今后，北京套均面積大于140平米的大戶型住宅項(xiàng)目，以及商業(yè)、辦公項(xiàng)目，將提高預(yù)售門檻。7層及以下的需要主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦理預(yù)售，也就是才能開賣。

　　今后買大戶型能先看到房

　　昨日，北京市住建委下發(fā)提高商品房預(yù)售門檻的具體通知。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到住房市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，此次新政提出差別化提高預(yù)售門檻。一方面，對(duì)滿足剛性需求的普通商品住房項(xiàng)目，仍保持原標(biāo)準(zhǔn)，暫不提高預(yù)售門檻，市場供應(yīng)。另一方面，提高預(yù)售門檻針對(duì)的是大戶型住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目。

　　通知規(guī)定，對(duì)套均建筑面積大于140平米的大戶型住宅項(xiàng)目，以及屬于經(jīng)營投資性質(zhì)的商業(yè)、辦公項(xiàng)目，將根據(jù)地上規(guī)劃層數(shù)不同，提高預(yù)售門檻。

　　其中，7層以下(含)的，需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售。8層以上(含)的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2(且不低于7層)后，方可辦理預(yù)售。也就是說，如果樓高10層需完成7層方可辦理預(yù)售，如果樓高20層需完成10層才可辦理預(yù)售。

　　對(duì)于購房者而言，今后在買大戶型房屋時(shí)，如果是7層以下(包括別墅)，可以看到成型的房子之后再買;如果是7層以上，也可以看出個(gè)大概再買。而在以往，購房者在買房時(shí)，基本只能看到售樓處和規(guī)劃圖，而看不到實(shí)實(shí)在在的房子。

　　8月起買地新樓盤執(zhí)行新規(guī)

　　通知還明確，今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行此規(guī)定。此前的老項(xiàng)目仍執(zhí)行原規(guī)定。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這將盡可能減少政策調(diào)整對(duì)已拿地企業(yè)的工程進(jìn)度、資金安排等方面影響。

　　新規(guī)正式實(shí)施后，各區(qū)縣房管部門將按新規(guī)嚴(yán)格勘查現(xiàn)場，對(duì)未達(dá)到施工進(jìn)度要求的，將不予辦理預(yù)售許可。

　　■ 解讀

　　新政倒逼開發(fā)商多建中小戶型

　　以解決剛需，抑制房價(jià)過快上漲;同時(shí)可防范“商改住”及項(xiàng)目爛尾

　　今年3月底，“國五條”北京細(xì)則出臺(tái)，樓市調(diào)控進(jìn)一步加嚴(yán)。如今北京又提高部分商品房預(yù)售門檻的意圖何在，這是否意味著政府在進(jìn)一步加嚴(yán)樓市調(diào)控?

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次出臺(tái)新規(guī)，主要是因?yàn)椤皣�五條”北京細(xì)則中已經(jīng)明確要求提高商品房預(yù)售門檻，這次是針對(duì)細(xì)則中的要求，提出具體的操作辦法，完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。

　　同時(shí)，在對(duì)大戶型住宅和商業(yè)、辦公項(xiàng)目提高預(yù)售門檻后，開發(fā)商投資建設(shè)這類房屋，勢必面臨比以往更嚴(yán)峻的資金壓力，資金回籠較慢，資金鏈也會(huì)受到影響。這樣也就會(huì)倒逼著開發(fā)商更多地投資建設(shè)適合剛性需求的中小套型普通住宅，增加普通住宅的供應(yīng)，抑制房價(jià)過快上漲。

　　此外，對(duì)于商業(yè)、辦公項(xiàng)目提高預(yù)售門檻，還可以有效防范“商改住”等違規(guī)行為。一位業(yè)內(nèi)人士說，比如，商業(yè)、辦公都是公共衛(wèi)生間，而住宅就必須至少是一戶一衛(wèi)。如果挖個(gè)基坑就可以預(yù)售，在這之后，開發(fā)商修改設(shè)計(jì)，把公共衛(wèi)生間改成單獨(dú)衛(wèi)生間，監(jiān)管難度就很大。如果是封頂之后再發(fā)預(yù)售證，就可以進(jìn)行有效監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)改了就不批預(yù)售證。而開發(fā)商如果在封頂之后再改成住宅，那么違規(guī)的成本肯定很高。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉還認(rèn)為，提高預(yù)售門檻也是為了保護(hù)購房人的利益，確保開發(fā)商可以完成項(xiàng)目建設(shè)，不造成爛尾。

　　■ 影響

　　對(duì)樓市不會(huì)有明顯影響

　　北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，新規(guī)的目的主要是完善預(yù)售制度，并非調(diào)控加碼。新規(guī)影響的只是專門開發(fā)大戶型住宅或商業(yè)、辦公項(xiàng)目的開發(fā)商，對(duì)這類項(xiàng)目的資金要求會(huì)更加嚴(yán)格，但這些開發(fā)商一般都比較有實(shí)力。目前很多大戶型也是大體建完再賣。對(duì)于滿足剛性需求的普通商品住房，仍保持原標(biāo)準(zhǔn)，因此新規(guī)對(duì)樓市不會(huì)有明顯影響。

　　陳志說，與國內(nèi)其他大城市相比，北京此前預(yù)售門檻偏低。一些城市的預(yù)售門檻甚至都比北京將要實(shí)施的新規(guī)更加嚴(yán)格。

　　■ 綜述

　　從挖坑就能賣到封頂才能賣

　　據(jù)了解，目前北京對(duì)于商品房的預(yù)售門檻，是執(zhí)行國家《城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定，即要滿足三大條件，才能申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。

　　一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。而對(duì)申請(qǐng)預(yù)售的樓棟，在形象進(jìn)度方面一直未作要求。

　　一位業(yè)內(nèi)人士說，前兩項(xiàng)條件是實(shí)打?qū)嵉哪玫阶C件，土地證和規(guī)劃證，要辦理預(yù)售的都必須要有。主要是投資須到25%這一項(xiàng)，其實(shí)也很好滿足，一般樓盤在挖坑，做地下結(jié)構(gòu)時(shí)，投資就可以到25%了。甚至有的開發(fā)商到銀行那里開個(gè)投資到25%的證明也來辦預(yù)售。這樣的門檻顯然很低。

　　而新規(guī)出臺(tái)后，對(duì)于大戶型住宅和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，就不可能“挖坑”就賣了，至少要看到實(shí)實(shí)在在的房子蓋起來才能賣。

　　一位大型房企的負(fù)責(zé)人說，執(zhí)行新規(guī)的項(xiàng)目，資金鏈必然會(huì)有明顯的影響。以前是投資到25%就能賣，能回籠資金。現(xiàn)在如果要封頂，那么建設(shè)投資要達(dá)到60%到70%。

　　中國的預(yù)售制度是從1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》起建立起來的。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。近年來，由于預(yù)售制度引發(fā)的延期交房、房屋質(zhì)量糾紛、房產(chǎn)證辦理糾紛較多的情況屢見不鮮，部分學(xué)者認(rèn)為預(yù)售制度是造成房價(jià)不斷上漲的推手之一。業(yè)內(nèi)和社會(huì)上也多次喊出了取消預(yù)售制度的呼聲。

　　從大部分專家和學(xué)者的觀點(diǎn)看，商品房長遠(yuǎn)上終將回歸到現(xiàn)房、精裝修銷售上來，但這需要一個(gè)過程。陳志認(rèn)為，預(yù)售制度的存廢是一個(gè)復(fù)雜的問題，預(yù)售制度不僅是房屋銷售的問題，更關(guān)鍵是牽涉到銀行，影響銀行的資金鏈問題，所以從短期看還不能取消。但必須要對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行完善，這次北京做的就是完善預(yù)售制度。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）提示：

　　預(yù)售舊規(guī)

　　申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證需有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　事實(shí)上，一些樓盤從挖坑起就能辦理預(yù)售許可證，開始賣房。購房者在買房時(shí)，基本只能看到售樓處和規(guī)劃圖，看不到實(shí)實(shí)在在的房子。

　　預(yù)售新規(guī)

　　7層以下(含)的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目，需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售。8層以上(含)的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2(且不低于7層)后，方可辦理預(yù)售。

　　注：

　　1、提高預(yù)售門檻針對(duì)的是大戶型住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目。普通住宅預(yù)售保持原標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行此規(guī)定。此前的老項(xiàng)目仍執(zhí)行原規(guī)定。