而僅側(cè)重對(duì)住房分類的辦法不宜作為政府制定政策、解決民生性住房問(wèn)題的依據(jù)�！薄秷�(bào)告》說(shuō)。

　　規(guī)劃問(wèn)題也隨之而來(lái)。《報(bào)告》指出，因?qū)ψ》啃再|(zhì)定位偏離，對(duì)政府和市場(chǎng)在住房問(wèn)題上各自職能定位的偏離，使得城市住房規(guī)劃不能適應(yīng)不同居民的住房需要。

　　再至房?jī)r(jià)指標(biāo)�！秷�(bào)告》認(rèn)為，作為政策制定依據(jù)先行指標(biāo)的房?jī)r(jià)，統(tǒng)計(jì)方法并不科學(xué)，以致信號(hào)嚴(yán)重失真，甚至在某種程度上起誤導(dǎo)作用。

　　失真的原因則在于：一、現(xiàn)行房?jī)r(jià)是每單位時(shí)間各類住房銷售收入之和與銷售面積之和進(jìn)行平均，并未考慮當(dāng)期銷售的住宅檔次結(jié)構(gòu)的因素。

　　以新建商品房的價(jià)格統(tǒng)計(jì)為例，即使所有住房?jī)r(jià)格均下降，如果本月高檔房入市較多，則房?jī)r(jià)表現(xiàn)為大幅提升;反之，即使所有住房?jī)r(jià)格均上升，如果低檔房入市較多，則房?jī)r(jià)表現(xiàn)為下降。

　　二、級(jí)差地租導(dǎo)致房?jī)r(jià)因地理位置的不同而差異巨大，簡(jiǎn)單將不同地理位置的房?jī)r(jià)進(jìn)行平均，忽視了地段這一重要因素，顯然會(huì)發(fā)出扭曲的房?jī)r(jià)信息。

　　三、別墅等高檔住房的價(jià)格進(jìn)入統(tǒng)計(jì)，必然大幅拉高平均房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)政府出臺(tái)更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。