成交量持續(xù)上升，購(gòu)房者逐漸入市，開發(fā)商逆市提價(jià)，這些現(xiàn)象都引發(fā)社會(huì)對(duì)于市場(chǎng)是否已經(jīng)到底的猜測(cè)。

　　深圳近兩月已出現(xiàn)3個(gè)樓盤提價(jià)入市的現(xiàn)象，這是不是新一輪房?jī)r(jià)掉頭上漲的前兆?對(duì)于美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，這僅僅是開發(fā)商把此前降得過多的價(jià)格恢復(fù)到市場(chǎng)應(yīng)有的水平，不過他同時(shí)認(rèn)為，調(diào)控嚴(yán)厲的時(shí)期已經(jīng)過去，置業(yè)者可考慮在二三季度出手。

　　記者采訪的多名專家認(rèn)為，目前深圳房?jī)r(jià)正處于筑底階段，但筑底并不等于已經(jīng)到底，房?jī)r(jià)仍有可能繼續(xù)下降。專家建議剛需購(gòu)房者不要“恐慌性”盲目入市，應(yīng)多多看房，如看到心儀的房子，且價(jià)格符合支付能力，就可以入市。

　　降價(jià)“領(lǐng)頭羊”掉頭領(lǐng)漲

　　深圳樓市的成交回暖在4月后得以繼續(xù)，5月市場(chǎng)成交更比4月活躍，并且新房市場(chǎng)在推盤量增加的情況下，也出現(xiàn)部分開發(fā)商調(diào)高價(jià)格的現(xiàn)象。

　　4月中�？党菄�(guó)際新品入市，這一在本輪調(diào)控初始率先以千套房源降價(jià)入市的開發(fā)商，在一年后卻選擇以漲價(jià)的面貌推出再一批單位。據(jù)了解，2011 年4月，中海地產(chǎn)在深圳的康城國(guó)際和塞納時(shí)光兩盤以均價(jià)萬元、降價(jià)10%—15%的幅度推出了千套房源，成為本輪調(diào)控中開發(fā)商先降價(jià)的典型案例。而在今年4月，中海再次推出新品時(shí)，均價(jià)約為1.1萬—1.4萬元左右，漲價(jià)開盤也讓很多當(dāng)天準(zhǔn)備去購(gòu)房的市民頗感意外，部分市民也因此放棄了購(gòu)買這批單位。據(jù)了解，中海該批新品開盤當(dāng)日已銷售五成。

　　5月11日萬科位于坪山的新盤金域緹香再推新品，價(jià)格同樣上漲10%左右。據(jù)了解，這批新品為上批房源剩余單位共352套房源，加推戶型為74 平方米2房、89平方米4房、86平方米復(fù)式3房、89平方米復(fù)式4房。記者了解到，與此前9500元均價(jià)的單位相比，這批單位的均價(jià)大概在1.1萬元/ 平方米左右，漲幅超10%。5月19日，萬科位于沙井的翡麗郡開售第二批單位，其均價(jià)從11000元/平方米漲至13000元/平方米，漲幅 18.18%。

　　對(duì)于翡麗郡的調(diào)價(jià)，萬科方面曾解釋為銷售的是樓產(chǎn)品，其戶型、位置、景觀均為翡麗郡中佳單位，故而價(jià)格有所上調(diào)。另外值得注意的是，萬科兩盤的逆市漲價(jià)同樣獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，金域緹香開盤當(dāng)日售出九成，而翡麗郡更是開盤當(dāng)日售罄。

　　此外，去年年底由綠景香頌入市而使片區(qū)預(yù)期均價(jià)降到1.7萬左右的龍華新區(qū)，也伴隨著今年星河盛世的入市片區(qū)預(yù)期價(jià)格重回2字頭。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)董事總經(jīng)理江少杰分析表示，調(diào)價(jià)的開發(fā)商都是萬科、中海這些市場(chǎng)不好的時(shí)候帶頭降價(jià)的開發(fā)商，而且還是當(dāng)時(shí)降得狠的�！八麄儜�(yīng)該是覺得市場(chǎng)回穩(wěn)了一些，所以減價(jià)幅度不用那么深了”，江少杰表示，但這并不代表未來的價(jià)格會(huì)開始上升，這在今年內(nèi)都應(yīng)該不會(huì)�！斑@些開發(fā)商應(yīng)該是之前的價(jià)格降得多了，現(xiàn)在恢復(fù)到市場(chǎng)應(yīng)該有的水平”。而且他們?cè)趦r(jià)格恢復(fù)到市場(chǎng)水平后還是賣得比較好。

　　世聯(lián)地產(chǎn)華南區(qū)席分析師曹取也認(rèn)為，5月份的成交不錯(cuò)，這時(shí)指望開發(fā)商繼續(xù)大幅讓利已不太現(xiàn)實(shí)。但就此斷定市場(chǎng)已經(jīng)觸底反彈也為時(shí)尚早，畢竟目前市場(chǎng)上消費(fèi)者的心理預(yù)期還處于波動(dòng)狀態(tài)。

　　調(diào)控嚴(yán)厲時(shí)候已經(jīng)過去?

　　“8.5折的套房貸利率，以及5月18日開始降低存準(zhǔn)率，種種利好信號(hào)，使購(gòu)房者的心態(tài)產(chǎn)生巨大波動(dòng)”，深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗表示，正是關(guān)于市場(chǎng)“回暖”的說法對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生巨大的沖擊。于是，在一手市場(chǎng)的推動(dòng)下，二手市場(chǎng)的成交也穩(wěn)定增長(zhǎng)，一、二手共同演繹深圳市場(chǎng)的“紅五月”，而中原預(yù)計(jì)后市二手成交量仍將穩(wěn)步上升。

　　江少杰也贊同這種說法，成交量上升源于春節(jié)后回流人群購(gòu)買力釋放，以及存款準(zhǔn)備金釋放，還有包括8.5折優(yōu)惠的銀行按揭的放松都刺激了購(gòu)房者入市，其中按揭的利率優(yōu)惠對(duì)購(gòu)房者影響大。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部副主任何倩茹估算，如購(gòu)買一套150萬元的房子，付三成就需按揭105萬元，按照基本利率每個(gè)月等額本息還款要還7455 元，如果八五折的話每月只需還6750元，差額差不多700元，25年就相當(dāng)于少給20.8萬的利息。中原市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員林小蘭也認(rèn)為，利率優(yōu)惠是對(duì)目前剛需群體入市購(gòu)房很大的利好因素。

　　記者了解到，新近入市的一些新盤，包括雙拼的房產(chǎn)都賣得不錯(cuò)，更有投資客出手購(gòu)買多套的現(xiàn)象出現(xiàn)，這說明對(duì)于限購(gòu)政策很多買家已經(jīng)想到辦法去解決了。此外“今年4月深圳放松了入戶的政策，據(jù)估算，2010年到2015年應(yīng)該有150萬左右的人可以入深戶，每年20多萬人，每人都可以買2套，這就是未來限購(gòu)政策逐漸被淡化的推手”，江少杰表示。此外，在未來貨幣政策還會(huì)有所放松，可能還會(huì)有一兩次降存準(zhǔn)，或者利率下降。

　　“調(diào)控嚴(yán)厲的時(shí)候已經(jīng)過去，有實(shí)力的開發(fā)商對(duì)未來會(huì)保持相對(duì)樂觀，或者說他們?cè)诟髯缘钠瑓^(qū)已找到價(jià)格的底，可以適當(dāng)試探一下市場(chǎng)的接受能力”，江少杰認(rèn)為，從年中到年底會(huì)慢慢會(huì)有很多開發(fā)商繼續(xù)促銷，而錯(cuò)過了二三季度客戶入市踴躍的時(shí)期后，開發(fā)商再想以價(jià)換量，銀行信貸方面也不會(huì)在支持客戶入市有所鼓勵(lì)了。

　　不過成交量的上行并不意味著房?jī)r(jià)的同樣上行。賀曉麗表示，總體上整個(gè)市場(chǎng)上漲的動(dòng)力在趨緩和減弱，深圳剛性需求龐大，住房供求矛盾總體仍比較突出，房?jī)r(jià)不可能會(huì)出現(xiàn)快速下行的局面，二手房的價(jià)格由于結(jié)構(gòu)性的影響，再加上近期一手市場(chǎng)的帶動(dòng)，其出現(xiàn)較為明顯的波動(dòng)，但總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定和緩慢下行的走勢(shì)，預(yù)計(jì)未來二手房?jī)r(jià)格仍將在震蕩中逐步下調(diào)。

　　房?jī)r(jià)正筑底，但并非已到底

　　購(gòu)房者重新入市和開發(fā)商調(diào)價(jià)都讓市場(chǎng)產(chǎn)生筑底的說法。有專家表示，房?jī)r(jià)正處于筑底時(shí)機(jī)，成交亦在逐漸復(fù)蘇，購(gòu)房者可擇機(jī)考慮入市，但筑底并非意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)探底。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年3、4月深圳樓市一二手的成交量都有一個(gè)明顯回升，并逐漸達(dá)到去年平均水平。美聯(lián)市場(chǎng)研究部副主任何倩茹表示“深圳樓市實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)觸底的過程”，調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)歷了差不多兩年時(shí)間了，足夠讓購(gòu)房者去判斷他們是否入市，而且這兩年房?jī)r(jià)的下跌空間其實(shí)有限，三個(gè)中心區(qū)的價(jià)格跌幅很小。

　　“深圳樓市的成交量在復(fù)蘇，即使近有些大幅度的提升，但相對(duì)長(zhǎng)期來看仍處于低水平，現(xiàn)在只是在復(fù)蘇的狀態(tài)”，中原市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員林小蘭表示。而從價(jià)格上看，近統(tǒng)計(jì)成交價(jià)的上漲是受結(jié)構(gòu)性影響，“以短期的價(jià)格回漲來判斷現(xiàn)在價(jià)格上漲很不理性”，林小蘭認(rèn)為，價(jià)格還有下降的空間。