商業(yè)地產經營環(huán)節(jié)應主要由地產開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構成。在商業(yè)地產整體運營中,商業(yè)是核心和本質,項目的成敗終取決于其商業(yè)運營的成敗。近幾年,東營的商業(yè)地產發(fā)展迅速,總體量不斷增加,像大連萬達這樣的商業(yè)地產佼佼者也入駐油城。那商業(yè)地產是如何運營的呢?

　　模式一 零散銷售、各自經營

　　這一模式非常適合規(guī)模不大、檔次一般的物業(yè)。這一經營模式的優(yōu)點是開發(fā)商能盡快收回投資,且平均售價較高。缺點是開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力,散戶自身調節(jié)的經營風險很大。一個整體性差、經營格局紊亂的商場是不會有好的效益的,由于缺乏主力店,業(yè)主受短期利益驅動、各自小規(guī)模經營很容易使整個商場變成街頭的大排檔,實際回報與預期收益可能相差甚遠。位于東營汽車總站附近的鴻翔大廈,就是屬于這種經營模式。

　　模式二 零散銷售、統(tǒng)一經營

　　零散銷售是目前大部分商業(yè)地產開發(fā)公司采取的辦法,主要有兩種方式,一是由開發(fā)公司招一家或多家主力商戶,采取返租的形式對全部或部分物業(yè)統(tǒng)一經營;二是由各個業(yè)主各自經營,開發(fā)公司提供指導意見并實施物業(yè)管理。物業(yè)一旦被分割出售,就意味著一個完整的商業(yè)設施在所有權和經營權上都被徹底分割,失去了它的整體性。

　　這一策略的優(yōu)點是能很快收回投資,單位售價很高,同時能商場經營規(guī)范和經營檔次,適合規(guī)模較大、潛力大的物業(yè)。像東營的美億家等商城,都是這樣運營的。

　　模式三 整體出售、整體經營

　　這一模式的一個變化是采取先租后售、租金抵房款的方式進行。即在首付一定的現(xiàn)金之后,用每年的房租逐年抵算房款,實際上是一種按揭分期付款的方式。與一次性付款相比,這種方式的優(yōu)點在于能夠和經營者共擔一部分風險,因而會吸引更多的投資者,有利于談判的進行;缺點是開發(fā)商承擔了一部分風險,資金回籠慢。

　　這些開發(fā)商往往對商業(yè)經營不熟悉、也不準備進入商業(yè)領域,企業(yè)實力較弱,有一定的資金壓力。購買者往往是對商業(yè)投資運作非常熟悉、資金實力雄厚的公司。對一些物業(yè),開發(fā)商希望盡快脫手,收回投資。他們往往通過拍賣或其他形式將自己的物業(yè)出售給商業(yè)公司。這一策略適合于規(guī)模較小、檔次一般的物業(yè)。其優(yōu)點是開發(fā)商能盡快收回投資,風險較小,但由于一次性投入過大,與購買者談判有一定難度,所以往往整體售價較低。

　　模式四 零散出租、各自經營

　　與“整體出租、統(tǒng)一經營”策略相比,采取這一經營模式的物業(yè)一般處于黃金地段,不需要“主力商戶”入住來提高物業(yè)檔次。開發(fā)商的租金回報率較高,對商場擁有控制權,可以商場經營特色和檔次,租賃的對象往往是國內國際著名品牌�！暗禺a+商業(yè)”運營模式從整體上了所有權和經營權的統(tǒng)一,特別是對地產資源和商業(yè)資源進行了高度整合,分工明確,實現(xiàn)了雙贏。

　　隨著商業(yè)地產的理性化發(fā)展、實力雄厚的開發(fā)商的進入,上述以“產權式商鋪”為特征的、二種經營模式的比例將逐漸縮小,“整體出租、整體經營”策略將更多地受到歡迎。像東營的萬達城市廣場、海通未來廣場,都是這種運營模式。

　　模式五 整體出租、整體經營

　　這一模式適合實力雄厚的開發(fā)商,并且與國內外著名大型商業(yè)品牌特別是連鎖超市在投資開發(fā)前便組成了戰(zhàn)略聯(lián)盟。國際和國內的大部分知名商業(yè)經營者往往采取租賃的方式與地產開發(fā)商合作,比如沃爾瑪、蘇寧電器、國美等,主力商戶的進入,可帶來極大的人流,將極大地提高其他物業(yè)的租金或售價。其租期比較長,一般是10-20年。

　　與著名零售企業(yè)合作的優(yōu)點是,合作時間很長,收益穩(wěn)定,風險較小,也有一些企業(yè)采取保底銷售提成方式,旨在降低風險。這一經營模式的另外一個變通模式是“租售”結合,其特點是整個物業(yè)被拆成若干部分,大部分以較低價格出租給商業(yè)巨頭,小部分則拆零高價銷售、各自經營。

　　不難看出,運營模式在一定程度上受開發(fā)商各個方面能力的制約。比如新晉的地產開發(fā)商可能會以銷售為主,回籠資金,為更好的項目做準備;品牌開發(fā)商可能就會選擇以出租的形式進行長期運營,以獲得持久的現(xiàn)金流。

    0546房產網（東營房產網）認為：商業(yè)地產發(fā)展迅速，開發(fā)商應該尋求適合自身的運營模式，不斷創(chuàng)新，實現(xiàn)更好的發(fā)展。