一項研究報告指出，在過去十多年的中國房地產(chǎn)發(fā)展熱潮中，相關(guān)政策總體上偏于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而有所忽視民生。

　　而與上述報告觀點相呼應(yīng)的，則是去年10月29日，在中共中央政治局一次集體學(xué)習(xí)時，中共中央總書記習(xí)近平的說法：“住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題�！�

　　上述報告由在中國政商界人脈極廣的聯(lián)辦集團(tuán)下屬的聯(lián)辦財經(jīng)研究院完成。報告撰寫者則包括聯(lián)辦財經(jīng)研究院院長、國家稅務(wù)總局原副局長許善達(dá)等知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，開國元帥陳毅之子陳小魯亦對報告提供了重要意見。

　　去年12月13日，在這份名為《關(guān)于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的評估和建議》報告(下稱《報告》)的發(fā)布會上，財訊傳媒集團(tuán)總裁戴小京表示，這個報告實際上是聯(lián)辦財經(jīng)研究院的破題之作，財經(jīng)聯(lián)辦提供一個平臺，希望政策執(zhí)行過程中可以更好地參與。

　　《財經(jīng)日報》記者對《報告》重新梳理發(fā)現(xiàn)，相比于以往的房地產(chǎn)市場研究，該報告指出目前中國房地產(chǎn)市場(城鎮(zhèn)居民住房)存在的問題，還給出了一整套解決方案。

　　而從《報告》完成機(jī)構(gòu)、撰寫人員，以及推出時間等特殊細(xì)節(jié)觀察，依稀或可窺見2014年乃至更長遠(yuǎn)時期中國房地產(chǎn)市場的政策走向。

　　民生視角下的房地產(chǎn)市場

　　開宗明義，《報告》在開始就提出，房地產(chǎn)行業(yè)不僅有經(jīng)濟(jì)支柱的性質(zhì)，同時也有基本民生的性質(zhì)，而習(xí)近平所說“住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題”是對住房性質(zhì)的定位。

　　“多年來的房地產(chǎn)政策總體上偏于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而有所忽視民生�！薄秷蟾妗氛f。

　　另據(jù)2012年全國人口普查數(shù)據(jù)，截至2010年，中國城鎮(zhèn)居民有1700萬戶人均居住面積小于8平方米，有2800萬戶住宅沒有自來水，有5000多萬戶住宅廚房和廁所不全。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至去年10月，中國商品房住宅待售面積約為3億平方米。此外還有研究認(rèn)為，目前中國的空置房存量約達(dá)6000萬套。

　　《報告》稱，這也表明政府的住宅規(guī)劃中，民生沒有被置于應(yīng)有的地位，特別是低收入群體和普通居民低和基本住房需求。

　　盡管過去也設(shè)計了“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”等不同住房類別，但因住房性質(zhì)定位不準(zhǔn)確，政府和市場職能定位不準(zhǔn)確，政府資源投入不少，而效果遠(yuǎn)低于預(yù)期。對于一些投入財政資源到保障性住房的基層地方政府，也因財力有限，心有余而力不足。

　　由此，在肯定過去房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)當(dāng)經(jīng)濟(jì)支柱有“功勞”的同時，《報告》認(rèn)為，房地產(chǎn)民生性質(zhì)的定位所出現(xiàn)的偏差，是造成房地產(chǎn)一定程度畸形發(fā)展的主要原因之一。

　　而對于政府和市場在房地產(chǎn)業(yè)的職能定位，《報告》指出，這由住房民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙重屬性所決定。

　　這也意味著，無論是民生還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都必須準(zhǔn)確地定位政府和市場各自的職能。

　　《報告》認(rèn)為，對于基本保障住房，應(yīng)以政府為主、市場為輔;高檔住房以市場為主、政府為輔;其間各類住房由低檔到高檔，政府職能減弱而市場職能加強(qiáng)。

　　進(jìn)一步細(xì)化之，即針對低收入人群，政府應(yīng)負(fù)擔(dān)其住房保障責(zé)任，面積達(dá)到人均15平方米左右的基本住房，應(yīng)屬于中國社會保障體系的組成部分，應(yīng)全部由政府提供。

　　對于中等收入居民，政府既要維護(hù)其合理的住房需求，也應(yīng)該有一定的政策傾斜和資源投入;而針對高收入居民的住房需求，則主要交由市場解決。

　　“低端主要由政府保障，中端由政府和市場共同維護(hù)，高端主要由市場解決�！薄秷蟾妗氛f。

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)政策再評估

　　基于對房地產(chǎn)業(yè)民生和經(jīng)濟(jì)雙重性質(zhì)的定位，《報告》隨后從住房分類、規(guī)劃、房價指標(biāo)、限購等七大方面評估了現(xiàn)行房地產(chǎn)政策，并提出了批評性意見。

　　對于住房分類，《報告》表示，雖然不同住房對應(yīng)著不同的政策，但并沒有明確政府對不同收入水平居民住房的責(zé)任，分類重在住房類別而忽視了不同收入居民的住房需求。

　　這也使得政府投入不少資源建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等效果與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)�！皩嵺`證明，不先對居民分類，而僅側(cè)重對住房分類的辦法不宜作為政府制定政策、解決民生性住房問題的依據(jù)�！薄秷蟾妗氛f。

　　規(guī)劃問題也隨之而來�！秷蟾妗分赋觯�因?qū)ψ》啃再|(zhì)定位偏離，對政府和市場在住房問題上各自職能定位的偏離，使得城市住房規(guī)劃不能適應(yīng)不同居民的住房需要。

　　再至房價指標(biāo)�！秷蟾妗氛J(rèn)為，作為政策制定依據(jù)先行指標(biāo)的房價，統(tǒng)計方法并不科學(xué)，以致信號嚴(yán)重失真，甚至在某種程度上起誤導(dǎo)作用。

　　失真的原因則在于：一、現(xiàn)行房價是每單位時間各類住房銷售收入之和與銷售面積之和進(jìn)行平均，并未考慮當(dāng)期銷售的住宅檔次結(jié)構(gòu)的因素。

　　以新建商品房的價格統(tǒng)計為例，即使所有住房價格均下降，如果本月高檔房入市較多，則房價表現(xiàn)為大幅提升;反之，即使所有住房價格均上升，如果低檔房入市較多，則房價表現(xiàn)為下降。

　　二、級差地租導(dǎo)致房價因地理位置的不同而差異巨大，簡單將不同地理位置的房價進(jìn)行平均，忽視了地段這一重要因素，顯然會發(fā)出扭曲的房價信息。

　　三、別墅等高檔住房的價格進(jìn)入統(tǒng)計，必然大幅拉高平均房價，誤導(dǎo)政府出臺更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。

　　對于限購，《報告》認(rèn)為，在限購成為中央政府調(diào)控房價主要措施的同時，一些地方政府則認(rèn)為當(dāng)?shù)剡@種實際情況不應(yīng)該限購，而地方政府還是比較多地把住房視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，而不同程度上存在輕視或忽視住房的民生性質(zhì)，這也會導(dǎo)致事倍功半。

　　《報告》也指出，目前的限購政策過于嚴(yán)厲，以家庭住房為核定對象，某種程度上影響了一部分家庭合理的改善型需求，導(dǎo)致不少居民不得不以道德犧牲為代價去換取經(jīng)濟(jì)利益，直接損害了我國的道德體系。

　　“‘假離婚’現(xiàn)象在各城市民政局門口的涌現(xiàn)，折射出這一以家庭為限購對象的政策存在較大的缺陷。”《報告》說。

　　至于保障性住房，在肯定中央政府啟動3600萬套(另有追加1000萬套的安排)保障房建設(shè)計劃的同時，《報告》認(rèn)為也存在一些急需解決的問題。

　　具體而言則包括：一、保障房計劃屬于行政分配，存在分配數(shù)量偏多或偏少問題;二、一些地方保障房的規(guī)劃存在問題，有些地方規(guī)劃偏遠(yuǎn)，公共服務(wù)設(shè)施不全，有形成“貧民窟”的可能;三、一些地方此類住房分配制度不嚴(yán)格，執(zhí)行也不到位，甚至出現(xiàn)一些腐敗現(xiàn)象。

　　而對于自主普通住房，《報告》拿上海市2009年出臺的“共有產(chǎn)權(quán)房”政策和近期北京市的自住型商品房政策(未出細(xì)則)舉例，認(rèn)為在政府提供一部分補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，增加自住型商品房的供給，在房價持續(xù)大幅上漲的情況下，可以保障部分低中等或中等收入居民的住房需求。

　　后，關(guān)于房產(chǎn)稅試點，《報告》認(rèn)為，上海和重慶三年來的房產(chǎn)稅試點沒有實現(xiàn)預(yù)期效果。

　　“房價沒有因房產(chǎn)稅而降低，稅收收入對地方政府也無足輕重，調(diào)節(jié)居民收入差距更無人提及。而毋庸諱言，從政府角度看，這個稅征收成本很高，征收率卻很低�！薄秷蟾妗分赋�，“從我國國情出發(fā)，簡單地引進(jìn)和復(fù)制其他國家(包括發(fā)達(dá)國家)的房地產(chǎn)稅制，是不可行的�！�

　　系統(tǒng)性政策建議

　　基于上述分析，《報告》提出了一套系統(tǒng)性的政策建議。

　　在明確住房性質(zhì)上，《報告》建議細(xì)化政府和市場職能，建立三類住房分類管理體系，即針對低收入居民的保障性住房、針對低中或中等收入居民的普通居民住房，以及針對高收入居民的高檔住宅。

　　而因上述三類住房性質(zhì)不同，針對的人群也不同，政府和市場的職責(zé)也不同。

　　《報告》指出，對于低收入居民低住房需求，應(yīng)保障，限價限購。“把保障低收入居民‘低標(biāo)準(zhǔn)的住房需求’確定為政府的職能，更多體現(xiàn)社會保障的福利性和社會公平性。”

　　所謂“限購”，即嚴(yán)格戶籍準(zhǔn)入，任何地方政府不能承擔(dān)為其他地方低收入居民提供保障性住房的責(zé)任，而“限價”則指各地保障性住房的價格由各地自行確定。

　　而對于低中和中等收入居民合理的住房需求則應(yīng)當(dāng)維護(hù)，控價控購。統(tǒng)計顯示，這一類居民為三類住房體系中涉及人群多的部分，約占中國城鎮(zhèn)人口的50%～60%，他們的自住住房需求是中國住房市場的需求主體。

　　由此，《報告》建議將上海已經(jīng)實施的“共有產(chǎn)權(quán)房”和北京已經(jīng)啟動的“自住普通住房”方案升級為國家戰(zhàn)略，各地可根據(jù)具體情況，調(diào)整準(zhǔn)入門檻、建設(shè)規(guī)模、完成期限等。

　　所謂“控價”，即以住房的市場價格為基礎(chǔ)，政府投入一定的財政資源，將房價控制在低于市場價格的合理的房價收入比范圍內(nèi)。

　　而對于高檔住房，《報告》建議取消行政性管制，放價放購�！安荒芊裾J(rèn)，高企的土地價格中確有投機(jī)因素，但是應(yīng)該肯定，這先是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)不到一定水平，就不會出現(xiàn)對高檔住房的強(qiáng)烈需求，土地價格也是不可能高企的。”

　　如何完成上述三類住房的分類，并有效執(zhí)行?《報告》指出，政府制定城市住房規(guī)劃時，應(yīng)對各類住房的實際需求予以合理的配置，明確各類住房的建設(shè)比例。

　　此外，規(guī)劃還要充分考慮公共服務(wù)設(shè)施配套，而重要的則是，合理規(guī)劃各類住房布局，決不能出現(xiàn)“貧民窟”式的城市區(qū)域。

　　在有效規(guī)劃和對三類住房區(qū)別對待的基礎(chǔ)上，《報告》認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)建立房價分類統(tǒng)計制度——保障性住房、普通居民住房、高檔住房的三個層次房價統(tǒng)計監(jiān)測機(jī)制，細(xì)化住房市場價格。

　　針對目前房地產(chǎn)稅形同虛設(shè)的局面，《報告》建議取消房產(chǎn)稅試點，啟動“房地產(chǎn)稅”立法研究，對高端住房在銷售環(huán)節(jié)征收消費(fèi)稅。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：房地產(chǎn)政策再評估：過去偏于經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成房價畸形。